UBUD · ID RR-2056

AURA Zen Temple: willa-studio z własnym basenem, 35,2 m², Ubud

Najmniejsza willa w resorcie wellness AURA od SPG kosztuje Rp 1,87 mld: to studio 35,2 m² z własnym basenem i tarasem. Płacisz przez 24 miesiące za leasehold na 33 lata. Willa jest oddawana pod klucz, a wynajmem zajmuje się operator resortu.

Lokal w projekcie AURA Wellness Resort · lokale w katalogu: 3

  • Leasehold 33 lata
  • W budowie
  • Zarządza resort
  • Studioczęść do spania i dzienna
  • 1łazienka
  • 35,2 m²powierzchnia willi
  • Privatebasen i taras
  • Leasehold33 lata
  • II kw. 2027odbiór

Nieruchomość

Co kupujesz

Zen Temple to podstawowa willa w AURA, resorcie wellness SPG w Ubud: studio 35,2 m² z tarasem i własnym basenem, wykończone pod klucz. Resort sprzedaje też apartamenty i dwa większe typy willi. Ten format to jednak najtańszy sposób, żeby mieć w Ubud lokal z własnym basenem.

SPG stoi za Bubble Hotel i Private Jet Villa, dwoma obiektami koncepcyjnymi. Tutaj dokumenty są w porządku: działka i strefa się zgadzają, pozwolenie na budowę jest, a odbiór przypada na II kw. 2027. Mimo to liczymy ostrożnie, bo najem ruszy dopiero po otwarciu resortu.

Dla tego lokalu przyjmujemy Rp 1,2 mln za noc. Mediana AirROI z ostatnich 12 miesięcy dla Ubud to blisko Rp 2,1 mln, ale tę liczbę ciągną w górę duże wille, a Zen Temple jest studiem. Obłożenie w okolicy oscyluje wokół 38%, zarządzane lokale w naszym segmencie mają więcej, więc sprawdzamy 50, 60 i 70%. Koszty pochłaniają 45%. Przy obłożeniu 60% zostaje ok. Rp 139 mln rocznie, czyli 7,4% ceny zakupu.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – AURA Zen Temple: brutto i netto

Deweloper podaje 12,6% rocznie plus 30% wzrostu wartości – stopę zwrotu przed kosztami. Poniżej nasz model: tylko dochód z najmu przy Rp 1,2 mln za noc za studio w Ubud, po 25% prowizji resortu, podatku i utrzymaniu.

Brutto 13,4%≈ Rp 252 mln rocznie przy obłożeniu 60% i cenie Rp 1,2 mln za noc Netto 7,4%≈ Rp 139 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 13,5 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 252 mln13,4% ceny · Rp 1,2 mln za noc, obłożenie 60%
  • Operator hotelowyRp 63,0 mln25% przychodu · operator hotelowy, rynek 20–35%
  • PodatekRp 25,2 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 25,2 mln10% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 139 mln7,4% ceny · okres zwrotu ≈ 13,5 lat
Scenariusze obłożenia: AURA Zen Temple
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 45%Netto% cenyOkres zwrotu
50%ostrożnyRp 210 mlnRp 94,5 mlnRp 115 mln6,2%16,2 lat
60%bazowyRp 252 mlnRp 113 mlnRp 139 mln7,4%13,5 lat
70%optymistycznyRp 294 mlnRp 132 mlnRp 162 mln8,6%11,6 lat

Obłożenie w Ubud jest niższe niż na wybrzeżu. AirROI pokazuje 37,7% dla wszystkich ofert, a profesjonalnie prowadzone lokale jak Zen Temple osiągają 55–70%. W wariancie bazowym przyjmujemy 60%.

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Deweloper podaje 12,6% rocznie plus 30% wzrostu wartości – stopę zwrotu przed kosztami. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
Cena za noc
Rp 1,2 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Ubud to Rp 2,1 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Rynek Ubud: średnio 37,7% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 50%, bazowy 60% i optymistyczny 70%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
Re-Imagined Villa 2BR: 6,3% netto przy obłożeniu 60%; Re-Imagined Villa 4BR: 6,6% netto przy obłożeniu 60%; Re-Imagined Mini Villa: 7,6% netto przy obłożeniu 60%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Zen Temple kupujesz na 33-letni Hak Sewa, który notariusz wpisuje na Ciebie albo na Twoją spółkę. SPG podaje ten okres w ofercie, a o umowę dzierżawy gruntu już poprosiliśmy. Transakcja zaczyna się od PPJB, potem są 24 miesiące wpłat. Po II kw. 2027 powiat wydaje SLF i dopiero wtedy można dostać licencję na najem.

