UBUD · ID RR-1203

Hijau Villa by EVDEkimi: willa z dwiema sypialniami i widokiem na dżunglę, Ubud

Pięć minut od centrum Ubud i PARQ stoi willa 75,6 m² z dwiema sypialniami na działce 300 m², a z basenu patrzysz prosto na dżunglę. EVDEkimi sprzedaje ją w pełni umeblowaną, na leasehold 25 lat, za Rp 4,87 mld. Deweloper sam prowadzi też najem i ubezpiecza nieruchomość.

Leasehold 25 lat
Etap na zapytanie
Widok na dżunglę

2sypialnie
2łazienki
75,6 m²powierzchnia użytkowa
300 m²działka
Leasehold25 lat
5 mindo centrum Ubud

Nieruchomość

Co kupujesz

Hijau leży pięć minut od centrum Ubud i kompleksu PARQ. Między tarasem basenu a koronami dżungli nic nie stoi. To pojedyncza willa 75,6 m² na 300 m² gruntu: dwie sypialnie, dwie łazienki i altana w ogrodzie. EVDEkimi wyposaża ją pod najem krótkoterminowy, a zarządzanie i ubezpieczenie bierze na siebie, więc nie musisz szukać operatora.

Goście przyjeżdżają do Ubud na retreaty, jogę i dłuższe pobyty. Rezerwują dla widoku i ciszy, nie dla plaży. Grunt w głębi wyspy jest tańszy niż na wybrzeżu, dlatego dwie sypialnie z własnym basenem kosztują tu mniej więcej tyle, co studio w Canggu. Ceną jest dojazd: lotnisko jest ok. 75 minut drogi stąd.

Leasehold na 25 lat obejmuje grunt i willę, a prezentacja nic nie mówi o przedłużeniu. Cena to Rp 4,87 mld. Materiały EVDEkimi podają dochód od Rp 3,5 mln dziennie ze stałym minimum zwrotu. Nasz model tę deklarację pomija i opiera się na stawkach rynkowych w Ubud. Wciąż potwierdzamy etap budowy, strefę, PBG i licencję na najem.

Deweloper: EVDKE. Wszystkie projekty i warunki

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Hijau Villa by EVDEkimi: brutto i netto

Materiały dewelopera podają dochód od Rp 3,5 mln dziennie i stałe minimum zapisane w umowie. Poniżej nasz model według stawek rynkowych w Ubud, Rp 2,0 mln za noc, po zarządzaniu, podatku, zużyciu i utrzymaniu.

Brutto 9,2%≈ Rp 446 mln rocznie przy obłożeniu 60% i cenie Rp 2,0 mln za noc Netto 5,5%≈ Rp 267 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 18,2 lat

18%Firma zarządzająca10%Podatek12%Zużycie i utrzymanie 60%Zostaje na czysto

Przychód z najmu bruttoRp 446 mln9,2% ceny · Rp 2,0 mln za noc, obłożenie 60%
Firma zarządzającaRp 80,2 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
PodatekRp 44,6 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
Zużycie i utrzymanieRp 53,5 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
Zostaje nettoRp 267 mln5,5% ceny · okres zwrotu ≈ 18,2 lat

Scenariusze obłożenia: Hijau Villa by EVDEkimi
Obłożenie	Przychód brutto	Koszty 40%	Netto	% ceny	Okres zwrotu
50%ostrożny	Rp 371 mln	Rp 149 mln	Rp 223 mln	4,6%	21,8 lat
60%bazowy	Rp 446 mln	Rp 178 mln	Rp 267 mln	5,5%	18,2 lat
70%optymistyczny	Rp 520 mln	Rp 208 mln	Rp 312 mln	6,4%	15,6 lat

Ubud ma niższe obłożenie niż wybrzeże – według AirROI 37,7% – więc dla zarządzanej willi przyjmujemy w wariancie bazowym 60%.

Skąd te liczby

Dane dewelopera: Materiały dewelopera podają dochód od Rp 3,5 mln dziennie i stałe minimum zapisane w umowie. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
Cena za noc: Rp 2,0 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Ubud to Rp 2,1 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie: Rynek Ubud: średnio 37,7% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 50%, bazowy 60% i optymistyczny 70%.
Koszty: 40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty: Re-Imagined Villa 2BR: 6,3% netto przy obłożeniu 60%; Re-Imagined Villa 4BR: 6,6% netto przy obłożeniu 60%; Re-Imagined Mini Villa: 7,6% netto przy obłożeniu 60%.
Raporty i dane: AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Poproś o wyliczenie na WhatsApp

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Dostajesz 25-letni leasehold na grunt i willę, podpisany u notariusza. Prezentacja dewelopera nie opisuje przedłużenia, więc prosimy właściciela gruntu o warunki na piśmie. Strefa, numer PBG i etap budowy to otwarte kwestie. SLF wydaje się po zakończeniu budowy, a licencję na najem można dostać dopiero po nim.

