Apartament na Bali: co kupujesz, ile zarabia i jak z niego wyjść

Apartament na Bali to lokal we wspólnym budynku, a willa to dom na własnej działce. W ofertach pierwszy typ nazywa się „apartment” albo „condo”, a gdy lokal w Twoim imieniu wynajmuje operator hotelowy – „condotel” (po polsku condohotel).

Mediana apartamentu w naszym katalogu to Rp 2,51 mld za około 43 m², a willi Rp 5,46 mld za około 142 m². Za metr kwadratowy apartament wychodzi drożej: Rp 60,6 mln wobec Rp 43,1 mln. Ceny willi opisuje nasz poradnik o cenach willi.

Źródło: Katalog Rise Real Bali (opublikowane oferty), październik 2026 r.; dekret 1241/2022; Alpha Partner Bali, maj 2026 r. (willa z basenem, od jednej do trzech sypialni, prowadzona przez właściciela)

Tak, ale tylko jako własność lokalu i powyżej progu cenowego. Według PP 18/2021 cudzoziemiec z ważnymi dokumentami pobytowymi może mieć na własność lokal w apartamentowcu (HMSRS, czyli strata title). Na Bali lokal musi kosztować co najmniej Rp 2 mld (dekret ministerialny 1241/2022), a dom – Rp 5 mld.

Budynek musi stać na gruncie z prawem HGB albo Hak Pakai (ustawa 20/2011, art. 17). Na gruncie państwowym takie prawo trwa 30 lat, przedłuża się o 20 i odnawia na kolejne 30, a własność lokalu nie może trwać dłużej niż ono (Hukumonline, sierpień 2025 r.).

Przepisy ujmują te zakupy jako zakup miejsca do zamieszkania, bo art. 69 mówi o rezydencji lub lokalu mieszkalnym. Jeśli planujesz wynajmować lokal, poproś notariusza o pisemne potwierdzenie, że Twoja konstrukcja prawna na to pozwala. Domy opisuje nasz poradnik o Hak Pakai.

Źródło: PP 18/2021, art. 69–71; dekret ATR/BPN 1241/SK-HK.02/IX/2022; ustawa 20/2011, art. 17; Hukumonline, luty 2023 r. i sierpień 2025 r.; Bisnis.com, sierpień 2023 r.

Leasehold nie wymaga progu cenowego, statusu pobytowego ani nowego prawa do gruntu, i to częściowo tłumaczy jego popularność. W naszym katalogu na leasehold jest około 97% ofert apartamentów (nasze zliczenie, październik 2026 r.), a te nieliczne, które wspominają o strata title, traktują go jako kolejny krok albo sprawę otwartą.

Kupujesz lata użytkowania, a nie grunt. Podstawowy okres to zwykle 27 lat, a mniej więcej połowa ofert podaje przedłużenie.

Tych lat z każdym rokiem ubywa. Przy rozliczeniu liniowym studio za Rp 2,3 mld na leasehold na 27 lat traci około Rp 85 mln wartości rocznie (nasze wyliczenie). Przy dochodzie netto Rp 176 mln (wariant 60% niżej) po odjęciu tej straty zostaje około 4% ceny. Więcej w poradnikach: leasehold czy freehold i przedłużenie leasehold.

Źródło: Katalog Rise Real Bali, październik 2026 r.; nasze wyliczenie liniowego spadku wartości

Większość wypłaca udział w przychodzie, a niektóre dodają stałą gwarancję na pierwsze lata. Operator wynajmuje lokal, zatrzymuje swoją opłatę, a resztę przekazuje Tobie. Gwarancja – według umowy – to ustalony procent ceny, wypłacany niezależnie od tego, ile lokal zarobi.

W naszym modelu firma zarządzająca bierze 18% przychodu, a operator resortowy około 23%. Na utrzymanie, naprawy i puste noce idzie 12%, na podatek dochodowy rezydenta 10%, więc właściciel zatrzymuje około 60% (przy operatorze resortowym 55%). Nierezydent odprowadza 20% u źródła (PPh 26) i zostaje mu około 50% (Ortax, czerwiec 2026 r.).

Noce właściciela wyznaczają Twoje bezpłatne pobyty, a operatorzy często blokują lipiec, sierpień i Nowy Rok. Gwarancje trwają w znanych nam umowach od dwóch do pięciu lat, a prawdziwe obłożenie widać dopiero po ich końcu. Resztę wyjaśnia poradnik o opłatach za zarządzanie.

Źródło: Model rentowności Rise Real Bali i nasze przeglądy umów z operatorami, 2023–2026; Ortax, 19 czerwca 2026 r.; Bukitvista, aktualizacja marzec 2026 r.

Apartament z jedną sypialnią daje w naszym modelu o około 0,3 punktu procentowego więcej netto, więc to prawie remis. Przychód to cena za noc razy liczba zarezerwowanych nocy, a właścicielowi zostaje około 60%. Dodatkowa sypialnia zarabia głównie przez wyższą stawkę.

