Ile bierze każda platforma
Airbnb przechodzi na jedną opłatę dla wszystkich gospodarzy. W starym modelu podzielonym gospodarz płacił około 3%, a gość przy płatności 14–16,5%. W modelu tylko dla gospodarza cały koszt 15,5% ponosi gospodarz, a gość nie widzi osobnej opłaty serwisowej. Gospodarze spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego, w tym Indonezja, przechodzą na niego 15 września 2026 r.
Opłata dotyczy ceny za noc plus sprzątania i opłat za dodatkowych gości, nie podatków. Żeby zarobić tyle samo co wcześniej, trzeba podnieść cenę oferty o mniej więcej 15%. To z grubsza tyle, ile goście już wcześniej płacili, gdy do ceny dochodziła stara opłata serwisowa.
Booking.com nie publikuje swojej prowizji. Strony pomocy dla partnerów wspominają tylko o niewielkiej podwyżce za dołączenie do programu Preferred. Branżowe zestawienia szacują stawkę bazową na około 15%, a Preferred na około 18%, i traktujemy to jako szacunki. Expedia bierze 15–20% w zależności od lokalizacji, według branżowych poradników, a Agoda pokazuje swoją stawkę tylko w koncie partnera.
| Platforma | Prowizja | Jak pewna jest ta liczba |
|---|---|---|
| Airbnb, opłata tylko dla gospodarza | 15,5% | Opublikowana przez Airbnb |
| Booking.com, stawka bazowa | Około 15% | Szacunek branżowy |
| Booking.com, Preferred | Około 18% | Szacunek branżowy |
| Expedia | 15–20% | Poradniki branżowe |
| Agoda | Nieopublikowana | Widoczna w koncie partnera |
| Rezerwacja bezpośrednia | 0% | Opłaty za kartę około 3% |
Źródło: Centrum Pomocy Airbnb, artykuł 1857, opłaty serwisowe Airbnb, stan na 15 września 2026 r.; Hostfully i Smoobu, 2026 r.; Booking.com Partner Help; branżowe zestawienia prowizji, 2026 r.
Na co idzie Rp 1 000 000 z rezerwacji
Zacznij od tego, co zapłacił gość, i schodź w dół. Przy rezerwacji Rp 1 000 000 na Airbnb platforma zatrzymuje Rp 155 000. Zarządca segmentu średniego bierze 15%, koszty bieżące kolejne 12%, a obsługa karty około 3%. Rezydent podatkowy płaci potem końcowy podatek dochodowy 10% od najmu.
Do Ciebie trafia w efekcie około Rp 445 000. Przy niższej prowizji za zarządzanie albo rezerwacji bezpośredniej zamiast platformy ta sama rezerwacja może zostawić Ci Rp 550 000. To właśnie zakres 45–55%. To też sposób, w jaki 15% stopy zwrotu brutto z folderu kończy się jako mniej więcej 8% netto.
| Odliczenie | Kwota | Zostaje |
|---|---|---|
| Gość płaci | — | Rp 1 000 000 |
| Opłata Airbnb, 15,5% | − Rp 155 000 | Rp 845 000 |
| Zarządzanie, 15% | − Rp 150 000 | Rp 695 000 |
| Koszty bieżące, 12% | − Rp 120 000 | Rp 575 000 |
| Obsługa karty, około 3% | − Rp 30 000 | Rp 545 000 |
| Podatek dochodowy, rezydent, 10% | − Rp 100 000 | Rp 445 000 |
Źródło: Wyliczenie Rise Real Bali przy stawkach cytowanych w tym poradniku
Chcesz wyliczenie dla swojego budżetu?
Gusti Ayu wyśle na WhatsApp wyliczenie stopy zwrotu netto dla Twojego budżetu.
Podatek hotelowy 10% na dodatek
Regionalny podatek Bali od usług hotelowych, PBJT, zastąpił dawny podatek hotelowy na podstawie Ustawy 1/2022. Obejmuje wille, gościnne domy, cottage’e, glamping i prywatne domy wynajmowane na doby, nie tylko hotele. Badung nalicza go w wysokości 10% tego, co płaci gość.