Prawo i pozwolenia: Hijau Villa by EVDEkimi
Forma własności	LeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik, freehold). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt oraz spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold	25 lat, grunt i budynekPrezentacja nie podaje warunków przedłużenia. Prosimy właściciela gruntu, żeby opisał je na piśmie, zanim podejmiesz decyzję.
Strefa (RDTR)	Do sprawdzenia w RDTRDziałkę sprawdzamy w RDTR i OSS przed rezerwacją, niezależnie od tego, co podają materiały sprzedającego.
Pozwolenie na budowę (PBG)	Do potwierdzeniaPrzed rezerwacją prosimy o numer pozwolenia i wypis.
Deweloper	EVDEkimiEVDEkimi buduje willę i potem nią zarządza. Sprawdzamy spółkę, oddane projekty i ubezpieczenie opisane w prezentacji.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)	Po zakończeniu budowyBez SLF nie ma licencji na najem. Dlatego wiążemy wpłaty z etapami budowy, a nie z datami.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)	Do potwierdzeniaAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)	Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow dewelopera	Brak – rynek działa bez niegoZabezpieczeniem jest konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara umowna za opóźnienie oddania.
Wyposażenie i odbiór	Pełne, lista do potwierdzeniaLista mebli i AGD staje się załącznikiem do umowy.

Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.

Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali

Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Hijau Villa by EVDEkimi?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.09:41

Warunki

Harmonogram wpłat – Hijau Villa by EVDEkimi

Rezerwacja, 30%Przy podpisaniu wpłacasz 30%, a przygotowanie umowy trwa ok. dwóch tygodni.
Etapy budowyResztę płacisz według umowy, a o harmonogram dla tej willi prosimy dewelopera.
OdbiórDostajesz klucze i komplet dokumentów.

Prezentacja EVDEkimi podaje 30% rezerwacji, a resztę zostawia umowie. Każdą kolejną wpłatę wiążemy ze sprawdzonym etapem.

Położenie

Położenie: Ubud

Ubud ma własnych gości: retreaty i długie pobyty. Przychody z najmu wzrosły tu w ostatnim roku o 16,5%, najwięcej na wyspie, przy średnim obłożeniu 37,7% i stawkach blisko Rp 2,1 mln za noc. Podaż też szybko rośnie, więc wybieramy domy z atutem: widokiem, basenem, operatorem.

Hijau Villa by EVDEkimi: fasada willi za basenem — Ubud · Gianyar · 5 min do centrum i PARQ

Centrum Ubud5 min
PARQ Ubud5 min
Pałac w Ubud≈ 10 min
Lotnisko Ngurah Rai≈ 75 min

W Ubud kupuje się dla widoku i ciszy, nie dla surfingu. Obłożenie rynku to 37,7%, a zarządzane wille z widokiem na dżunglę mają więcej.

Ubud · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

67hotele
27restauracje
11kawiarnie
7atrakcje
3spa
3szkoły
2sklepy

Najbliższe miejsca

Dwaraka The Royal Villashotel · 157 m
Sunset House Ubudhotel · 164 m
Ubud Green Resort Villashotel · 188 m
Chandi Hotelhotel · 199 m
Bside Caferestauracja · 204 m
Muse Cafe & Artkawiarnia · 205 m
Villa Gaiahotel · 213 m
Yashoda Kitchenrestauracja · 213 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Hijau Villa by EVDEkimi

Ile Rise Real Bali bierze za zakup Hijau Villa?

Nic. Płacisz cenę z cennika EVDEkimi, bo naszą prowizję pokrywa deweloper. Przegląd dokumentów przed rezerwacją jest po naszej stronie. Przy Hijau czytamy 25-letni leasehold i prosimy o warunki przedłużenia, których brakuje w prezentacji, sprawdzamy strefę w RDTR i prosimy o numer PBG z wypisem. Wyniki dostajesz w pisemnym raporcie.

Czy Hijau Villa można kupić bez lotu na Bali?

Tak. Willę pokazujemy na Zoomie, a notariusz podpisuje umowę na podstawie Twojego pełnomocnictwa. O datę odbioru pytamy EVDEkimi. Na miejscu sprawdzamy postęp, porównujemy meble ze specyfikacją i budowę z planami. 30% rezerwacji wpłacasz przy podpisaniu, po ok. dwóch tygodniach przygotowań.

Jak policzyliście stopę zwrotu Hijau?

Bazą jest stawka za noc w Ubud z AirROI, skorygowana dla willi z dwiema sypialniami i basenem – wychodzi Rp 2,0 mln. Obłożenie przyjmujemy jak w profesjonalnie zarządzanych willach, z 60% w wariancie bazowym. Zarządzanie, podatek i utrzymanie pochłaniają 40% przychodu. Deklarację dewelopera pokazujemy obok, ale do modelu nie wchodzi. To szacunek, nie gwarancja.

Ile zarabia Hijau Villa w wariancie bazowym?

Przy obłożeniu 60% i Rp 2,0 mln za noc przychód brutto wynosi ok. Rp 446 mln rocznie. Po 40% kosztów zostaje ok. Rp 267 mln, czyli 5,5% stopy zwrotu netto przy cenie Rp 4,87 mld. Przy obłożeniu 50% netto spada do 4,6%, przy 70% rośnie do 6,4%. Najem na doby wymaga najpierw licencji.

Oferty