¿Puede un extranjero comprar casa en Bali? Sí, por tres vías legales

No. En Indonesia el suelo se sigue rigiendo por una ley de 1960, la Ley Agraria Básica, que allí todos llaman UUPA. Su artículo 21 reserva a los ciudadanos indonesios el Hak Milik, lo más parecido a la plena propiedad. El artículo 26.2 cierra el atajo evidente: cualquier operación que pase un Hak Milik a un extranjero, directamente o a través de otra persona, es nula y el suelo pasa al Estado.

La prohibición afecta a ese derecho concreto, no a la vivienda en general. La misma ley, desarrollada por el Reglamento del Gobierno 18/2021, permite a los extranjeros tener otros derechos sobre el suelo y lo construido. Se diferencian sobre todo en precio y en duración.

Aquí está la gran diferencia con España, donde un extranjero compra un piso con su NIE ante notario igual que un español. En Indonesia los años en la isla no cambian nada: quien lleva veinte años en Canggu con un KITAP tiene el Hak Milik tan vetado como quien acaba de aterrizar.

Con un leasehold (Hak Sewa) firmas un contrato con el indonesio dueño del suelo y le pagas por adelantado el derecho a usar el terreno, y la villa que hay encima, durante un número fijo de años. Ninguna ley limita quién puede firmar, cuánto debe costar la villa ni cuánto puede durar, así que todo depende del contrato que se firma ante notario.

Por eso el leasehold domina el mercado. En nuestro catálogo se venden así unos nueve anuncios de cada diez, con un plazo base mediano de 27 años según el recuento de septiembre de 2026. Cerca de seis de cada diez incluyen una prórroga en las condiciones de la promotora, casi siempre escrita como 25 + 25 o 30 + 30.

La letra pequeña: tu protección vale lo que valga el contrato. En la guía leasehold o plena propiedad comparamos lo que cuesta cada forma, y en qué pasa cuando se acaba el leasehold están las cláusulas que conviene exigir.

• No hace falta visado de residencia: puedes firmar aunque hayas entrado como turista.
• No hay precio mínimo, así que la misma vía sirve para un estudio de Rp 1.500 millones y para una villa de Rp 15.000 millones sobre el acantilado.
• El impuesto sobre el pago del leasehold lo debe el dueño del suelo, pero las promotoras a menudo lo meten en el precio: pregunta quién lo asume.
• Mira desde cuándo cuenta el plazo. En una villa sobre plano, entre la firma, el notario y la entrega de llaves puede pasar un año.

Hak Pakai significa derecho de uso, y es el único derecho sobre el suelo que un extranjero puede inscribir a su propio nombre en la Agencia Nacional del Suelo (BPN). Para acceder a él necesitas un permiso de residencia: un KITAS, el visado Second Home o un KITAP.

Tiene sus condiciones de precio y de número. Una resolución ministerial de 2022 fija en Bali un mínimo de Rp 5.000 millones para una casa y Rp 2.000 millones para un apartamento, y solo permite una vivienda por persona o familia. Sobre suelo del Estado el derecho puede llegar a 80 años en tres tramos; sobre el Hak Milik de un indonesio, el plazo es más corto. La guía del Hak Pakai repasa los dos casos punto por punto.

Una PT PMA es una sociedad limitada indonesia con socios extranjeros. Tampoco puede tener Hak Milik, así que la villa se inscribe como HGB, un derecho de superficie que se concede en los mismos tres tramos que el Hak Pakai.

Es la vía de quien compra para sacar rentabilidad. Una sociedad puede tener varias villas y es la que obtiene la licencia de actividad que exige el alquiler vacacional legal. Desde octubre de 2025 el capital desembolsado mínimo es de Rp 2.500 millones, y la sociedad lleva contabilidad, informes trimestrales e impuesto de sociedades. En la guía de la PT PMA ponemos precio a todo eso.

Elige según el uso que le vas a dar, no según qué vía suena más a «ser dueño».

Fuente: UUPA; PP 18/2021; Kepmen ATR/BPN 1241/2022; Reglamento BKPM 5/2025

Puede que te ofrezcan un Hak Milik a nombre de un amigo indonesio, apuntalado con un contrato de préstamo o un poder a tu favor. Ante un tribunal, eso es nulo. El suelo es de quien figura en el certificado, y tus papeles paralelos no te lo devuelven.

Bali, además, ha legislado contra esta práctica en una norma provincial de 2026 que prohíbe las transmisiones mediante testaferro y permite a la provincia sancionar a quien las organice. Lee qué dice la ley sobre el testaferro (nominee) antes de que alguien te lo proponga.

No hacemos operaciones con testaferro, y a un cliente que insiste en ello no le podemos ayudar. El ahorro parece bueno hasta que algo se tuerce, y entonces has perdido todo lo que pagaste.

Rise Real Bali

Sea cual sea la vía, lo que la sostiene son los papeles. En cada villa hacemos estas comprobaciones antes de que el cliente pague nada. Cuando salen bien, la pregunta pasa a ser qué villa: en nuestro catálogo de villas cada ficha lleva el plazo del leasehold, y las guías de zonas comparan tarifas por noche y precios de entrada.

• Busca el certificado del suelo en el registro del BPN (la aplicación Sentuh Tanahku o bhumi.atrbpn.go.id) y comprueba que el nombre coincide con el del vendedor.
• Descarta cualquier girik. Desde el 2 de febrero de 2026 estos antiguos recibos fiscales ya no acreditan la titularidad.
• El plan urbanístico (RDTR) tiene que permitir vivienda, y también alojamiento turístico si vas a alquilar.
• La villa debe tener licencia de obra (PBG) y, una vez terminada, certificado de habitabilidad (SLF).
• Para alquilar por noches, la licencia de alquiler turístico (NIB) tiene que estar a nombre de la entidad correcta.

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