UBUD
Rp 2.280 millones/ 30 años
Re-Imagined Mini Villa
Ubud · Villa de 1 dormitorio
- 1 dormitorio
- 48 m²
- leasehold 30
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UBUD · ID RR-2056
AURA Zen Temple: villa estudio con piscina privada, 35,2 m², en Ubud
Con Rp 1.870 millones te quedas con Zen Temple, la villa más pequeña del resort de bienestar AURA que SPG levanta en Ubud: un estudio de 35,2 m² con piscina y terraza propias. Pagas en 24 meses por un leasehold de 33 años. Se entrega llave en mano y la alquila la operadora del resort.
Unidad de AURA Wellness Resort · unidades publicadas: 3
- Leasehold de 33 años
- En construcción
- Gestión del resort
- Estudiopara dormir y estar
- 1baño
- 35,2 m²superficie de la villa
- Propiapiscina y terraza
- Leasehold33 años
- 2.º trim. 2027entrega
Inmueble
Qué compras
Zen Temple es la villa de entrada en AURA, el resort de bienestar de SPG en Ubud. Es un estudio de 35,2 m² con terraza y piscina pequeña propias, equipado llave en mano. El resort vende también apartamentos y dos tipos de villa más grandes, pero esta es la forma más barata de tener una unidad con agua privada.
SPG es el equipo detrás de Bubble Hotel y Private Jet Villa, dos alojamientos de concepto. Aquí los papeles están en orden: la parcela y la zona cuadran, la licencia de obra existe y la entrega cae en el segundo trimestre de 2027. Aun así calculamos con prudencia, porque el alquiler no empieza hasta que abra el resort.
Para esta unidad suponemos Rp 1,2 millones por noche. La mediana de AirROI en Ubud en los últimos doce meses ronda Rp 2,1 millones, pero ese dato lo empujan las villas grandes, y Zen Temple es un estudio. La ocupación de la zona anda cerca del 38 %, y las unidades gestionadas de nuestro segmento la superan, así que probamos 50, 60 y 70 %. Los gastos se llevan el 45 %. Con un 60 % de ocupación quedan unos Rp 139 millones al año, un 7,4 % sobre el precio de compra.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de AURA Zen Temple: bruta y neta
La promotora anuncia un 12,6 % anual más un 30 % de revalorización, una rentabilidad antes de gastos. Abajo va nuestro cálculo: solo ingresos por alquiler, a Rp 1,2 millones la noche para un estudio en Ubud, después de la comisión del 25 % del resort, impuestos y mantenimiento.
Bruta 13,4 %≈ Rp 252 millones al año con una ocupación del 60 % y Rp 1,2 millones por noche
Neta 7,4 %≈ Rp 139 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 13,5 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 252 millones13,4 % del precio · Rp 1,2 millones por noche, ocupación del 60 %
- Operadora del resortRp 63,0 millones25 % de la facturación · operadora hotelera, en el mercado 20–35 %
- ImpuestosRp 25,2 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
- Desgaste y mantenimientoRp 25,2 millones10 % de la facturación · noches vacías, consumibles, reparaciones
- Neto para tiRp 139 millones7,4 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 13,5 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 45 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 50%prudente | Rp 210 millones | Rp 94,5 millones | Rp 115 millones | 6,2% | 16,2 años |
| 60%base | Rp 252 millones | Rp 113 millones | Rp 139 millones | 7,4% | 13,5 años |
| 70%optimista | Rp 294 millones | Rp 132 millones | Rp 162 millones | 8,6% | 11,6 años |
La ocupación en Ubud va por detrás de la costa. AirROI da un 37,7 % para todos los anuncios, mientras que las unidades con gestión profesional, como Zen Temple, llegan al 55–70 %. En el escenario base tomamos el 60 %.
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
- Tarifa por noche
- Rp 1,2 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 2,1 millones el ingreso medio por anuncio en Ubud (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
- Ocupación
- la media de Ubud en todos los anuncios de AirROI es del 37,7 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 50 %; base, con un 60 %, y optimista, con un 70 %.
- Gastos
- 40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
- Comparables del catálogo
- Re-Imagined Villa 2BR: 6,3 % neto con un 60 % de ocupación; Re-Imagined Villa 4BR: 6,6 % neto con un 60 % de ocupación; Re-Imagined Mini Villa: 7,6 % neto con un 60 % de ocupación.
