UBUD · ID RR-2581

Re-Imagined Mini Villa : une chambre, 48 m², piscine privée, Ubud

Une villa ronde d'une chambre de 48 m² avec sa propre piscine : c'est le format le plus petit et le moins cher du deuxième domaine Re-Imagined à Ubud. Le promoteur répartit le prix de Rp 2,28 Md en cinq versements, et le bail court 30 ans. La livraison figure au calendrier du promoteur pour le T3 2027.

Lot dans Re-Imagined Villas Ubud 2 · lots publiés : 3

  • Leasehold 30 ans
  • En construction
  • Piscine privée
  • 1chambre
  • 48 m²villa avec terrasse
  • 140 m²parcelle selon le plan du promoteur
  • Leasehold30 ans, Hak Sewa
  • T3 2027livraison selon l'échéancier du promoteur

Bien

Ce que vous obtenez

Le deuxième complexe Re-Imagined Villas se trouve à dix minutes du centre d'Ubud. Sept types de villas se partagent le site, de cette mini villa de 48 m² à un quatre-chambres de 230 m². La mini est l'entrée de gamme : une chambre, une piscine privée et un jardin.

Sur le plan du promoteur, la villa est ronde : 36 m² à l'intérieur, une terrasse de 12 m² dehors. On y trouve la chambre, une cuisine le long d'un mur et une salle de bains avec douche et deux vasques. Une baignoire îlot fait face à une baie vitrée sur le jardin. La piscine de 12 m² touche la terrasse. Un couple a tout l'espace nécessaire, et une piscine privée permet à cette villa de demander plus par nuit qu'un simple studio.

Le terrain est en Hak Sewa (leasehold, bail de longue durée) pour 30 ans, et la vérification du zonage RDTR de Gianyar est en cours. Le prix du promoteur est de Rp 2,28 Md en cinq versements, le premier de Rp 457 M. Nous modélisons Rp 1,3 M la nuit à 60 % d'occupation dans le scénario central. Une incohérence : le plan indique 140 m² pour la parcelle, mais le détail de ses surfaces totalise 128 m². Nous le confirmons, ainsi que le numéro de lot et la disponibilité.

Les chiffres de ce bien

Re-Imagined Mini Villa : rendement brut et net

Le promoteur ne donne aucun rendement par bien. Il promet en revanche une garantie de revenu locatif net de 10 % sur l'ensemble du projet. Voici notre modèle : une villa d'une chambre avec piscine à Rp 1,3 M la nuit, confrontée aux chiffres du marché d'Ubud, Rp 2,1 M et 37,7 % d'occupation, charges déduites.

Brut 12,7 %≈ Rp 291 M par an avec 60 % d'occupation et Rp 1,3 M la nuit Net 7,6 %≈ Rp 174 M par an · amorti en ≈ 13,1 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 291 M12,7 % du prix · tarif Rp 1,3 M, occupation 60 %
  • Société de gestionRp 52,3 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 29,1 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 34,9 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 174 M7,6 % du prix · amorti en ≈ 13,1 ans
Scénarios d'occupation : Re-Imagined Mini Villa
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
50 %prudentRp 242 MRp 96,9 MRp 145 M6,4 %15,7 ans
60 %baseRp 291 MRp 116 MRp 174 M7,6 %13,1 ans
70 %optimisteRp 339 MRp 136 MRp 204 M8,9 %11,2 ans

Ubud remplit moins de nuits que la côte. Sur AirROI, l'ensemble du marché réserve 37,7 %, tandis que les villas à gestion professionnelle de notre segment atteignent 55 à 70 % ; le scénario central de la mini villa est donc de 60 %.

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 1,3 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 2,1 M le revenu moyen par annonce à Ubud (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Ubud sur toutes les annonces AirROI est de 37,7 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 50 %, central à 60 % et optimiste à 70 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Re-Imagined Villa 2BR : 6,3 % net avec 60 % d’occupation; Re-Imagined Villa 4BR : 6,6 % net avec 60 % d’occupation; AURA Zen Temple : 7,4 % net avec 60 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Un Hak Sewa de 30 ans (leasehold, bail de longue durée), que le notaire enregistre à votre nom ou au nom d'une société que vous détenez. Le plan d'ensemble du promoteur évoque une priorité de renouvellement de 25 ans, et nous voulons la voir dans le contrat plutôt que dans une brochure. Vos premiers 20 % partent à la signature. Après la livraison du T3 2027, la mini villa peut obtenir son SLF, puis une licence de location.

