UBUD · ID RR-2574

SECRET by INSHI : grand appartement d'une chambre, 82 à 100 m², à Ubud

Rp 3,19 Md achètent le plus spacieux des appartements d'une chambre de la grille de prix de SECRET by INSHI, sur un versant de jungle à Ubud. Il est vendu en leasehold (bail de longue durée) de 30 + 30 ans d'après INSHI Dev, et l'ensemble du projet doit être livré au T1 2027.

Lot dans SECRET by INSHI · lots publiés : 3

  • Leasehold 30 + 30 ans
  • En construction
  • Maison connectée Apple
  • 1chambre
  • 82–100 m²taille de l'appartement selon la liste de prix
  • Rosezone selon le promoteur
  • Leasehold30 + 30 ans, Hak Sewa
  • T1 2027livraison selon le promoteur

Bien

Ce que vous obtenez

Le type F1 est le plus grand format d'appartement d'une chambre d'une cascade de 40 lots au-dessus de la jungle d'Ubud, avec 82 à 100 m². Le complexe mêle trois types d'appartements et trois types de villas. Les niveaux descendant le long de la colline, un lot situé plus en retrait a lui aussi vue directe sur les arbres.

Il est livré clés en main, avec une installation domotique Apple et du mobilier Predmet. Pour Ubud, c'est une finition supérieure à la moyenne, et cela se voit dans le prix au mètre. La grille de prix ne précise ni l'étage, ni le nombre de salles de bains, ni la surface de la terrasse. La surface étant donnée en fourchette, nous confirmons à quel lot ce prix correspond.

Le promoteur annonce un leasehold Hak Sewa de 30 + 30 ans et une zone commerciale rose (Pink), qu'un extrait du RDTR de Gianyar permettra de vérifier. À Rp 3,19 Md, notre scénario central retient Rp 1,6 M la nuit, 60 % d'occupation et 40 % de charges. Il reste environ Rp 209 M par an, soit 6,6 % du prix. Nous revérifions le numéro de lot et la disponibilité sur une grille de prix à jour.

Les chiffres de ce bien

SECRET by INSHI · appartement 1 chambre (grand) : rendement brut et net

INSHI Dev n'a publié aucun rendement pour le grand F1 ; les chiffres ci-dessous sont donc les nôtres. Nous partons de Rp 1,6 M la nuit pour un grand appartement d'une chambre et déduisons la commission du gestionnaire, les taxes et l'entretien.

Brut 10,9 %≈ Rp 349 M par an avec 60 % d'occupation et Rp 1,6 M la nuit Net 6,6 %≈ Rp 209 M par an · amorti en ≈ 15,2 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 349 M10,9 % du prix · tarif Rp 1,6 M, occupation 60 %
  • Société de gestionRp 62,8 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 34,9 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 41,9 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 209 M6,6 % du prix · amorti en ≈ 15,2 ans
Scénarios d'occupation : SECRET by INSHI · appartement 1 chambre (grand)
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
50 %prudentRp 291 MRp 116 MRp 174 M5,5 %18,3 ans
60 %baseRp 349 MRp 140 MRp 209 M6,6 %15,2 ans
70 %optimisteRp 407 MRp 163 MRp 244 M7,7 %13,0 ans

AirROI affiche 37,7 % pour l'ensemble du marché d'Ubud, tandis que les logements gérés de notre segment tournent entre 55 et 70 %. Nous fixons le scénario central à 60 %.

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Aucun chiffre publié pour ce bien.
Tarif par nuit
Rp 1,6 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 2,1 M le revenu moyen par annonce à Ubud (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Ubud sur toutes les annonces AirROI est de 37,7 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 50 %, central à 60 % et optimiste à 70 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Re-Imagined Villa 2BR : 6,3 % net avec 60 % d’occupation; Re-Imagined Villa 4BR : 6,6 % net avec 60 % d’occupation; Re-Imagined Mini Villa : 7,6 % net avec 60 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Le promoteur annonce un bail Hak Sewa (leasehold, bail de longue durée) de 30 ans avec une seconde période de 30 ans. Un notaire enregistre votre bail à votre nom ou à celui d'une société, et les conditions de prolongation figurent au contrat. Comptez les années à partir de la livraison, la date d'achat ne les faisant pas courir. SLF d'abord, licence de location ensuite, l'un et l'autre après la fin du chantier.