- Informes y datos
- AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
Zen Temple se compra con un Hak Sewa de 33 años, inscrito ante notario a tu nombre o al de tu sociedad. SPG indica el plazo en su oferta, y le hemos pedido el contrato de arrendamiento del suelo. La operación empieza con un PPJB y sigue con 24 meses de pagos. Tras la entrega, en el segundo trimestre de 2027, la administración de Gianyar emite el SLF, y solo entonces puede llegar la licencia de alquiler turístico (NIB).
| Tipo de derecho | Leasehold (Hak Sewa)La plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | 33 años (Hak Sewa)La oferta de la promotora indica un plazo de 33 años. Aun así, le hemos pedido copia del contrato de arrendamiento del suelo. |
| Zonificación | Parcela y zona revisadasSPG acreditó con documentos la situación de la parcela y su zona en el RDTR de Gianyar. Las copias van en el informe que lees antes de pagar. |
| Licencia de obra (PBG) | EmitidaSPG ya tiene la licencia de obra. El número y un extracto van en nuestro informe de la villa antes de tu reserva. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | A la entrega, 2.º trim. 2027Con la villa terminada, la administración de Gianyar puede emitir el SLF, y de él depende la licencia de alquiler turístico. Por eso el pago final va contra el paquete de documentos. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Tras la entregaAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Llave en mano, 2.º trim. 2027Las llaves y los muebles llegan en el segundo trimestre de 2027. Hasta entonces pagas según el plan de SPG, y el último pago va detrás de los documentos. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de AURA Zen Temple?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de AURA Zen Temple
- Pago por fasesDos años de pagos con el calendario que fija SPG.
- Primer pagoSPG aún no ha puesto importe ni fecha en la oferta.
- EntregaEl resto se transfiere solo contra el paquete de documentos completo.
El esquema de 24 meses sale de la presentación de SPG. El contrato (PPJB) fija el calendario real cuando terminemos las comprobaciones.
Ubicación
Dónde está: Ubud
Ubud vende calma: retiros, yoga a diario, spa y paseos por los arrozales. Las villas pequeñas con piscina se reservan bien entre ese público, aunque los pueblos de playa llenan más noches.
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 1 h 20 min
- Canggu≈ 1 h
- Sanur≈ 50 min
En Ubud, el anuncio típico factura Rp 2,1 millones por noche y llena el 37,7 % del calendario. Los estudios facturan menos, así que nuestro cálculo se queda en Rp 1,2 millones.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 97restaurantes
- 87hoteles
- 32cafeterías
- 14lugares de interés
- 14tiendas
- 10spas
- 6clínicas
Lo más cercano
- Masakan Padangrestaurante · 90 m
- Ciao Nonnarestaurante · 99 m
- Warung selera makancafetería · 126 m
- Liyer Spirit Househotel · 153 m
- Pizza Bagusrestaurante · 162 m
- Tude Hostel Ubudhotel · 162 m
- Aum Villa and Aum Homehotel · 170 m
- Popular Markettienda · 174 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre AURA Zen Temple
¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro AURA Zen Temple?
Nada. El precio es el de la lista de SPG, y SPG paga nuestra comisión. Tampoco pagas las comprobaciones que hacemos antes de la reserva. En este estudio revisamos el Hak Sewa de 33 años y pedimos el arrendamiento del suelo. La promotora ya ha acreditado el extracto de la parcela, la zona de Gianyar y la licencia de obra, y recibes copias.
¿Cuánto cuesta AURA Zen Temple y qué incluye el precio?
Rp 1.870 millones según la lista de SPG, y nuestra comisión la paga la promotora. Recibes una villa estudio de 35,2 m² con piscina y terraza propias dentro de un resort en Ubud, con un leasehold de 33 años. SPG la entrega llave en mano en el segundo trimestre de 2027, y el alquiler lo lleva la operadora. Antes de cualquier reserva confirmamos el equipamiento completo y las condiciones de gestión.
¿Cómo se paga una villa Zen Temple?
SPG reparte el pago en 24 meses. El importe y la fecha del primer pago aún no figuran en la oferta, y los estamos pidiendo. El resto se liquida contra el paquete de documentos en la entrega. Tras nuestra revisión dejamos el calendario definitivo en el PPJB y ligamos cada pago a obra terminada, no a una fecha.
¿Qué rentabilidad real puedo esperar de AURA Zen Temple?
En el escenario base, Zen Temple ocupa el 60 % de las noches a Rp 1,2 millones cada una. Descontando la operadora, impuestos y noches vacías, te queda cerca del 7,4 % de lo que pagaste, cada año. Partimos de la tarifa de AirROI en Ubud y la bajamos para un estudio; los gastos se llevan el 45 % de la facturación. El 12,6 % de la promotora es antes de gastos. Lo nuestro es una estimación, no una garantía.
¿Puedo comprar AURA Zen Temple a distancia?
Sí. Te enseñamos la obra por Zoom y grabamos cada fase. Firmas ante notario mediante un poder, sin moverte de casa. La entrega está prevista para el segundo trimestre de 2027. Antes, nuestro equipo visita la obra para comprobar la fase, los muebles y el contrato con la operadora, y prepara una lista de remates pendientes.
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