UBUD · ID RR-2532

MOONO 2BD Villa: dos dormitorios, 170 m², junto al río Ayung

Dos dormitorios principales iguales, cada uno con su baño, comparten planta en esta villa de 170 m² sobre una parcela de 350 m² cerca del Ayung. El precio de preventa, Rp 4.600 millones, incluye jardín, piscina de 18 m² y equipamiento llave en mano de gama alta. Según el contrato de la promotora, la entrega es en el primer trimestre de 2027, con un leasehold de 27 + 30 años.

Unidad de MOONO Ubud · unidades publicadas: 3

  • Leasehold de 27 + 30 años
  • Preventa
  • Piscina y jardín
  • 2dormitorios
  • 2baños en suite más aseo de invitados
  • 170 m²superficie total · 140 m² útiles
  • 350 m²parcela, piscina de 18 m²
  • Leasehold27 + 30 años
  • 1.er trim. 2027entrega según el contrato de la promotora

Inmueble

Qué compras

De los tres tipos de villa independiente de MOONO junto al Ayung, en el sur de Ubud, esta es la intermedia, a un paso de los colegios. Todo está en una sola planta: 170 m² en total, dos dormitorios con baño propio y un aseo de invitados. La cocina abierta y el salón salen a una terraza con piscina de 18 m².

El equipamiento es llave en mano de gama alta: cocina Bosch, sanitarios TOTO, aire acondicionado Daikin y proyector en el salón. Los techos de 3,2 m y las cristaleras a ambos lados llenan la casa de luz y de jardín. Dos suites principales idénticas encajan con dos parejas que viajan juntas, y en Ubud esa distribución se reserva de forma más regular que las villas grandes.

El régimen es Hak Sewa por 27 + 30 años, y la comprobación de la zona en el RDTR de Gianyar sigue en marcha. En preventa la villa cuesta Rp 4.600 millones, y con el complejo terminado la promotora la pone a Rp 5.660 millones. Nuestro cálculo de la 2BD: Rp 2,5 millones por noche, el 60 % de las noches vendidas, un 40 % de la facturación en gastos y unos Rp 326 millones al año netos, un 7,1 %. La superficie exacta de la parcela y el calendario de pagos de este lote son preguntas que ya hemos mandado a la promotora.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de MOONO 2BD Villa: bruta y neta

El modelo financiero de la promotora para la 2BD, con Bali Legend como gestora, prevé para el propietario Rp 320–451 millones el primer año con un 75–82 % de ocupación y Rp 2,9–3,4 millones por noche. Sumando cinco años de subida de tarifas, habla de un 9,5–15,1 % anual sobre Rp 4.960 millones. Abajo va nuestro cálculo: Rp 2,5 millones por noche para dos dormitorios, menos gestión, impuestos, noches vacías y mantenimiento.

Bruta 11,8 %≈ Rp 543 millones al año con una ocupación del 60 % y Rp 2,5 millones por noche Neta 7,1 %≈ Rp 326 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 14,1 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 543 millones11,8 % del precio · Rp 2,5 millones por noche, ocupación del 60 %
  • GestoraRp 97,7 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 54,3 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 65,1 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 326 millones7,1 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 14,1 años
Escenarios de ocupación: MOONO 2BD Villa
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
50%prudenteRp 452 millonesRp 181 millonesRp 271 millones5,9%17,0 años
60%baseRp 543 millonesRp 217 millonesRp 326 millones7,1%14,1 años
70%optimistaRp 633 millonesRp 253 millonesRp 380 millones8,3%12,1 años

La ocupación en Ubud va por detrás de las playas. Todo el mercado llega al 37,7 % en AirROI, mientras que las villas gestionadas como estas alcanzan el 55–70 %, así que el escenario base de MOONO es el 60 %.

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
Tarifa por noche
Rp 2,5 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 2,1 millones el ingreso medio por anuncio en Ubud (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Ubud en todos los anuncios de AirROI es del 37,7 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 50 %; base, con un 60 %, y optimista, con un 70 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Re-Imagined Villa 2BR: 6,3 % neto con un 60 % de ocupación; Re-Imagined Villa 4BR: 6,6 % neto con un 60 % de ocupación; Re-Imagined Mini Villa: 7,6 % neto con un 60 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Según el contrato de la promotora, el arrendamiento del suelo termina el 5 de mayo de 2053, y después viene una renovación de 30 años a un precio que fijarán tres peritos independientes. Un notario inscribe el leasehold de MOONO a tu nombre o al de una sociedad tuya. La promotora ha presentado la solicitud del PBG. Tras la entrega del primer trimestre de 2027, el SLF abre el camino a la licencia de alquiler turístico (NIB).

