UBUD · ID RR-1203

Hijau Villa par EVDEkimi : villa 2 chambres avec vue sur la jungle, Ubud

La vue sur la jungle s'ouvre directement depuis la piscine de cette villa 2 chambres de 75,6 m², sur une parcelle de 300 m², à cinq minutes du centre d'Ubud et de PARQ. EVDEkimi la vend entièrement meublée, en leasehold (bail de longue durée) de 25 ans, pour Rp 4,87 Md. Le promoteur assure aussi la gestion locative et l'assurance du bien.

  • Leasehold 25 ans
  • Avancement sur demande
  • Vue sur la jungle
  • 2chambres
  • 2salles de bain
  • 75,6 m²surface habitable
  • 300 m²parcelle
  • Leasehold25 ans
  • 5 minjusqu'au centre d'Ubud

Bien

Ce que vous obtenez

Hijau est à cinq minutes du centre d'Ubud et du complexe PARQ. Rien ne sépare la terrasse de la piscine de la canopée de la jungle. C'est une villa isolée de 75,6 m² sur 300 m² de terrain : deux chambres, deux salles de bains et un gazebo dans le jardin. EVDEkimi l'aménage pour les courts séjours et assure elle-même la gestion et l'assurance : vous n'avez pas à chercher d'exploitant.

Les voyageurs d'Ubud viennent pour des retraites, du yoga et de longs séjours. Ils réservent pour la vue et le calme, pas pour une plage. Les terrains dans les terres coûtent moins cher que sur la côte : deux chambres avec piscine privée reviennent ici à peu près au prix d'un studio à Canggu. Contrepartie : le trajet, l'aéroport étant à environ 75 minutes.

Votre leasehold (bail de longue durée) de 25 ans porte à la fois sur le terrain et sur la villa, et la présentation ne dit rien du renouvellement. Le prix est de Rp 4,87 Md. Les documents d'EVDEkimi promettent un revenu à partir de Rp 3,5 M par jour, avec un plancher de rendement fixe. Notre simulation ci-dessous écarte cette promesse et part des tarifs du marché d'Ubud. Nous vérifions encore l'avancement du chantier, le zonage, le PBG et la licence de location.

Promoteur : EVDKE, tous les projets et conditions

Les chiffres de ce bien

Hijau Villa by EVDEkimi : rendement brut et net

Les documents du promoteur annoncent un revenu à partir de Rp 3,5 M par jour et un plancher fixe, défini par le contrat. Voici notre simulation aux tarifs du marché d'Ubud, à Rp 2,0 M la nuit, après gestion, impôts, usure et entretien.

Brut 9,2 %≈ Rp 446 M par an avec 60 % d'occupation et Rp 2,0 M la nuit Net 5,5 %≈ Rp 267 M par an · amorti en ≈ 18,2 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 446 M9,2 % du prix · tarif Rp 2,0 M, occupation 60 %
  • Société de gestionRp 80,2 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 44,6 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 53,5 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 267 M5,5 % du prix · amorti en ≈ 18,2 ans
Scénarios d'occupation : Hijau Villa by EVDEkimi
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
50 %prudentRp 371 MRp 149 MRp 223 M4,6 %21,8 ans
60 %baseRp 446 MRp 178 MRp 267 M5,5 %18,2 ans
70 %optimisteRp 520 MRp 208 MRp 312 M6,4 %15,6 ans

Ubud reste sous la côte, avec une occupation de marché de 37,7 % selon AirROI : notre scénario central pour une villa gérée est donc de 60 %.

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 2,0 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 2,1 M le revenu moyen par annonce à Ubud (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Ubud sur toutes les annonces AirROI est de 37,7 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 50 %, central à 60 % et optimiste à 70 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Re-Imagined Villa 2BR : 6,3 % net avec 60 % d’occupation; Re-Imagined Villa 4BR : 6,6 % net avec 60 % d’occupation; Re-Imagined Mini Villa : 7,6 % net avec 60 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Vous détiendriez un leasehold (bail de longue durée) de 25 ans portant à la fois sur le terrain et sur la villa, signé devant notaire. La présentation du promoteur ne décrit aucune prolongation : nous demandons donc au propriétaire du terrain les conditions de renouvellement par écrit. Le zonage, le numéro du PBG et l'avancement du chantier restent des questions ouvertes. Le certificat de conformité (SLF) arrive à la fin des travaux, et la licence de location ne peut venir qu'après lui.

