UBUD · ID RR-1210

Moonlight Villa by EVDEkimi: dos dormitorios y despacho, 110,2 m², Ubud

Esta villa de 110,2 m² tiene, además de dos dormitorios y dos baños, un despacho que puede hacer de tercer dormitorio. Piscina propia, vistas a la selva, parcela de 200 m² y cinco minutos hasta el centro de Ubud. Se entrega totalmente amueblada con un leasehold de 25 años, y la promotora pide Rp 4.690 millones.

  • Leasehold de 25 años
  • Estado de obra: pregúntanos
  • Vistas a la selva
  • 2+1dormitorios
  • 2baños
  • 110,2 m²superficie útil
  • 200 m²parcela
  • Leasehold25 años
  • 5 minal centro de Ubud

Inmueble

Qué compras

Moonlight es la segunda villa de EVDEkimi cerca del centro de Ubud, y la más grande de las dos: 110,2 m² habitables frente a los 75,6 m² de Hijau. La parcela es más ajustada, de 200 m². Tienes dos dormitorios, dos baños, un despacho que hace de tercer dormitorio, piscina propia y vistas a la selva.

Esa habitación extra decide quién reserva. Familias y grupos de retiro vienen a Ubud de una a tres semanas, más que las estancias típicas de la costa, y una distribución 2+1 los aloja sin alquilar una segunda villa. Las cafeterías, los coworkings y los estudios de yoga de la zona de PARQ quedan a cinco minutos.

El precio es de Rp 4.690 millones por un leasehold de 25 años, y tampoco aquí la presentación habla de renovación. EVDEkimi anuncia una TIR del 30,6 % y la recuperación en siete años, pero cuenta con vender más caro al final: es un modelo de revalorización, no de alquiler. Nosotros calculamos solo el alquiler y dejamos fuera cualquier subida de valor.

Promotora: EVDKE. Sus proyectos y condiciones

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Moonlight Villa by EVDEkimi: bruta y neta

Los materiales de la promotora hablan de una TIR del 30,6 % y de recuperar la inversión en siete años contando con vender a un precio futuro más alto. Abajo va nuestro cálculo solo con alquiler: Rp 2,2 millones por noche, menos gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento.

Bruta 10,3 %≈ Rp 485 millones al año con una ocupación del 60 % y Rp 2,2 millones por noche Neta 6,2 %≈ Rp 291 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 16,1 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 485 millones10,3 % del precio · Rp 2,2 millones por noche, ocupación del 60 %
  • GestoraRp 87,2 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 48,5 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 58,1 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 291 millones6,2 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 16,1 años
Escenarios de ocupación: Moonlight Villa by EVDEkimi
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
50%prudenteRp 404 millonesRp 162 millonesRp 242 millones5,2%19,4 años
60%baseRp 485 millonesRp 194 millonesRp 291 millones6,2%16,1 años
70%optimistaRp 565 millonesRp 226 millonesRp 339 millones7,2%13,8 años

La ocupación de Ubud va por detrás de la costa: 37,7 % según AirROI. Para una villa gestionada y con vistas fijamos el escenario base en el 60 %.

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
Tarifa por noche
Rp 2,2 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 2,1 millones el ingreso medio por anuncio en Ubud (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Ubud en todos los anuncios de AirROI es del 37,7 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 50 %; base, con un 60 %, y optimista, con un 70 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Re-Imagined Villa 2BR: 6,3 % neto con un 60 % de ocupación; Re-Imagined Villa 4BR: 6,6 % neto con un 60 % de ocupación; Re-Imagined Mini Villa: 7,6 % neto con un 60 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Con Moonlight compras un leasehold de 25 años sobre suelo y casa a la vez, firmado ante notario. La presentación no dice nada de renovación, así que pedimos esas condiciones por escrito al dueño del suelo. La zonificación, el PBG y la fase de obra son puntos abiertos que estamos confirmando. El certificado de habitabilidad (SLF) llega al terminar la obra, y la licencia de alquiler turístico (NIB), después.