Derecho y licencias de MOONO 2BD Villa
Tipo de derechoLeasehold (Hak Sewa)La plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho27 + 30 años (Hak Sewa)El contrato lleva el arrendamiento del suelo hasta el 5 de mayo de 2053 y valora la renovación de 30 años con tres peritos. Contamos tus años restantes desde la entrega y dejamos por escrito las condiciones de renovación.
ZonificaciónPor confirmar, riesgo SubakHay tramos de la orilla del Ayung que son suelo agrícola, así que esta parcela pasa una búsqueda en BHUMI y una comprobación en el RDTR de Gianyar.
Licencia de obra (PBG)Solicitada, en revisiónLa solicitud PBG-510401-17072024-01 está en la documentación de la promotora, aún en la fase de revisión de expediente completo. Pedimos la prueba de concesión antes de tu reserva.
PromotoraPT International Music Temple (PT PMA)Los documentos de constitución de la sociedad están en la documentación de la promotora. Antes de que pagues la reserva revisamos también los proyectos que ha terminado.
Certificado de habitabilidad (SLF)En la entregaGianyar no concede la licencia de alquiler turístico (NIB) antes del SLF, así que tu pago de la entrega depende de los papeles, no de un día del calendario.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Tras la entregaAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaLlave en mano premium, 1.er trim. 2027Muebles y electrodomésticos figuran en el contrato. El mismo contrato admite 90 días extra y un retraso de hasta 12 meses, así que estamos confirmando la fecha.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
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Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de MOONO 2BD Villa?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de MOONO 2BD Villa

  1. ReservaUna reserva de Rp 17,7 millones bloquea la villa y se descuenta del precio.
  2. 35 % al firmarEl primer pago es de Rp 1.610 millones.
  3. 65 % en 12 mesesEl resto se paga por tramos, uno por fase de obra.
  4. Super Start, 90 %Rp 4.340 millones en un solo pago; no lo aconsejamos antes de tener el PBG.

Los dos planes salen de la presentación de la promotora, y la reserva, de su formulario de reserva. Con la obra terminada esta villa pasa a Rp 5.660 millones. Cada pago que organizamos sigue una fase de obra.

Ubicación

Dónde está: Sur de Ubud · Ayung

La villa de dos dormitorios está en el sur verde de Ubud, a 15 minutos del pueblo. Aquí se venden las vistas al río. A cambio, hay más de una hora en coche hasta Ngurah Rai.

MOONO 2BD Villa: render de la fachada y la piscina entre árboles
Sur de Ubud · Gianyar · ≈ 15 min al centro
  • Centro de Ubud≈ 15 min
  • Colegios internacionaleszona cercana
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 1 h 10 min
  • Sanur≈ 45 min

Las familias y el turismo de bienestar mantienen reservado el sur de Ubud, aunque el mercado solo vende el 37,7 % de sus noches, con una mediana cerca de Rp 2,1 millones. Con piscina propia, esta villa de dos dormitorios debería superar algo esa mediana, así que el cálculo de MOONO usa Rp 2,5 millones.

Sur de Ubud · Ayung · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 4lugares de interés
  • 3hoteles
  • 1tienda
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Lo más cercano

  • Bamboo Turtle Ecolodgehotel · 355 m
  • Santi Mandala Villa & Spahotel · 577 m
  • okto schoolcolegio · 729 m
  • cool temple to go look atlugar de interés · 773 m
  • luwak coffee degustationlugar de interés · 949 m
  • Sthala, a Tribute Portfolio Hotel, Ubud Balihotel · 965 m
  • I Wayan Mardianalugar de interés · 980 m
  • Yoga Baristacafetería · 1 km

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre MOONO 2BD Villa

¿Cuánto cobra Rise Real Bali por la MOONO 2BD Villa?

No nos pagas nada. El precio de lista de Rp 4.600 millones se mantiene, y la comisión de la agencia la paga la promotora. Antes de la reserva, nuestro equipo revisa la parcela, las licencias y el contrato a nuestra costa, y te deja por escrito cada pregunta que siga abierta sobre esta villa.

¿Puedo comprar la MOONO 2BD Villa desde el extranjero?

Sí. Un asesor te enseña la obra y la parcela por Zoom. Otorgas un poder y firmas el contrato de MOONO ante un notario de Bali, mientras los pagos van a la cuenta indonesia de la promotora. Al terminar revisamos la villa punto por punto contra la especificación del contrato. Venir es opcional, y si quieres una visita en persona te la organizamos.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad de la MOONO 2BD?

La tarifa de Rp 2,5 millones por noche son datos de AirROI para Ubud, escalados a dos dormitorios y 170 m². Suponemos un 60 % de ocupación, el nivel que alcanzan las villas con gestión profesional. Después de que un 40 % se vaya a la gestora, al fisco indonesio y al mantenimiento, llega a tu cuenta cerca de un 7,1 % al año. Es nuestra estimación, no un ingreso asegurado.

¿Con qué derecho se compra la MOONO 2BD Villa y cuándo se entrega?

Hak Sewa: primero 27 años y después una renovación de 30 cuyo precio fijarán peritos. Un notario inscribe el leasehold a tu nombre o al de tu sociedad. El contrato de la promotora sitúa la entrega en el primer trimestre de 2027. La promotora ha presentado la solicitud del PBG, y queremos la prueba de concesión antes de cualquier reserva.

¿Qué incluye el precio de la MOONO 2BD Villa?

Una villa de 170 m² en el sur de Ubud, junto al Ayung, en una parcela de 350 m² con jardín y piscina de 18 m². Dentro hay dos dormitorios con baño en suite y bañera, un aseo de invitados, cocina y un salón con proyector. El acabado es llave en mano de gama alta, y la lista de muebles se adjunta al contrato antes de tu primer pago.

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