UBUD · ID RR-2056

AURA Zen Temple : villa studio avec piscine privée, 35,2 m², Ubud

Rp 1,87 Md pour Zen Temple, la plus petite villa du resort bien-être AURA de SPG à Ubud : un studio de 35,2 m² avec petite piscine privée et terrasse. Vous payez sur 24 mois un bail de 33 ans. La villa est livrée clé en main, et l'exploitant du resort la loue.

Lot dans AURA Wellness Resort · lots publiés : 3

  • Leasehold 33 ans
  • En construction
  • Gestion du resort
  • Studioespace nuit et séjour
  • 1salle de bain
  • 35,2 m²surface de la villa
  • Privéepiscine et terrasse
  • Leasehold33 ans
  • T2 2027livraison

Bien

Ce que vous obtenez

Zen Temple est la villa d'entrée de gamme d'AURA, le resort bien-être de SPG à Ubud. C'est un studio de 35,2 m² avec terrasse et petite piscine privée, aménagé clé en main. Le resort vend aussi des appartements et deux types de villas plus grandes, mais c'est le moyen le moins cher de posséder une unité avec piscine privée.

SPG est l'équipe derrière Bubble Hotel et Private Jet Villa, deux hébergements à thème. Ici, les documents sont en ordre : la parcelle et le zonage sont conformes, le permis de construire existe, et la livraison tombe au T2 2027. Nous restons malgré tout prudents dans nos calculs, car les revenus locatifs ne démarrent qu'à l'ouverture du resort.

Pour cette unité, nous retenons Rp 1,2 M par nuit. La médiane d'AirROI sur les douze derniers mois pour Ubud avoisine Rp 2,1 M, mais ce chiffre s'appuie sur de grandes villas, alors que Zen Temple est un studio. Le taux d'occupation de la zone tourne autour de 38 %, et les unités gérées de notre segment le dépassent ; nous testons donc 50, 60 et 70 %. Les charges absorbent 45 %. À 60 % d'occupation, il reste environ Rp 139 M par an, soit 7,4 % du prix d'achat.

Les chiffres de ce bien

AURA Zen Temple : rendement brut et net

Le promoteur annonce 12,6 % par an plus 30 % de plus-value, un rendement affiché avant charges. Voici notre modèle : revenus locatifs seuls, à Rp 1,2 M la nuit pour un studio à Ubud, après la rémunération de 25 % du resort, l'impôt et l'entretien.

Brut 13,4 %≈ Rp 252 M par an avec 60 % d'occupation et Rp 1,2 M la nuit Net 7,4 %≈ Rp 139 M par an · amorti en ≈ 13,5 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 252 M13,4 % du prix · tarif Rp 1,2 M, occupation 60 %
  • Exploitant du resortRp 63,0 M25 % des recettes · opérateur hôtelier, fourchette du marché : 20 à 35 %
  • ImpôtsRp 25,2 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 25,2 M10 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 139 M7,4 % du prix · amorti en ≈ 13,5 ans
Scénarios d'occupation : AURA Zen Temple
Taux d'occupationRevenu brutCharges 45 %Net% du prixDurée d'amortissement
50 %prudentRp 210 MRp 94,5 MRp 115 M6,2 %16,2 ans
60 %baseRp 252 MRp 113 MRp 139 M7,4 %13,5 ans
70 %optimisteRp 294 MRp 132 MRp 162 M8,6 %11,6 ans

Le taux d'occupation à Ubud reste en dessous de celui de la côte. AirROI affiche 37,7 % pour l'ensemble des annonces, alors que les unités gérées professionnellement, comme Zen Temple, atteignent 55 à 70 %. Notre scénario central retient 60 %.

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 1,2 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 2,1 M le revenu moyen par annonce à Ubud (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Ubud sur toutes les annonces AirROI est de 37,7 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 50 %, central à 60 % et optimiste à 70 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Re-Imagined Villa 2BR : 6,3 % net avec 60 % d’occupation; Re-Imagined Villa 4BR : 6,6 % net avec 60 % d’occupation; Re-Imagined Mini Villa : 7,6 % net avec 60 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Zen Temple se vend avec un bail de 33 ans (Hak Sewa), qu'un notaire inscrit à votre nom ou à celui de votre société. SPG indique cette durée dans son offre, et le bail foncier figure sur notre liste de demandes. L'opération commence par un PPJB, suivi de 24 mois de paiements. Après le T2 2027, la régence délivre le SLF, et la licence de location ne peut venir qu'ensuite.