Propriété et permis : Re-Imagined Mini Villa
Forme de propriétéLeasehold (Hak Sewa)Un étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail30 ans (Hak Sewa)Le plan d'ensemble du promoteur donne aux acheteurs la priorité pour un renouvellement de 25 ans. Nous en faisons inscrire les conditions au contrat.
ZonageÀ confirmer, risque SubakUne partie des terres d'Ubud est agricole (Subak), inconstructible et impropre à la location. Cette parcelle passe un contrôle BHUMI et RDTR de Gianyar avant votre engagement.
Permis de construire (PBG)DemandéLes travaux ont commencé, un PBG devrait donc exister. Nous en demandons le numéro avant votre acompte.
PromoteurÉquipe Re-Imagined Villas, société à confirmerNous vérifions les réalisations de l'équipe, neuf villas à Umalas et à Melasti, et demandons le nom de la société et son extrait de registre avant l'acompte.
Certificat de conformité (SLF)À la livraisonLa licence de location suit le SLF, jamais l'inverse. Votre dernier paiement dépend donc des documents, pas de la date.
Licence de location courte durée (NIB)Après la livraisonAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonClés en main, T3 2027Le contrat comprend en annexe la liste du mobilier et des appareils.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Re-Imagined Mini Villa ?

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Conditions

Re-Imagined Mini Villa : échéancier de paiement

  1. 20 % à la signatureRp 457 M pour cette villa.
  2. 20 % au bout d'un trimestreTrois mois plus tard, le deuxième cinquième.
  3. 30 % au T1 2027Structure et toiture en place.
  4. 20 % au T2 2027Installations techniques et travaux intérieurs.
  5. 10 % au T3 2027Les clés, avec le procès-verbal de réception.

Le promoteur fixe cinq versements. Nous débloquons chacun contre une étape confirmée sur place, quoi que dise le trimestre.

Localisation

Emplacement : Ubud

Ubud attire toute l'année les adeptes de yoga, de bien-être et de longs séjours dans des villas avec vue sur la jungle. Contrepartie : une occupation inférieure à celle de la côte et plus d'une heure de route jusqu'à l'aéroport.

Villa Re-Imagined parmi les arbres d'Ubud, vue par drone
Ubud · Gianyar · 10 min du centre
  • Centre d'Ubud≈ 10 min
  • Rizières en terrasses de Tegallalang≈ 20 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 1 h 20 min
  • Canggu≈ 1 h

L'annonce moyenne d'Ubud rapporte environ Rp 2,1 M la nuit, et le marché vend 37,7 % de ses nuits. Une chambre rapporte moins, d'où Rp 1,3 M dans notre scénario central.

Ubud · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Re-Imagined Mini Villa

Que facture Rise Real Bali pour la Re-Imagined Mini Villa ?

Notre service est gratuit pour vous. Le promoteur règle la commission, et le prix de la villa n'augmente pas à cause d'elle. Avant l'acompte, les droits fonciers, les autorisations et le contrat passent par nos vérifications, que nous payons nous-mêmes et que nous vous remettons sous forme de rapport écrit listant les points non résolus. Comparer d'autres villas du complexe ne coûte rien non plus.

Combien coûte la Re-Imagined Mini Villa, et que comprend le prix ?

Le promoteur l'affiche à Rp 2,28 Md. Ce prix couvre une villa d'une chambre de 48 m² avec terrasse, piscine privée et jardin, sur une parcelle indiquée à 140 m², à Ubud. Vous détenez un bail Hak Sewa de 30 ans, et la livraison figure au calendrier du promoteur pour le T3 2027. La villa est livrée clés en main, et l'annexe du contrat liste chaque meuble.

Comment payer la Mini Villa ?

En cinq versements selon le calendrier du promoteur. Vous payez 20 % à la signature, soit Rp 457 M, et 20 % de plus un trimestre après. Viennent ensuite 30 % au T1 2027 une fois la structure et la toiture montées, 20 % au T2 2027 pour les installations techniques, et 10 % à la livraison du T3 2027. Chacun attend une étape que nous avons confirmée.

D'où viennent les chiffres de rendement de la Mini Villa ?

Nous partons du tarif nocturne AirROI pour Ubud, ajusté à une petite villa ronde d'une chambre. Les scénarios d'occupation de 50, 60 et 70 % reflètent une gestion professionnelle. Puis 40 % du chiffre d'affaires sont déduits pour la gestion, les taxes et l'entretien, et le chiffre restant est une estimation de notre modèle, non un revenu garanti.

Puis-je acheter la Mini Villa à distance ?

Oui, le voyage à Bali n'est pas obligatoire. Vous visitez le site en Zoom avec l'un de nos conseillers et parcourez les rendus ensemble, tandis que les vérifications documentaires restent à notre charge. Le notaire signe pour vous par procuration. Nous assurons aussi l'inspection à la livraison et vous envoyons par e-mail des photos et une liste de réserves. Votre argent va directement au promoteur selon l'échéancier du contrat.

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