Mediana studia to Rp 2,3 mld za 33 m², a apartamentu z jedną sypialnią Rp 2,5 mld za 49 m². Nasze modele rentowności przyjmują dla nich Rp 1,34 mln i Rp 1,52 mln za noc. Średnia dla całej wyspy to obłożenie 36,0% przy Rp 2,85 mln za noc, razem z willami (AirROI, 12 miesięcy do 12 września 2026 r.).

Źródło: Katalog i modele rentowności Rise Real Bali, październik 2026 r.; strona rynkowa AirROI dla Bali, 12 miesięcy do 12 września 2026 r., przeliczona po kursie stosowanym na naszej stronie

Licz się z miesięczną opłatą eksploatacyjną naliczaną od metra kwadratowego i z rezerwą na duże naprawy. Fundusz rezerwowy (sinking fund) pokrywa windy, pompy i odmalowanie budynku, a wynosi mniej więcej 10–15% tej opłaty (OCBC Indonesia, styczeń 2025 r.; Mamikos).

Poradniki z Dżakarty podają różne stawki: Rp 20 000–25 000 za m² miesięcznie (detikProperti, wrzesień 2023 r.) albo Rp 10 000–15 000 (Mamikos, bez daty). Budynki na Bali ustalają własne. Przy przykładowych Rp 25 000 studio 33 m² płaci rocznie Rp 9,9 mln, co zmniejsza stopę zwrotu netto o 0,4 punktu procentowego. Nasze 12% na utrzymanie niekoniecznie to pokrywa, więc ustal, kto płaci.

W budynku zarejestrowanym jako rumah susun (budynek z lokalami na własność) poproś o dane stowarzyszenia właścicieli (P3SRS), które przypomina polską wspólnotę mieszkaniową. W czerwcu 2026 r. ATR/BPN ostrzegło, że brak takiego stowarzyszenia albo wygasłe prawa do gruntu mogą sprawić, że lokalu nie da się ani sprzedać, ani obciążyć hipoteką.

Źródło: OCBC Indonesia, 15 stycznia 2025 r.; detikProperti, 20 września 2023 r.; Mamikos; ATR/BPN za iNews i RCTI+, 1 czerwca 2026 r.; wyliczenie Rise Real Bali

Mogą, bo tani zwykle znaczy mały, a nie krótki leasehold. Około jednej trzeciej ofert apartamentów kosztuje poniżej Rp 2 mld, przy medianie Rp 1,74 mld za 30,5 m² (nasze zliczenie, październik 2026 r.). Najtańsze zaczynają się około Rp 1,2 mld. Mediana ich podstawowego okresu leasehold to 28,5 roku, nieco więcej niż 27 lat przy droższych lokalach.

Różnica w cenie za metr też jest niewielka: Rp 56,4 mln wobec Rp 62,7 mln. Poniżej progu Rp 2 mld cudzoziemiec nie może na Bali mieć własności lokalu (strata title), więc takie transakcje idą jako leasehold. Sprawdź, ile lat leasehold zostało i na jakim etapie jest budowa, bo większość ofert to lokale w budowie.

Źródło: Katalog Rise Real Bali, październik 2026 r.; dekret ministerialny 1241/2022

Zależy to od tego, ile lat leasehold zostało, i od dokumentów. O ile nam wiadomo, nie ma publicznego indeksu, który uwzględniałby w cenach sprzedaży apartamentów na Bali liczbę lat leasehold, jaka została, więc wartość wyjścia to założenie.

Leasehold zmienia właściciela przez cesję: kupujący wchodzi w Twoją umowę, a właściciel gruntu może musieć wyrazić zgodę. Lokal na strata title sprzedaje się jak każde zarejestrowane prawo, z podatkiem od nabycia (BPHTB) po stronie kupującego do 5% i 2,5% podatku zryczałtowanego po stronie sprzedającego (ustawa 1/2022; PP 34/2016).

Dwa ograniczenia zawężają krąg kupujących. Lokal na strata title sprzedawany poniżej Rp 2 mld nie może według dekretu trafić do cudzoziemca jako własność lokalu, a budynek bez działającego stowarzyszenia właścicieli bywa trudny do sprzedania w ogóle. Wyjście modeluj według wartości pozostałych lat leasehold.

Źródło: Praktyka Rise Real Bali; ustawa 1/2022; PP 34/2016; Hukumonline i Pajakku o podatkach przy przeniesieniu nieruchomości; ATR/BPN, 1 czerwca 2026 r.

Oferty apartamentów skupiają się w Canggu i Seseh, a kolejne leżą w okolicach Ungasan i Nusa Dua. Sprawdź wybrany lokal w kalkulatorze stopy zwrotu, a potem przejrzyj katalog, gdzie przy ofertach są okresy leasehold i nasze szacunki stopy zwrotu.

Prześlij nam cennik i projekt umowy z operatorem, a zamodelujemy lokal. Naszą prowizję płaci deweloper albo sprzedający. Wyliczenia dla willi znajdziesz w poradniku o stopie zwrotu z najmu.

Częste pytania