Czy obcokrajowiec może kupić dom na Bali? Tak, trzema legalnymi drogami

Prawo gruntowe w Indonezji opiera się wciąż na ustawie z 1960 roku, znanej lokalnie jako UUPA. Artykuł 21 zastrzega Hak Milik, indonezyjski odpowiednik pełnej własności, wyłącznie dla obywateli tego kraju. Artykuł 26 ust. 2 zamyka oczywisty obejście: transakcja, która przenosi Hak Milik na cudzoziemca, wprost albo przez podstawioną osobę, jest nieważna z mocy prawa, a grunt przechodzi na rzecz państwa.

Ten zakaz dotyczy jednego konkretnego prawa, nie nieruchomości w ogóle. Ta sama ustawa, rozwinięta rozporządzeniem rządowym PP 18/2021, daje cudzoziemcom dostęp do innych praw do gruntu i zabudowań. Różnią się głównie ceną i długością trwania.

W Polsce nabycie mieszkania przez obywatela spoza Unii wymaga zwykle zezwolenia MSWiA na grunt – Indonezja idzie dalej i tego prawa nie sprzeda cudzoziemcowi wcale, niezależnie od zgody urzędu. Lata spędzone na wyspie niczego nie zmieniają: ktoś, kto mieszka w Canggu od dwudziestu lat na KITAP, ma Hak Milik równie niedostępny jak osoba, która dopiero wysiadła z samolotu.

W leasehold (Hak Sewa) podpisujesz umowę z indonezyjskim właścicielem gruntu i płacisz z góry za prawo do korzystania z działki i stojącej na niej willi przez ustaloną liczbę lat. Żadna ustawa nie mówi, kto może podpisać umowę, ile ma kosztować willa ani ile lat może trwać leasehold – wszystko rozstrzyga sama umowa podpisana u notariusza.

Dlatego leasehold dominuje na rynku. W naszym katalogu w ten sposób sprzedaje się mniej więcej dziewięć ofert na dziesięć, z medianą bazowego okresu 27 lat według stanu na wrzesień 2026 r. Około sześciu na dziesięć ma w warunkach dewelopera zapisane przedłużenie, najczęściej jako 25 + 25 albo 30 + 30 (30 lat plus 30 lat przedłużenia).

Haczyk jest taki, że Twoja ochrona jest dokładnie tak dobra, jak umowa, którą podpiszesz. Nasz poradnik leasehold czy freehold porównuje koszt każdej formy, a co się dzieje, gdy leasehold się kończy wymienia zapisy, o które warto się upomnieć.

• Wiza nie jest potrzebna: umowę podpiszesz nawet na wjeździe turystycznym.
• Nie ma dolnego progu ceny, więc tą samą drogą kupuje się studio za Rp 1,5 mld i willę na klifie za Rp 15 mld.
• Podatek od płatności leasehold płaci właściciel gruntu, ale deweloperzy często wliczają ten koszt w cenę – zapytaj, kto go ponosi.
• Sprawdź, od kiedy liczy się okres. Przy willi na etapie budowy między podpisaniem umowy, aktem notarialnym a odbiorem może minąć rok.

Hak Pakai znaczy prawo użytkowania i jest jedynym prawem do gruntu, które cudzoziemiec może mieć wpisane na własne nazwisko w rejestrze Krajowej Agencji Gruntowej (BPN). Żeby się kwalifikować, potrzebujesz zezwolenia na pobyt: KITAS, wizy Second Home albo KITAP.

Dochodzą do tego progi ceny i wielkości. Dekret ministerialny z 2022 r. ustala dla Bali minimum Rp 5 mld za dom i Rp 2 mld za apartament, a jedna osoba lub rodzina może mieć tylko jedną taką nieruchomość. Na gruncie państwowym prawo może trwać 80 lat w trzech etapach, na Hak Milik indonezyjskiego właściciela – krócej. Poradnik o Hak Pakai rozkłada oba warianty na czynniki pierwsze.

PT PMA to indonezyjska spółka z kapitałem zagranicznym. Tak samo jak Ty, nie może mieć Hak Milik, więc willa wchodzi na HGB, prawo zabudowy przyznawane w tych samych trzech etapach co Hak Pakai.

Tę drogę wybierają inwestorzy, dla których willa ma zarabiać. Jedna spółka może mieć kilka nieruchomości i to ona występuje o licencję działalności, bez której legalny najem krótkoterminowy się nie obejdzie. Od października 2025 r. minimalny wpłacony kapitał wynosi Rp 2,5 mld, a spółka prowadzi księgowość, składa raporty kwartalne i płaci podatek dochodowy od osób prawnych. Nasz poradnik o PT PMA wycenia to wszystko.

Wybieraj według tego, do czego będzie Ci służyć nieruchomość, nie według tego, która droga brzmi najbardziej jak „bycie właścicielem”.

Źródło: UUPA; PP 18/2021; Kepmen ATR/BPN 1241/2022; rozporządzenie BKPM 5/2025

Może się zdarzyć, że ktoś zaproponuje Ci Hak Milik wpisany na indonezyjskiego znajomego, podparty umową pożyczki albo pełnomocnictwem na Twoją korzyść. Sąd uzna to za nieważne. Grunt należy do osoby wpisanej w certyfikacie, a Twoje dodatkowe papiery tego nie zmienią.

Bali wprowadziła też własny przepis na poziomie prowincji – rozporządzenie z 2026 r. zakazuje transferów przez podstawioną osobę i pozwala prowincji karać każdego, kto taką transakcję organizuje. Zajrzyj do tekstu co prawo mówi o nominee, zanim ktokolwiek Ci to zaproponuje.

Nie robimy transakcji na podstawioną osobę, a klienta, który się przy tym upiera, nie jesteśmy w stanie obsłużyć. Oszczędność wygląda dobrze, dopóki coś nie pójdzie źle – wtedy tracisz wszystko, co zapłaciłeś.

Rise Real Bali

Bez względu na wybraną drogę, o wszystkim decydują dokumenty. Te punkty sprawdzamy przy każdej nieruchomości, zanim klient cokolwiek zapłaci. Gdy są w porządku, zostaje pytanie, którą willę wybrać: nasz katalog nieruchomości pokazuje okres leasehold przy każdej ofercie, a przewodniki po lokalizacjach porównują ceny za noc i progi wejścia.

• Sprawdź certyfikat gruntu w rejestrze BPN (aplikacja Sentuh Tanahku albo bhumi.atrbpn.go.id) i porównaj nazwisko z nazwiskiem sprzedającego.
• Zrezygnuj z każdego girik. Od 2 lutego 2026 r. te stare zapisy podatkowe już nie dowodzą tytułu prawnego.
• Plan zagospodarowania (RDTR) musi dopuszczać zabudowę mieszkaniową, a przy najmie – też turystyczną.
• Dla willi powinno istnieć pozwolenie na budowę (PBG), a po ukończeniu – pozwolenie na użytkowanie (SLF).
• Przy najmie krótkoterminowym numer rejestracji działalności (NIB) musi być na właściwym podmiocie.

Częste pytania