Propriété et permis : Hijau Villa by EVDEkimi
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail25 ans, terrain et bâtimentLa présentation ne donne aucune condition de renouvellement. Nous demandons au propriétaire du terrain de les formuler par écrit avant votre engagement.
ZonageÀ confirmer dans le RDTRAvant l'acompte, nous vérifions la parcelle dans le RDTR et l'OSS au lieu de nous en remettre au vendeur.
Permis de construire (PBG)À confirmerNous demandons le numéro du permis et un extrait avant tout acompte.
PromoteurEVDEkimiEVDEkimi construit la villa, puis la gère. Nous vérifions la société, les projets qu'elle a livrés et l'assurance décrite dans sa présentation.
Certificat de conformité (SLF)À la fin des travauxPas de SLF, pas de licence de location. Nous lions donc les paiements aux étapes du chantier, pas à des dates.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonComplet, liste à confirmerLa liste du mobilier et de l'électroménager devient une annexe du contrat.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Hijau Villa by EVDEkimi ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Hijau Villa by EVDEkimi : échéancier de paiement

  1. Réservation, 30 %Vous versez un acompte de 30 % à la signature ; la préparation du contrat prend environ deux semaines.
  2. Étapes du chantierLe reste suit le contrat, et nous demandons l'échéancier pour cette villa.
  3. LivraisonVous recevez les clés et le dossier de documents.

La présentation d'EVDEkimi indique un acompte de 30 % et renvoie le reste au contrat. Nous lions chaque paiement suivant à une étape vérifiée.

Localisation

Emplacement : Ubud

Ubud a sa propre clientèle de retraites et de longs séjours. Les revenus y ont progressé de 16,5 % sur un an, le meilleur résultat de l'île, alors que l'occupation moyenne est de 37,7 % et que les tarifs à la nuit tournent autour de Rp 2,1 M. L'offre augmente vite elle aussi : nous retenons donc des biens avec un atout net : une vue, une piscine, un exploitant.

Hijau Villa by EVDEkimi : façade de la villa derrière la piscine
Ubud · Gianyar · 5 min du centre et de PARQ
  • Centre d'Ubud5 min
  • PARQ Ubud5 min
  • Palais d'Ubud≈ 10 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 75 min

On achète à Ubud pour la vue et le silence, pas pour le surf. L'occupation du marché est de 37,7 %, et les villas gérées avec vue sur la jungle font mieux.

Ubud · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Hijau Villa by EVDEkimi

Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète Hijau Villa ?

Rien. Le prix catalogue d'EVDEkimi est votre prix, notre commission étant prélevée côté promoteur. La vérification des documents avant votre acompte est à notre charge. À Hijau, nous lisons le bail de 25 ans et réclamons les conditions de renouvellement absentes de la présentation, nous confirmons la zone dans le RDTR et demandons le numéro du PBG avec un extrait. Les résultats vous parviennent sous forme de rapport écrit.

Puis-je acheter Hijau Villa sans me rendre à Bali ?

Oui. Une visite sur Zoom vous montre la villa, et un notaire signe le contrat sur la base de votre procuration. Nous demandons à EVDEkimi la date de remise des clés. Sur place, nous contrôlons l'avancement, comparons le mobilier au descriptif et confrontons la construction aux plans. L'acompte de 30 % est versé à la signature, après environ deux semaines de préparation.

Comment avez-vous calculé le rendement de Hijau ?

La base est le tarif à la nuit AirROI pour Ubud, ajusté pour une villa 2 chambres avec piscine, ce qui donne Rp 2,0 M. L'occupation suit celle des villas gérées par des professionnels, avec 60 % dans le scénario central. Les frais de gestion, les impôts et l'entretien absorbent 40 % des revenus. L'estimation de revenus du promoteur figure à côté de la simulation, sans y entrer. C'est une estimation, pas une garantie.

Combien Hijau Villa rapporte-t-elle dans votre scénario central ?

À 60 % d'occupation et Rp 2,0 M la nuit, le revenu brut atteint environ Rp 446 M par an. Après 40 % de charges, il vous reste environ Rp 267 M, soit un rendement net de 5,5 % sur le prix de Rp 4,87 Md. À 50 % d'occupation, le net tombe à 4,6 %, et à 70 % il monte à 6,4 %. La location à la nuit suppose d'abord la licence de location.

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