Prawo i pozwolenia: AURA Zen Temple
Forma własnościLeasehold (Hak Sewa)Cudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik, freehold). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt oraz spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold33 lata (Hak Sewa)Oferta dewelopera podaje okres 33 lat. Wciąż chcemy kopii samej umowy dzierżawy gruntu.
Strefa (RDTR)Działka i strefa sprawdzoneSPG potwierdziło dokumentami status działki i jej strefę w RDTR Gianyar. Kopie są w raporcie, który czytasz przed wpłatą.
Pozwolenie na budowę (PBG)WydaneSPG ma pozwolenie na budowę. Numer i wypis trafiają do naszego raportu o willi przed rezerwacją.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Przy odbiorze, II kw. 2027Gdy willa będzie gotowa, powiat może wydać SLF, a od niego zależy licencja na najem. Dlatego ostatnią wpłatę wiążemy z kompletem dokumentów.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Po odbiorzeAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak – rynek działa bez niegoZabezpieczeniem jest konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara umowna za opóźnienie oddania.
Wyposażenie i odbiórPod klucz, II kw. 2027Klucze i meble dostajesz w II kw. 2027. Do tego czasu płacisz według planu SPG, a ostatnią ratę – po otrzymaniu dokumentów.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla AURA Zen Temple?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – AURA Zen Temple

  1. Płatność w ratachDwa lata wpłat według harmonogramu SPG.
  2. Wpłata początkowaSPG nie podało jeszcze w ofercie kwoty ani terminu.
  3. OdbiórResztę przelej dopiero za komplet dokumentów.

Zarys 24 miesięcy wzięliśmy z prezentacji SPG. Rzeczywisty harmonogram ustala umowa (PPJB) po naszych sprawdzeniach.

Położenie

Położenie: Ubud

Ubud sprzedaje spokój: programy retreatów, codzienną jogę, zabiegi spa i spacery wśród pól ryżowych. Małe wille z basenem dobrze się tu rezerwują, choć miejscowości plażowe wypełniają więcej nocy.

Tarasy ryżowe Ubud sfotografowane z powietrza
Ubud · Gianyar
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 1 godz. 20 min
  • Canggu≈ 1 godz.
  • Sanur≈ 50 min

W całym Ubud typowa oferta zarabia Rp 2,1 mln za noc i wypełnia 37,7% kalendarza. Studia zarabiają mniej, więc nasz model przyjmuje Rp 1,2 mln.

Ubud · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 97restauracje
  • 87hotele
  • 32kawiarnie
  • 14atrakcje
  • 14sklepy
  • 10spa
  • 6przychodnie

Najbliższe miejsca

  • Masakan Padangrestauracja · 90 m
  • Ciao Nonnarestauracja · 99 m
  • Warung selera makankawiarnia · 126 m
  • Liyer Spirit Househotel · 153 m
  • Pizza Bagusrestauracja · 162 m
  • Tude Hostel Ubudhotel · 162 m
  • Aum Villa and Aum Homehotel · 170 m
  • Popular Marketsklep · 174 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o AURA Zen Temple

Ile Rise Real Bali bierze za zakup w AURA Zen Temple?

Zupełnie nic. Cena pochodzi z cennika SPG, a SPG płaci naszą prowizję. Nie płacisz też za sprawdzenia przed rezerwacją. Przy tym studiu weryfikujemy 33-letni Hak Sewa i prosimy o umowę dzierżawy gruntu. Deweloper potwierdził już wypis dla działki, strefę w Gianyar i pozwolenie na budowę – dostajesz ich kopie.

Ile kosztuje AURA Zen Temple i co obejmuje cena?

Rp 1,87 mld według cennika SPG, a naszą prowizję płaci deweloper. Dostajesz willę-studio 35,2 m² z własnym basenem i tarasem w resorcie w Ubud, na leasehold 33 lata. SPG oddaje ją pod klucz w II kw. 2027, a najem prowadzi operator resortu. Pełną specyfikację i warunki zarządzania potwierdzamy przed rezerwacją.

Jak płaci się za willę Zen Temple?

SPG rozkłada płatność na 24 miesiące. Kwoty i daty pierwszej raty nie ma jeszcze w ofercie – prosimy o nie. Resztę płacisz za komplet dokumentów przy odbiorze. Ostateczny harmonogram wpisujemy do PPJB po naszej analizie i wiążemy każdą wpłatę z zakończonym etapem budowy, a nie z kalendarzem.

Jakiej stopy zwrotu realnie spodziewać się po AURA Zen Temple?

W wariancie bazowym Zen Temple ma rezerwacje na 60% nocy po Rp 1,2 mln. Po operatorze, podatku i pustych nocach zostaje blisko 7,4% ceny zakupu rocznie. Wychodzimy od stawki AirROI dla Ubud i obniżamy ją dla studia, a koszty pochłaniają 45% przychodu. 12,6% dewelopera to kwota przed kosztami. Nasza liczba to szacunek, nie gwarancja.

Czy AURA Zen Temple można kupić zdalnie?

Tak. Pokazujemy budowę na Zoomie i nagrywamy każdy etap. Na podstawie Twojego pełnomocnictwa notariusz podpisuje dokumenty, a Ty zostajesz w domu. Odbiór przypada na II kw. 2027. Wcześniej nasz zespół jedzie na budowę, sprawdza etap prac, meble i umowę z operatorem, a potem przygotowuje listę usterek.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →