UBUD · ID RR-2063

MOONO 1BD Villa: un dormitorio, 75 m², junto al río Ayung

El techo sube 6,5 m sobre el salón a doble altura de esta villa de dos niveles y 75 m²: un dormitorio, piscina privada y vistas al Ayung. En preventa cuesta Rp 2.650 millones, y el siguiente escalón de la promotora para la misma villa es de Rp 3.190 millones. Los muebles van incluidos, con el acabado llave en mano de gama alta de la promotora.

Unidad de MOONO Ubud · unidades publicadas: 3

  • Leasehold de 27 + 30 años
  • Preventa
  • Piscina privada
  • 1dormitorio
  • 1baño
  • 75 m²superficie total · 65 m² útiles
  • 100 m²parcela con piscina privada
  • Leasehold27 + 30 años
  • 6,5 mtechos a doble altura

Inmueble

Qué compras

MOONO tiene tres tipos de villa independiente en la orilla del Ayung, en el sur de Ubud, cerca de los colegios. Esta es la compacta: dos niveles, salón a doble altura, el dormitorio arriba y una piscina junto a la terraza. La superficie total es de 75 m², de los que 65 m² son útiles, en una parcela de 100 m².

El equipamiento llave en mano de gama alta va en el precio. La oferta no indica ni fecha de entrega ni el número total de villas. Hasta que aparezcan las dos cosas, desaconsejamos Super Start, el plan que pide un 90 % por adelantado.

Nuestro cálculo de la unidad usa Rp 1,5 millones por noche. La mediana de AirROI en Ubud en el último año está más cerca de Rp 2,1 millones, una cifra inflada por casas de cuatro y cinco dormitorios, y esta tiene uno solo. El mercado llena cerca del 38 % de las noches y las villas con gestión profesional lo hacen mejor, así que probamos 50, 60 y 70 %. Tras restar un 40 % de gestión, impuestos y mantenimiento, el escenario base deja unos Rp 198 millones netos al año, un 7,4 % sobre el precio de compra.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de MOONO 1BD Villa: bruta y neta

La promotora anuncia un 10,4–16,9 %, como ingresos antes de gastos. Abajo va nuestro cálculo: Rp 1,5 millones por noche para una villa con piscina y vistas al río, descontando la gestora, los impuestos, las noches vacías y el mantenimiento.

Bruta 12,4 %≈ Rp 329 millones al año con una ocupación del 60 % y Rp 1,5 millones por noche Neta 7,4 %≈ Rp 198 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 13,4 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 329 millones12,4 % del precio · Rp 1,5 millones por noche, ocupación del 60 %
  • GestoraRp 59,3 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 32,9 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 39,5 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 198 millones7,4 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 13,4 años
Escenarios de ocupación: MOONO 1BD Villa
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
50%prudenteRp 275 millonesRp 110 millonesRp 165 millones6,2%16,1 años
60%baseRp 329 millonesRp 132 millonesRp 198 millones7,4%13,4 años
70%optimistaRp 384 millonesRp 154 millonesRp 231 millones8,7%11,5 años

Ubud vende menos noches que las zonas de playa. AirROI da un 37,7 % en todo el mercado y un 55–70 % para las villas gestionadas de nuestro segmento; de ahí el escenario base del 60 %.

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
Tarifa por noche
Rp 1,5 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 2,1 millones el ingreso medio por anuncio en Ubud (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Ubud en todos los anuncios de AirROI es del 37,7 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 50 %; base, con un 60 %, y optimista, con un 70 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Re-Imagined Villa 2BR: 6,3 % neto con un 60 % de ocupación; Re-Imagined Villa 4BR: 6,6 % neto con un 60 % de ocupación; Re-Imagined Mini Villa: 7,6 % neto con un 60 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

El Hak Sewa te da 27 años sobre el suelo, y el contrato añade 30 más. Lo que cuesta esa renovación sigue siendo una pregunta abierta que hemos planteado a la promotora. El notario inscribe el leasehold a tu nombre o al de una sociedad que controles. Firmas junto con el primer pago del 35 %. Primero llega el SLF y después la licencia de alquiler turístico (NIB), las dos cuando MOONO termine la obra.

Derecho y licencias de MOONO 1BD Villa
Tipo de derechoLeasehold (Hak Sewa)La plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho27 + 30 años (Hak Sewa)Las condiciones del contrato incluyen una renovación de 30 años. Queremos su precio por escrito antes de que firmes.
ZonificaciónPor confirmar, riesgo SubakParte del suelo junto al Ayung es agrícola. En nuestras comprobaciones la parcela pasa por BHUMI y por el RDTR de Gianyar.
Licencia de obra (PBG)PedidaLa promotora nos debe el número de la licencia y el extracto. Necesitamos los dos antes de tu reserva.
Certificado de habitabilidad (SLF)En la entregaSin SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB). Por eso el pago de la entrega espera a los documentos y no a una fecha.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Tras la entregaAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaLlave en mano premium, sin fechaSin fecha en el contrato, cada pago sigue a una fase de obra terminada.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
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Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de MOONO 1BD Villa?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de MOONO 1BD Villa

  1. 35 % al firmarPagas Rp 929 millones al firmar.
  2. 65 % en 12 mesesPagos durante un año, cada uno ligado a una fase de obra.
  3. Super Start, 90 %Descuento por pagar casi todo ahora; nosotros esperaríamos a tener fecha de entrega.

Los dos planes son de la promotora. Dejamos Super Start en espera hasta que el PBG y la fecha de entrega estén por escrito.

Ubicación

Dónde está: Sur de Ubud · Ayung

El barranco del Ayung da a este rincón de Ubud su vista, y el centro queda a 15 minutos. Ganas calma y colegios cerca a cambio de un trayecto largo al aeropuerto.

MOONO 1BD Villa: terraza con el río Ayung abajo
Sur de Ubud · Gianyar · ≈ 15 min al centro
  • Centro de Ubud≈ 15 min
  • Colegios internacionaleszona cercana
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 1 h 10 min
  • Sanur≈ 45 min

Los retiros de yoga y las estancias largas llenan las villas de Ubud, aunque con cerca del 37,7 % la ocupación del mercado queda muy por debajo de la costa. Una villa de un dormitorio con piscina se alquila por debajo de la media de la zona, Rp 2,1 millones, así que la ponemos en Rp 1,5 millones.

Sur de Ubud · Ayung · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 4lugares de interés
  • 2hoteles
  • 1tienda
  • 1colegio

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  • Santi Mandala Villa & Spahotel · 577 m
  • okto schoolcolegio · 729 m
  • cool temple to go look atlugar de interés · 773 m
  • luwak coffee degustationlugar de interés · 949 m
  • Sthala, a Tribute Portfolio Hotel, Ubud Balihotel · 965 m
  • I Wayan Mardianalugar de interés · 980 m
  • Yoga Baristacafetería · 1 km
  • Bali Buda Abasanrestaurante · 1 km

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre MOONO 1BD Villa

¿Cuánto cobra Rise Real Bali por la MOONO 1BD Villa?

Nada. Rp 2.650 millones es el precio de la promotora, y la comisión la paga ella, no tú. Antes de tu reserva revisamos la operación a nuestra costa: el Hak Sewa de 27 + 30 años, la zonificación de la orilla del Ayung en BHUMI y en el RDTR de Gianyar, y el número del PBG, que la promotora todavía tiene que mandar.

¿Qué incluye el precio de la MOONO 1BD Villa?

El precio compra una villa de un dormitorio y 75 m² en una parcela de 100 m², con piscina privada y equipamiento llave en mano de gama alta según la especificación de la promotora. El leasehold es de 27 + 30 años. Después de la preventa, el siguiente escalón de precio de la promotora es de Rp 3.190 millones. La fecha de entrega aún la estamos confirmando con ella.

¿Cómo se paga la MOONO 1BD Villa?

Al firmar pagas el 35 %, es decir, Rp 929 millones, y el 65 % restante sigue durante 12 meses a medida que avanza la obra. Super Start pide el 90 % de una vez a cambio de un descuento. Nosotros no lo usaríamos antes de tener fecha de entrega y un PBG confirmado, y ligamos cada pago a una fase.

¿Qué rentabilidad real puede dar la MOONO 1BD Villa?

Escenario base: Rp 1,5 millones por noche y el 60 % de las noches reservadas. Cuando la gestora, los impuestos y las noches vacías se llevan su parte, te queda cerca del 7,4 % del precio al año. La tarifa sale de los datos de AirROI para Ubud, ajustada a una villa con piscina, y la ocupación supone gestión profesional. Los gastos se comen el 40 % de la facturación, y nada de esto está asegurado.

¿Puedo comprar la MOONO 1BD Villa a distancia?

Sí. Te enseñamos la villa y la vista al Ayung desde la parcela por Zoom. Para firmar tampoco hace falta viajar: firmas los papeles de MOONO ante un notario de Bali mediante un poder. El proyecto sigue en preventa y la promotora no ha dado fecha de entrega. Cuando llegue, cotejamos los 75 m² con el plano y los muebles con la especificación.

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