Stąd bierze się znany model „plus-plus”. Najpierw dochodzi 10% opłaty serwisowej, potem 10% podatku od całości, więc gość płaci 21% ponad stawkę bazową. Wyceniaj willę względem konkurencji po ostatecznej liczbie, którą widzi gość, bo to właśnie po niej ranguje ją platforma i porównuje gość.
Źródło: Ustawa 1/2022 (HKPD); regencja Badung, rozporządzenie regionalne 7/2023; Bapenda Jakarta o PBJT od usług hotelowych
Rezydent czy nierezydent: 10% czy 20%
Twój status podatkowy zmienia te liczby mocniej niż wybór platformy. Rezydent podatkowy Indonezji płaci końcowe 10% przychodu brutto z najmu na podstawie PP 34/2017. Rezydentem zostajesz po ponad 183 dniach w Indonezji w dowolnym okresie 12 miesięcy, więc planuj swoje pobyty z tym na uwadze.
Nierezydent bez stałej placówki płaci 20% potrącenia u źródła od dochodu ze źródła indonezyjskiego (PPh 26). Umowy podatkowe zwykle zostawiają dochód z najmu nieruchomości krajowi, w którym ona leży, więc rzadko obniżają tę stawkę. Dziesięć dodatkowych punktów od przychodu brutto kosztuje typową willę jeden do dwóch punktów stopy zwrotu netto, więc policz to, zanim kupisz.
Rezydent podatkowy
- Końcowe 10% przychodu brutto z najmu
- Deklaruje w Indonezji dochód z całego świata
- Potrzebuje ponad 183 dni w kraju w ciągu 12 miesięcy
Nierezydent
- 20% potrącenia od dochodu indonezyjskiego
- Bez odliczenia kosztów przy tej stawce, choćby były wysokie
- Umowa podatkowa rzadko ją obniża
Źródło: PP 34/2017; Ustawa o podatku dochodowym, art. 26; Ortax, dochody z najmu willi na Bali osiągane przez nierezydentów, czerwiec 2026 r.; Seven Stones Indonesia, 2026 r.
Dlaczego rezerwacje bezpośrednie zasługują na osobny akapit
Rezerwacja bezpośrednia oszczędza prowizję, a przy okazji zwykle jest lepszą rezerwacją. Raport branżowy Lodgify za 2026 r., oparty na ponad 1,6 mln rezerwacji na amerykańskim rynku najmu wakacyjnego, wykazał, że pobyty bezpośrednie były o 45,2% dłuższe niż z platform. Goście rezerwowali też z 51,3% większym wyprzedzeniem, przy nieco wyższych stawkach za noc.
Dłuższe pobyty oznaczają mniej sprzątań na tę samą kwotę przychodu. Wcześniejsze rezerwacje oznaczają mniej rabatów na ostatnią chwilę. Dane są amerykańskie, więc traktuj je jako kierunek, nie prognozę dla Bali. Nikt nie publikuje udziału rezerwacji bezpośrednich dla willi na Bali, i my też go nie wymyślimy.
Narzędzia są tanie: silnik rezerwacji i channel manager działają na miesięczny abonament, bez prowizji od rezerwacji. Indonezyjskie bramki płatnicze biorą około 2,9% od kart i stałą opłatę od przelewów bankowych. Rezerwacja bezpośrednia wciąż wymaga licencji willi i wciąż podlega PBJT.
Źródło: Lodgify, 2026 US State of the Industry Report; dokumentacja cenowa Midtrans
Ile jest wart udział 30% rezerwacji bezpośrednich
Weźmy willę, która w skali roku zbiera Rp 650 mln przychodu brutto. Jeśli każda rezerwacja przychodzi z platformy przy 15,5%, prowizje kosztują Rp 100,75 mln. Przenieś 30% przychodu na rezerwacje bezpośrednie, a rachunek za platformy spada do Rp 70,5 mln. Opłaty za kartę, 3% od części bezpośredniej, dodają Rp 5,85 mln.
