CANGGU
Rp 1.750 millones/ plazo por confirmar
BASE Canggu · Villa de 1 dormitorio, 50 m²
Canggu · Villa de 1 dormitorio
- 1 dormitorio
- 50 m²
- leasehold, plazo por confirmar
Ver detalles
KEDUNGU · ID RR-2042
Kedungu Baza 1 dorm. ALT: apartamento de un dormitorio con terraza, 43,5 m²
El ALT de Kedungu Baza es un apartamento de un dormitorio con 43,5 m² interiores y una terraza de 4,9 m² que mira a los arrozales y, al fondo, al océano. Cuesta Rp 2.250 millones con un leasehold de 30 + 30 años y se entrega en el primer trimestre de 2027. En nuestro escenario base deja un 7,9 % neto al año, ya descontados los gastos.
Unidad de Kedungu Baza · unidades publicadas: 3
- Leasehold 30+30
- En construcción
- Licencia hotelera
- 1dormitorio
- 1baño
- 43,5 m²superficie habitable · terraza de 4,9 m²
- comúnpiscina infinita de 25 m, gimnasio
- Leasehold30 + 30 años · 27 restantes en la entrega
- 1.er trim. 2027entrega
Inmueble
Qué compras
Estos apartamentos están de la primera a la tercera planta de Kedungu Baza, la residencia de surf de 58 unidades en Tabanan, y miran al océano y a los arrozales. En la planta baja hay una piscina infinita de 25 metros, un gimnasio en dos plantas, una tienda de surf y una cafetería. Los alquileres los lleva una gestora con 13 años en el negocio y más de 200 inmuebles en cartera.
Los 43,5 m² reúnen un dormitorio, un salón con ventanal panorámico, un armario empotrado y un rincón de escritorio. Los muebles completos entran en el precio, y la lista de electrodomésticos va al contrato. La parcela está en zona rosa y el edificio tiene licencia hotelera, así que el alquiler por noches es legal para todo el complejo. No hace falta tramitar una licencia aparte para cada apartamento.
Nuestro modelo pone la noche en esta unidad a Rp 1,2 millones. Queda muy por debajo de la mediana de Kedungu en AirROI, de unos Rp 3 millones, porque las villas grandes tiran de la mediana hacia arriba. La ocupación de la zona ronda el 45 %. Los apartamentos con gestión profesional van mejor, así que probamos 55, 65 y 75 %. Restando un 40 % de gastos, el escenario base deja unos Rp 176 millones netos al año, el 7,9 % del precio.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Kedungu 1 dorm. con terraza: bruta y neta
La promotora no da cifra de rentabilidad para el ALT. Nuestro modelo pone la noche de un dormitorio junto a la playa de Kedungu en Rp 1,2 millones y resta la comisión de la gestora, impuestos, noches vacías y mantenimiento.
Bruta 13,1 %≈ Rp 294 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 1,2 millones por noche
Neta 7,9 %≈ Rp 176 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 12,7 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 294 millones13,1 % del precio · Rp 1,2 millones por noche, ocupación del 65 %
- GestoraRp 52,9 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
- ImpuestosRp 29,4 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
- Desgaste y mantenimientoRp 35,3 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
- Neto para tiRp 176 millones7,9 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 12,7 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 40 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 55%prudente | Rp 249 millones | Rp 99,5 millones | Rp 149 millones | 6,6% | 15,1 años |
| 65%base | Rp 294 millones | Rp 118 millones | Rp 176 millones | 7,9% | 12,7 años |
| 75%optimista | Rp 339 millones | Rp 136 millones | Rp 204 millones | 9,1% | 11,0 años |
Kedungu todavía se está llenando, con huéspedes que llegan desde Canggu y Nuanu, así que el escenario base se queda en el 65 %.
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- Ninguna: no hay cifra publicada para este inmueble.
- Tarifa por noche
- Rp 1,2 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en ≈ Rp 1,6 millones, modelo nuestro el ingreso medio por anuncio en Kedungu (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
- Ocupación
- los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
- Gastos
- 40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
- Comparables del catálogo
- Kedungu Baza Honeymoon Suite: 7,8 % neto con un 65 % de ocupación; Kedungu Baza estudio SMT: 9,2 % neto con un 65 % de ocupación; Four Palms Villas: 9,4 % neto con un 65 % de ocupación.