Derecho y licencias de Moonlight Villa by EVDEkimi
Tipo de derechoLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho25 años, suelo y edificioLa presentación no dice nada de prórroga. Antes de mover dinero queremos por escrito las condiciones de renovación del dueño del suelo.
ZonificaciónPor confirmar en el RDTRAntes de la reserva miramos la parcela en el RDTR y en el OSS. Lo que cuente el vendedor no nos basta.
Licencia de obra (PBG)Por confirmarPedimos el número de licencia y el extracto antes de que pagues la reserva.
PromotoraEVDEkimiLa misma empresa promueve y explota esta villa. Revisamos su sociedad, los proyectos terminados y el seguro que menciona su presentación.
Certificado de habitabilidad (SLF)Cuando termine la obraSin el SLF, la administración de Gianyar no concede la licencia de alquiler turístico (NIB). Por eso tus pagos siguen fases de obra y no fechas.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaCompleto, lista por confirmarAdjuntamos a tu contrato la especificación de muebles y electrodomésticos de EVDEkimi.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Moonlight Villa by EVDEkimi?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Moonlight Villa by EVDEkimi

  1. Reserva, 30 %El 30 % se paga al firmar, y la promotora necesita dos semanas para preparar los papeles.
  2. Fases de obraEl contrato fija el resto; hemos pedido un calendario para esta villa.
  3. EntregaLas llaves y los documentos se entregan con el último pago.

La presentación de EVDEkimi solo indica el 30 % de reserva. El resto lo convertimos en el contrato en pagos ligados a fases de obra.

Ubicación

Dónde está: Ubud

Ubud tiene un público propio, y su facturación por alquiler creció un 16,5 % el año pasado, más que en ningún otro sitio de la isla. La noche reservada típica deja unos Rp 2,1 millones y la ocupación está en el 37,7 %. Siguen llegando villas nuevas, así que preferimos casas que aporten vista, piscina y gestora.

Moonlight Villa by EVDEkimi: villa y piscina
Ubud · Gianyar · 5 min al centro de Ubud y a PARQ
  • Centro de Ubud5 min
  • PARQ Ubud5 min
  • Palacio de Ubud≈ 10 min
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 75 min

Aquí el huésped paga por el verde y por noches tranquilas. La ocupación de mercado es del 37,7 %, y las villas con vistas a la selva y gestión profesional lo hacen mejor.

Ubud · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 123hoteles
  • 76restaurantes
  • 18cafeterías
  • 14spas
  • 8bares
  • 6lugares de interés
  • 4tiendas

Lo más cercano

  • Sri Uma Warungrestaurante · 62 m
  • Mesari Warungrestaurante · 80 m
  • Caroline Househotel · 94 m
  • Kubu Janji Villashotel · 118 m
  • Koko Condohotel · 128 m
  • Mahena Warungrestaurante · 145 m
  • Le Sabot Bamboohotel · 152 m
  • Casa Rajahotel · 191 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Moonlight Villa by EVDEkimi

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro Moonlight Villa?

Nada. La comisión la paga EVDEkimi, así que pagas el precio de lista y ni una rupia más. La revisión de documentos antes de la reserva tampoco te cuesta nada. En Moonlight leemos el leasehold de 25 años y pedimos las condiciones de renovación que omite la presentación, comprobamos la zona en el RDTR y pedimos el número del PBG con su extracto. Las conclusiones te llegan en un informe escrito.

¿Puedo comprar Moonlight Villa a distancia?

Sí. Ves la villa en un recorrido por Zoom en directo y firmas ante notario mediante un poder. La fecha de entrega es una de las cosas que hemos pedido confirmar a EVDEkimi. Nuestro equipo visita la obra para seguir el avance y cotejar los muebles con la especificación. Pagas el 30 % de reserva al firmar, y los papeles llevan unas dos semanas.

¿Qué entra en el cálculo de rentabilidad de Moonlight?

La tarifa sale de los datos de AirROI para Ubud, ajustados a una villa 2+1 con piscina: Rp 2,2 millones por noche, algo más que Hijau por el espacio extra. Probamos ocupaciones del 50, 60 y 70 %, con el 60 % como base. Los gastos se llevan el 40 % de la facturación. Las cifras de EVDEkimi aparecen aparte y no entran en las cuentas. Tómalo como una estimación.

¿Por qué la TIR de la promotora sale tan por encima de la rentabilidad de esta ficha?

La TIR del 30,6 % y la recuperación en siete años de EVDEkimi suponen que vendes la villa más cara en el futuro. Nuestro cálculo cuenta solo los ingresos por alquiler: unos Rp 291 millones netos al año con un 60 % de ocupación, un 6,2 % sobre el precio. Lo que ganes con una venta futura iría aparte, pero no construimos una previsión sobre eso.

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