Zakup na podstawioną osobę (nominee) na Bali: co mówi prawo i co naprawdę byś miał

Obywatel Indonezji kupuje grunt na pełną własność (Hak Milik) na własne nazwisko – często to znajomy, pracownik albo osoba podsunięta przez sprzedającego. Płaci cudzoziemiec. Żeby poczuć się bezpiecznie, cudzoziemiec podpisuje z podstawioną osobą stos dokumentów pobocznych: umowę pożyczki, pełnomocnictwo, umowę najmu zwrotnego, czasem zastaw na certyfikacie.

Na papierze wygląda to jak własność bez limitu czasowego leasehold i bez progów Rp 5 mld i Rp 2 mld, które Hak Pakai ustawia dla domu i apartamentu na Bali. Zwykle sprzedaje się to jako tańsze i szybsze. Żadne z tych twierdzeń nie przetrwa sporu.

Artykuł 21 ustawy agrarnej (ustawa 5/1960) zastrzega Hak Milik dla obywateli Indonezji. Artykuł 26 ust. 2 zamyka boczne drzwi: każda sprzedaż, zamiana, darowizna, zapis albo inna czynność mająca przenieść Hak Milik na cudzoziemca, wprost albo pośrednio, jest nieważna z mocy prawa. Grunt przechodzi na rzecz państwa, a kupujący nie może odzyskać tego, co zapłacił.

Dokumenty poboczne nie ratują takiej transakcji. Według Kodeksu cywilnego umowa potrzebuje zgodnej z prawem przyczyny (artykuł 1320), a ta, której cel łamie prawo, nie ma skutku (artykuł 1337). Umowa pożyczki albo pełnomocnictwo napisane po to, żeby ukryć zagraniczną własność gruntu na pełnej własności, są dokładnie takim przypadkiem.

W praktyce grunt należy do osoby wpisanej w certyfikacie. Gdy podstawiona osoba umiera, grunt trafia do jej spadkobierców, a rozwód może zamienić go w majątek wspólny do podziału. Jeśli sprzeda go albo obciąży kredytem, kupujący albo bank opierają się na rejestrze, nie na Twoim liście pobocznym.

Źródło: UUPA 5/1960, artykuły 21 i 26 ust. 2; indonezyjski Kodeks cywilny, artykuły 1320 i 1337

Część kupujących próbuje tej samej sztuczki piętro wyżej: PT, w którym udziały formalnie trzyma Indonezyjczyk w czyimś imieniu, żeby spółka wyglądała na lokalną i mogła mieć mocniejsze prawa. Artykuł 33 ustawy inwestycyjnej (ustawa 25/2007) zakazuje umów stwierdzających, że udziały są trzymane dla kogoś innego, a ustęp 2 uznaje je za nieważne z mocy prawa.

Nie ma zresztą po co tego robić. PT PMA może mieć w 100% zagranicznych właścicieli dla większości działalności związanej z nieruchomościami i zakwaterowaniem, przy Rp 2,5 mld wpłaconego kapitału od października 2025 r. Ma prawo zabudowy (HGB), nie Hak Milik, i jest prawdziwą spółką z kapitałem i raportami. Nasz poradnik o PT PMA opisuje koszty.

W 2026 r. prowincja przyjęła rozporządzenie nr 4 z 2026 r. o kontroli konwersji gruntów produkcyjnych i zakazie transferów gruntu przez podstawioną osobę. Definiuje układ nominee jako sytuację, w której ktoś trzyma prawa do gruntu w imieniu zagranicznego rzeczywistego beneficjenta.

Rozporządzenie zabrania komukolwiek pośredniczenia w takich schematach. Powołuje zespół nadzoru pod gubernatorem i daje prowincji sankcje administracyjne: pisemne ostrzeżenia, zawieszenie działalności, zamknięcie, cofnięcie licencji, rozbiórkę budynków i kary finansowe. Urzędnicy publiczni biorący w tym udział podlegają odpowiedzialności dyscyplinarnej, a sprawy karne toczą się według prawa krajowego.

Doniesienia prasowe z początku 2026 r. podawały konkretne wyroki więzienia i kwoty kar. Nie znaleźliśmy ich w treści opisanej przez prawników, więc ich tu nie powtarzamy. Jasny jest kierunek: Bali traktuje układy nominee jako problem do wyczyszczenia, obok kontroli licencji na najem krótkoterminowy.

Źródło: Rozporządzenie prowincji Bali nr 4 z 2026 r., za DNT Lawyers, 2026

Argument sprzedażowy to zwykle niższa cena albo szybsza transakcja. Zestaw obie strony obok siebie i spójrz, co zostanie Ci w ręku, jeśli coś pójdzie nie tak: przy willi za Rp 4 mld – całe Rp 4 mld.

Nigdy nie zamknęliśmy transakcji przez nominee i odmawiamy klientom, którzy o to proszą. Rabat jest na papierze. Ryzykiem jest cała cena zakupu.

Rise Real Bali

Nikt nie nazywa tego układem nominee wprost. To sygnały, których szukamy, sprawdzając nieruchomość – każdy z nich wystarczy, żeby się zatrzymać i zapytać więcej.

• Słyszysz, że certyfikat będzie „na razie” na Indonezyjczyka
• W dokumentach jest pożyczka od Ciebie dla tej osoby
• Jest nieodwołalne pełnomocnictwo pozwalające Ci sprzedać albo obciążyć grunt
• Sprzedający oferuje cudzoziemcowi pełną własność, nie wspominając o Hak Pakai, leasehold ani spółce
• Cena jest poniżej progu Rp 5 mld dla Hak Pakai na dom, a sprzedający i tak nazywa to wpisaną własnością

Porozmawiaj z niezależnym indonezyjskim prawnikiem, zanim zrobisz cokolwiek innego, i nie konfrontuj się najpierw z podstawioną osobą. Zwykłym wyjściem jest przejście na legalną formę, dopóki relacja jest jeszcze dobra: wpisany długoterminowy leasehold od posiadacza certyfikatu na Ciebie, przeniesienie do Twojej własnej PT PMA jako HGB, albo Hak Pakai, jeśli się kwalifikujesz.

Każda opcja kosztuje i zależy od współpracy podstawionej osoby. Przeniesienie gruntu do spółki jako HGB to transfer, więc spółka płaci BPHTB do 5% (ustawa 1/2022), a posiadacz certyfikatu jest winny 2,5% podatku ostatecznego od wartości transferu (PP 34/2016), jeszcze przed opłatami notarialnymi. To prawdziwa cena pierwotnego skrótu.

Zaczynasz od nowa? Przeczytaj nasz poradnik legalne sposoby zakupu na Bali, potem przejrzyj oferty, przy których każda karta pokazuje formę własności, albo najpierw porównaj lokalizacje.

Częste pytania