- Informes y datos
- AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
El ALT se compra en Hak Sewa: un leasehold de 30 años con prórroga de 30, inscrito por un notario a tu nombre o al de tu sociedad. Como el primer plazo corre desde la fecha del arrendamiento del suelo, quedan unos 27 años cuando recibes las llaves. Los papeles van por reserva, PPJB y escritura de leasehold. El SLF y el derecho a alquilar con la licencia hotelera llegan en la entrega.
| Tipo de derecho | Leasehold (Hak Sewa)La plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | Hak Sewa 30 + 30 añosEl tiempo cuenta desde el contrato de arrendamiento del suelo, no desde tu compra. En la entrega quedarán unos 27 años del primer periodo. |
| Zonificación | Rosa, turística con licencia hoteleraEs lo que declara la promotora. Lo cotejamos con el plan urbanístico de Tabanan (RDTR) en el OSS. |
| Licencia de obra (PBG) | Pedimos copiaSi hay obra, la licencia ya debería existir. Su número y una copia te llegan antes de la reserva. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | En la entregaSin SLF no hay licencia de alquiler turístico. Por eso ligamos el pago final a los documentos y no a una fecha. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | A través de la licencia del complejoLa licencia hotelera del complejo se extiende a cada unidad. Comprobamos cómo recoge tu contrato el derecho a alquilar este apartamento. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Completo, 1.er trim. 2027El contrato lleva como anexo la especificación de muebles y electrodomésticos. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Kedungu 1 dorm. con terraza?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Kedungu 1 dorm. con terraza
- ReservaLa reserva saca el ALT del mercado, y la promotora aún tiene que fijar la cantidad.
- Fases de obraLas cuotas siguen la obra, fase a fase, según el calendario de la promotora.
- EntregaEl último pago se hace cuando tienes en la mano toda la documentación.
El plan por fases aún hay que confirmarlo en la oferta. Cuando esté cerrado, lo fijamos en el PPJB.
Ubicación
Dónde está: Kedungu, Tabanan
Al oeste de Nyanyi y Nuanu City, Kedungu tiene una ola de surf, arena negra y arrozales en terrazas, a 25 minutos de Canggu. La costa es tranquila. Para colegios, clínicas y tiendas grandes todavía hay que volver en coche hacia Canggu.
- Playa de Kedungu3 min
- Nuanu≈ 10 min
- Canggu≈ 25 min
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 1 h
La demanda sigue a Canggu hacia el oeste, hasta Tabanan. Las tarifas van por detrás de Uluwatu y la ocupación ronda el 50 %, así que para un dormitorio junto a la playa usamos Rp 1,2 millones por noche.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 7lugares de interés
- 5hoteles
- 2restaurantes
- 1playa
Lo más cercano
- Swell Hotel, Pool & Barhotel · 9 m
- Ombakhotel · 89 m
- Tipsy Pigsrestaurante · 120 m
- Pantai Kedungulugar de interés · 330 m
- Pantai Kadungaplaya · 365 m
- Nirjharahotel · 581 m
- AMBUrestaurante · 582 m
- seungholugar de interés · 621 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre Kedungu 1 dorm. con terraza
¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro el ALT de Kedungu Baza?
Nada. Compras al precio de la lista de la promotora, y la promotora nos paga a nosotros. Las comprobaciones de documentos antes de tu reserva corren de nuestra cuenta. En este apartamento cotejamos la zona rosa y la licencia hotelera con el RDTR de Tabanan en el OSS, conseguimos el PBG y repasamos el contrato de Hak Sewa 30 + 30. También confirmamos cómo queda escrito tu derecho a alquilar la unidad.
¿Cuánto cuesta el ALT de Kedungu Baza y qué incluye el precio?
Rp 2.250 millones, directamente de la lista de precios de la promotora. Por ese precio tienes un apartamento de un dormitorio de 43,5 m² con terraza propia y muebles completos, y la especificación de muebles y electrodomésticos va en el contrato. El leasehold es Hak Sewa de 30 + 30 años. En la entrega del primer trimestre de 2027 quedarán unos 27 años del primer plazo.
¿Cómo se paga el ALT?
Primero dejas una reserva. La promotora aún tiene que fijar el importe. Después pagas por tramos a medida que la obra alcanza cada fase. La última cuota sale cuando los documentos están en regla, no en una fecha fija. Dejamos el plan por fases atado en la oferta y en el PPJB, junto con una penalización si la entrega se retrasa.
¿Qué rentabilidad puedo esperar de verdad de este apartamento?
Nuestro escenario base supone que los huéspedes pagan Rp 1,2 millones por noche y reservan el 65 % del año. Pagadas la gestora, los impuestos y las noches vacías, te llega cada año en torno al 7,9 % del precio de compra. La tarifa sale de datos de AirROI para Kedungu, ajustados a un dormitorio, y la ocupación es la de alquileres gestionados. Los gastos se llevan el 40 % de la facturación. Es una proyección, no una promesa.
¿Puedo comprar el ALT de Kedungu Baza a distancia?
Sí. Te enseñamos la obra por vídeo y firmas ante un notario de Bali mediante un poder. No hace falta que vueles. El edificio está subiendo, con la entrega prevista para el primer trimestre de 2027. Revisamos la obra sobre el terreno antes de cada tramo, y en la entrega cotejamos los muebles con la especificación y recogemos los documentos.
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