Propriété et permis : AURA Zen Temple
Forme de propriétéLeasehold (Hak Sewa)Un étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail33 ans (Hak Sewa)L'offre du promoteur indique une durée de 33 ans. Nous voulons encore une copie du bail foncier lui-même.
ZonageParcelle et zone vérifiéesSPG a justifié par des documents le statut de la parcelle et sa zone au RDTR de Gianyar. Nous joignons des copies au rapport que vous lisez avant de payer.
Permis de construire (PBG)DélivréeSPG détient son permis de construire. Le numéro et un extrait figurent dans notre rapport sur la villa, avant votre acompte.
Certificat de conformité (SLF)Dû à la livraison, T2 2027Une fois la villa achevée, la régence peut délivrer le certificat de conformité (SLF), dont dépend la licence de location. Le dernier paiement reste donc subordonné au dossier de documents.
Licence de location courte durée (NIB)Après la livraisonAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonClés en main, T2 2027Les clés et le mobilier arrivent au T2 2027. D'ici là, vous payez selon le plan de SPG, et le dernier versement suit les documents.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour AURA Zen Temple ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

AURA Zen Temple : échéancier de paiement

  1. Paiement échelonnéDeux ans de paiements selon l'échéancier fixé par SPG.
  2. Versement initialSPG n'a pas encore indiqué de montant ni de date dans l'offre.
  3. LivraisonNe virez le solde que contre le dossier de documents complet.

Le plan sur 24 mois vient de la présentation de SPG. Le contrat préliminaire de vente (PPJB) fixe le calendrier réel une fois nos vérifications terminées.

Localisation

Emplacement : Ubud

Ubud vend du calme : programmes de retraite, yoga quotidien, soins de spa et balades dans les rizières. Les petites villas avec piscine se réservent bien auprès de cette clientèle, même si les quartiers côtiers remplissent davantage de nuits.

Les rizières en terrasses d'Ubud photographiées du ciel
Ubud · Gianyar
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 1 h 20 min
  • Canggu≈ 1 h
  • Sanur≈ 50 min

À Ubud, l'annonce type rapporte Rp 2,1 M par nuit et occupe 37,7 % du calendrier. Les studios rapportent moins ; notre modèle se place donc à Rp 1,2 M.

Ubud · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur AURA Zen Temple

Que facture Rise Real Bali si j'achète à AURA Zen Temple ?

Rien. Le prix est celui de la grille de SPG, et SPG règle notre commission. Les vérifications que nous menons avant l'acompte ne vous coûtent rien non plus. Pour ce studio, nous contrôlons le Hak Sewa (leasehold, bail de longue durée) de 33 ans et demandons le bail foncier. Le promoteur a déjà confirmé l'extrait de la parcelle, la zone de Gianyar et le permis de construire, et vous en recevez des copies.

Combien coûte AURA Zen Temple, et que comprend le prix ?

Rp 1,87 Md selon la grille de SPG, notre commission étant à la charge du promoteur. Vous obtenez une villa studio de 35,2 m² avec piscine privée et terrasse dans un resort d'Ubud, en leasehold de 33 ans. SPG la livre clé en main au T2 2027, et l'exploitant du resort assure la location. Nous confirmons le descriptif complet et les conditions de gestion avant tout acompte.

Comment payer une villa Zen Temple ?

SPG étale le paiement sur 24 mois. Le montant et la date du premier versement ne figurent pas encore dans l'offre, et nous les demandons. Vous réglez le solde contre le dossier de documents à la livraison. Nous inscrivons le calendrier définitif dans le PPJB après notre examen, et nous rattachons chaque paiement à des travaux terminés, non à une date.

Quel rendement puis-je espérer de façon réaliste d'AURA Zen Temple ?

Dans le scénario central, Zen Temple est réservé 60 % des nuits à Rp 1,2 M chacune. Après l'exploitant, l'impôt et les nuits non réservées, il vous reste près de 7,4 % du prix payé, par an. Nous partons du prix AirROI pour Ubud et le réduisons pour un studio ; les charges absorbent 45 % des revenus. Le chiffre de 12,6 % du promoteur est avant charges. Le nôtre est une estimation, pas une garantie.

Puis-je acheter AURA Zen Temple à distance ?

Oui. Nous vous montrons le site en direct sur Zoom et filmons chaque étape. Avec votre procuration, un notaire conclut la signature pendant que vous restez chez vous. La livraison est prévue au T2 2027. D'ici là, notre équipe se rend sur place pour contrôler l'avancement du chantier, le mobilier et le contrat d'exploitation, puis établit une liste de réserves.

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