Oszczędność netto to około Rp 24,4 mln rocznie, jeszcze przed policzeniem mniejszej liczby sprzątań. 30% to nasza ilustracja. Zwykłym źródłem popytu bezpośredniego są goście powracający, surferzy wracający sezon po sezonie i rodziny na długich pobytach.
| Pozycja | Wszystko z platformy | 30% bezpośrednio |
|---|---|---|
| Prowizje platform, 15,5% | Rp 100,75 mln | Rp 70,5 mln |
| Opłaty za kartę przy rezerwacji bezpośredniej, 3% | — | Rp 5,85 mln |
| Koszt kanału łącznie | Rp 100,75 mln | Rp 76,4 mln |
| Oszczędność | — | Około Rp 24,4 mln |
Źródło: Wyliczenie Rise Real Bali, dane poglądowe
Obłożenie hoteli to zły parametr wejściowy
Większość modeli myli się przy obłożeniu. Próba markowych hoteli Horwath HTL podała obłożenie na Bali na 73,2% za 2025 r., a BPS naliczył 64,87% dla wszystkich hoteli star w czerwcu 2026 r. Prywatna willa żyje na zupełnie innym rynku.
Dane AirROI dla Canggu, największego rynku willowego na wyspie z 3920 aktywnymi ofertami, pokazują obłożenie 36,2% przy średniej Rp 3,79 mln za noc w ostatnich 12 miesiącach. Przychód na ofertę wyniósł około Rp 376 mln, o 23,1% mniej niż rok wcześniej. Kiedy właściciel przynosi nam model przy 80% obłożenia, pierwsze pytanie brzmi, skąd wzięła się ta liczba. Jeśli z danych hotelowych, model zaczynamy od nowa.
Źródło: Horwath HTL, Bali Hotel & Branded Residences 2026, marzec 2026 r.; BPS Bali, 4 sierpnia 2026 r.; AirROI, Canggu, ostatnie 12 miesięcy, wrzesień 2026 r.
Policz to na konkretnej willi
Wstaw mix platform, prowizję za zarządzanie i swój status podatkowy do kalkulatora stopy zwrotu albo poproś nas o zamodelowanie willi z katalogu. Strony lokalizacji Canggu i Seminyak pokazują lokalne stawki i obłożenie.
Po stronie kosztów przeczytaj nasze poradniki o opłatach za zarządzanie i gwarancjach oraz obłożeniu według miesiąca.
Co to znaczy dla kupującego
- Opłata Airbnb tylko dla gospodarza, 15,5%, obowiązuje gospodarzy na Bali od 15 września 2026 r.
- Do właściciela trafia około 45–55% tego, co płaci gość.
- Sprawdź swój status podatkowy przed zakupem: 10% czy 20% przychodu brutto przesuwa stopę zwrotu netto o jeden do dwóch punktów.
- Modeluj obłożenie na danych willowych, około 36% dla przeciętnej oferty w Canggu, nie na liczbach hotelowych powyżej 60%.
Następny krok: Koszty utrzymania willi na Bali: prąd, basen, personel
Częste pytania
Jaką prowizję pobiera Airbnb od gospodarzy willi na Bali?
Od 15 września 2026 r. gospodarze spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego płacą jedną opłatę tylko dla gospodarza, dla większości 15,5%, zgodnie z Centrum Pomocy Airbnb. Nalicza się ją od ceny za noc plus sprzątania i opłat dodatkowych, nie od podatków.
Jaką prowizję pobiera Booking.com na Bali?
Booking.com nie publikuje swoich stawek. Branżowe zestawienia szacują prowizję bazową na około 15% i około 18% w programie Preferred. Liczy się ją od pełnej kwoty płaconej przez gościa, bez opłaty turystycznej.