Propriété et permis : SECRET by INSHI · appartement 1 chambre (grand)
Forme de propriétéLeasehold (Hak Sewa)Un étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail30 + 30 ans, selon le promoteurNous comptons la durée restante à partir de la livraison et non de l'achat. Les conditions et le prix du renouvellement figurent au contrat.
ZonageRose (commercial), selon le promoteurNous le confirmons par un extrait du RDTR de Gianyar et une recherche OSS sur la parcelle.
Permis de construire (PBG)À confirmerLe chantier est en cours. Nous demandons le numéro du permis et un extrait avant l'acompte.
PromoteurINSHI Dev, entité juridique à confirmerNous rapprochons la société du contrat et examinons ses projets achevés avant que vous ne payiez.
Certificat de conformité (SLF)À la livraisonPas de SLF, pas de licence de location. Le paiement de la livraison suit les documents, non le calendrier.
Licence de location courte durée (NIB)Après la livraisonAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonClés en main, domotique Apple, Predmet, T1 2027La liste du mobilier et de l'électroménager devient une annexe du contrat.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Sur WhatsApp

Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour SECRET by INSHI · appartement 1 chambre (grand) ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

SECRET by INSHI · appartement 1 chambre (grand) : échéancier de paiement

  1. Réservation, 30 %Rp 956 M à la réservation et à la signature du contrat.
  2. Fondations, 20 %Rp 637 M après les fondations.
  3. Structure, 30 %Rp 956 M quand la structure est en place.
  4. Finitions, 20 %Rp 637 M aux finitions et à la livraison.

La répartition 30/20/30/20 vient de la grille de prix du projet. Chaque versement suit une étape que nous avons vérifiée, non une date.

Localisation

Emplacement : Ubud

On vient à Ubud pour la culture, les retraites et le bien-être, et beaucoup restent une semaine ou plus. Une vue sur la jungle soutient le tarif, mais l'occupation reste en retrait des zones balnéaires, et nos chiffres en tiennent compte.

Ubud : jungle et rizières en terrasses, photo d'illustration du secteur
Ubud · Gianyar
  • Centre d'Ubud≈ 10 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 1 h 20 min
  • Canggu≈ 1 h
  • Sanur≈ 50 min

Pour les appartements d'une chambre, nous retenons Rp 1,6 M, sous la médiane des villas. Ubud dans son ensemble tourne autour de Rp 2,1 M la nuit, avec 37,7 % d'occupation.

Ubud · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur SECRET by INSHI · appartement 1 chambre (grand)

Que facture Rise Real Bali si j'achète le grand 1 chambre de SECRET by INSHI ?

Rien. INSHI Dev nous rémunère, et le prix de Rp 3,19 Md est le même avec ou sans nous. Nos vérifications sur la parcelle, les autorisations et le projet de contrat ne vous coûtent rien et précèdent tout acompte. Le rapport écrit liste les questions ouvertes, et un problème grave signifie qu'aucun acompte ne part.

Combien coûte le grand 1 chambre de SECRET by INSHI, et que comprend le prix ?

Le promoteur l'affiche à Rp 3,19 Md. Ce prix couvre un appartement d'une chambre de 82 à 100 m² sur le versant donnant sur la jungle, équipé de mobilier Predmet et d'un système domotique Apple. Nous demandons au promoteur l'étage, le nombre de salles de bains et la surface exacte du lot avant votre engagement.

Quel droit de propriété obtiens-je, et quand a lieu la livraison ?

C'est un Hak Sewa (leasehold) de 30 ans plus 30 ans supplémentaires, selon le promoteur. Le notaire l'enregistre à votre nom ou à celui de votre société. Le promoteur vise le premier trimestre 2027 pour la livraison. Avant l'acompte, nous confrontons la durée du bail, la zone Pink et le numéro du PBG aux documents.

Comment payer le grand 1 chambre ?

En quatre versements. Les premiers 30 %, soit Rp 956 M, partent à la réservation et à la signature. Viennent ensuite 20 % après les fondations et 30 % une fois la structure achevée. Les derniers 20 % sont dus aux finitions et à la livraison. Nous rattachons chaque paiement à une étape de construction confirmée sur place, jamais à une date du calendrier.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Nous partons du tarif nocturne AirROI pour Ubud, ajusté à Rp 1,6 M pour un grand appartement d'une chambre. L'occupation reflète des logements gérés professionnellement, avec 60 % comme scénario médian. Les charges courantes absorbent 40 % du chiffre d'affaires. Environ 6,6 % du prix d'achat vous reste sur un an. C'est un modèle, et personne ne le garantit.

Puis-je acheter cet appartement sans me rendre à Bali ?

Oui. Vous visitez le site en Zoom, et un autre appel porte sur la grille de prix et le plan. Un notaire se charge de la signature sur votre procuration : aucun vol n'est donc nécessaire. Les paiements suivent les étapes de construction. À la livraison, notre équipe inspecte l'appartement achevé et vous envoie tous les défauts relevés avant les documents de réception.

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