Ile z rezerwacji zostaje właścicielowi willi?
Około 45–55%. Przy rezerwacji Airbnb na Rp 1 000 000 platforma, zarządzanie, koszty bieżące, opłaty za kartę i 10% podatku dochodowego rezydenta zostawiają w przybliżeniu Rp 445 000. Rezerwacja bezpośrednia albo niższa prowizja za zarządzanie podnosi to bliżej Rp 550 000.
Czy płacę 10% czy 20% podatku od dochodu z najmu na Bali?
Rezydenci płacą 10% przychodu brutto z najmu jako podatek końcowy na podstawie PP 34/2017. Nierezydent bez stałej placówki płaci 20% potrącenia u źródła (PPh 26). Rezydentem zostajesz po ponad 183 dniach w Indonezji w dowolnym okresie 12 miesięcy.
Czy dochód z Airbnb na Bali opłaca się przy willi?
Może się opłacać, o ile modelujesz go na danych willowych. Przeciętna oferta w Canggu zarobiła około Rp 376 mln w ostatnich 12 miesiącach przy obłożeniu 36,2% (AirROI). Dobrze zarządzana willa bije tę średnią, ale model oparty na obłożeniu hoteli się nie utrzyma.
Skąd to wiemy
Opłata i data zmiany Airbnb pochodzą z jego Centrum Pomocy według stanu na 15 września 2026 r., potwierdzone przez dwóch wydawców oprogramowania dla gospodarzy. Booking.com, Expedia i Agoda nie publikują swoich prowizji, więc te liczby to szacunki branżowe, oznaczone jako takie. Stawki podatku pochodzą z Ustawy 1/2022, rozporządzenia regionalnego Badung 7/2023 i PP 34/2017, sprawdzone z notatkami dwóch praktyków. Dane o rezerwacjach bezpośrednich pochodzą z raportu Lodgify za 2026 r. dla rynku amerykańskiego i traktujemy je wyłącznie jako kierunek. Obłożenie pochodzi z Horwath HTL, BPS Bali i AirROI, a dane hotelowe i willowe trzymamy osobno. Przeliczenie na Rp 1 000 000 i przykład 30% rezerwacji bezpośrednich to nasze własne wyliczenia. Nie oceniamy żadnej platformy ani firmy zarządzającej.
- Centrum Pomocy Airbnb, artykuł 1857, opłaty serwisowe Airbnb, stan na 15 września 2026 r.
- Hostfully i Smoobu o opłacie Airbnb tylko dla gospodarza, 2026 r.
- Booking.com Partner Help, prowizja i program Preferred
- Ustawa nr 1 z 2022 r. (HKPD) i rozporządzenie regionalne regencji Badung nr 7 z 2023 r., PBJT
- Rozporządzenie rządowe nr 34 z 2017 r.; Ustawa o podatku dochodowym, art. 26
- Ortax, dochody z najmu willi na Bali osiągane przez nierezydentów, czerwiec 2026 r.
- Lodgify, 2026 US State of the Industry Report
- Dokumentacja cenowa Midtrans
- Horwath HTL, Bali Hotel & Branded Residences 2026
- BPS Bali, raport o obłożeniu hoteli, 4 sierpnia 2026 r.
- AirROI, dane najmu krótkoterminowego w Canggu, ostatnie 12 miesięcy, wrzesień 2026 r.
Autor: Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
Rise Real Bali to agencja nieruchomości na Bali. Piszemy na podstawie transakcji, które prowadzimy, i danych publicznych – i podajemy źródła.
Raport publikujemy na licencji CC BY 4.0. Możesz cytować, przedrukowywać i wykorzystywać liczby i tekst także w celach komercyjnych, jeśli podasz źródło „Rise Real Bali”, nazwę licencji i link do tej strony. Licencja nie obejmuje zdjęć i wizualizacji: prawa do nich mają deweloperzy i inni uprawnieni.
Udostępnij
WhatsApp
