Ceny willi według liczby sypialni
Liczba sypialni decyduje o tym, komu wynajmiesz willę i jak dużej działki potrzebujesz. Nic nie podnosi ceny bardziej – w naszym katalogu widać wyraźny schodek: mediana willi z jedną sypialnią to Rp 3,23 mld, z dwiema Rp 5,27 mld, a z trzema Rp 9,06 mld.
Największy skok jest między dwiema a trzema sypialniami. Willa z trzema sypialniami częściej stoi na pełnej działce, ma większy basen i widok, więc grunt też jest wliczony w cenę. Apartamenty rządzą się inną logiką: płacisz więcej za metr, ale znacznie mniej za cały lokal, bo lokal jest mały, a basen i siłownia są wspólne.
| Typ | Dolny kwartyl | Mediana | Górny kwartyl |
|---|---|---|---|
| Willa, 1 sypialnia | Rp 2,58 mld | Rp 3,23 mld | Rp 3,99 mld |
| Willa, 2 sypialnie | Rp 4,49 mld | Rp 5,27 mld | Rp 6,62 mld |
| Willa, 3 sypialnie | Rp 6,37 mld | Rp 9,06 mld | Rp 12,22 mld |
| Willa, 4 sypialnie | Rp 10,52 mld | Rp 15,14 mld | Rp 23,90 mld |
| Apartament, 1 sypialnia | Rp 1,84 mld | Rp 2,40 mld | Rp 3,19 mld |
Źródło: Katalog Rise Real Bali, opublikowane oferty z podaną ceną, wrzesień 2026 r. Inwestycje liczone po cenie startowej.
Ceny według lokalizacji
Wśród lokalizacji, w których mamy co najmniej dziesięć willi, najwyższą medianę mają Umalas i Nyanyi – odpowiednio Rp 9,82 mld i Rp 8,41 mld. W obu przeważają większe wille z trzema i czterema sypialniami, więc część różnicy to efekt oferty, nie samego adresu.
Bukit plasuje się pośrodku. Uluwatu i Bingin mieszczą się w przedziale Rp 6,4–6,7 mld, a wille z widokiem na ocean ciągną górną granicę daleko powyżej Rp 10 mld. Canggu wypada na Rp 5,04 mld, częściowo dlatego, że dużą część oferty stanowią kompaktowe wille z dwiema sypialniami na małych działkach. Ubud i Nusa Dua to najtańszy sposób na własną willę.
| Lokalizacja | Mediana | Dolny–górny kwartyl |
|---|---|---|
| Umalas | Rp 9,82 mld | Rp 6,64–13,19 mld |
| Nyanyi | Rp 8,41 mld | Rp 5,49–11,24 mld |
| Bingin | Rp 6,65 mld | Rp 4,36–10,40 mld |
| Uluwatu | Rp 6,37 mld | Rp 4,13–9,35 mld |
| Ungasan | Rp 5,75 mld | Rp 4,14–7,01 mld |
| Seseh | Rp 5,75 mld | Rp 4,13–16,28 mld |
| Canggu | Rp 5,04 mld | Rp 3,36–7,05 mld |
| Ubud | Rp 4,46 mld | Rp 2,65–6,16 mld |
| Nusa Dua | Rp 3,72 mld | Rp 1,95–6,46 mld |
Źródło: Katalog Rise Real Bali, wrzesień 2026; analiza Propertii, 16 316 ofert na Bali, dane z marca 2026 r., przeliczone na rupie po kursie stosowanym na naszej stronie
Chcesz wyliczenie dla swojego budżetu?
Gusti Ayu wyśle na WhatsApp wyliczenie stopy zwrotu netto dla Twojego budżetu.
Cena za metr kwadratowy i co się w niej kryje
Za metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej mediana willi w naszym katalogu to Rp 41,8 mln, a mediana apartamentu Rp 61,4 mln. To jedyny uczciwy sposób, żeby porównać kompaktowy apartament z willą na własnej działce.
Rozbijmy tę liczbę. Balijscy wykonawcy wycenili w 2026 r. budowę w stanie wykończonym na Rp 9–28 mln za m², zależnie od standardu, a większość willi inwestycyjnych mieści się w dolnej połowie tego przedziału. Reszta ceny wywoławczej to dzierżawa gruntu, pozwolenia, meble i marża dewelopera. W Canggu udział kosztów poza budową sięga blisko połowy ceny, i to normalne. Jeśli przekracza dwie trzecie, warto zapytać dlaczego. Nasz poradnik o kosztach budowy rozkłada stronę budowlaną na czynniki pierwsze.
Źródło: Katalog Rise Real Bali, wrzesień 2026, oferty z podaną powierzchnią mieszkalną; cenniki wykonawców zebrane przez JasaBangunVilla i Balitecture, 2026
Co różnicuje cenę dwóch podobnych willi
Dwie wille o tym samym układzie mogą różnić się o Rp 1–2 mld. Lokalizacja w obrębie danego miejsca liczy się bardziej niż sama nazwa: cztery minuty pieszo do plaży i dziesięć minut skuterem to dwa różne produkty na tym samym wybrzeżu.
Do tego dochodzi czas. Oglądasz willę, ale przy leasehold kupujesz w praktyce określoną liczbę lat. Podziel cenę przez pozostałe lata, a dostaniesz koszt każdego roku posiadania. Willa za Rp 5 mld z 30 pozostałymi latami kosztuje Rp 167 mln za rok. Ta sama willa z 20 latami – Rp 250 mln. Wśród wystawionych willi na leasehold mediana pozostałego okresu wyniosła 27 lat (Propertia, marzec 2026).
Liczy się też stan zaawansowania budowy. W naszym katalogu mediana gotowej willi to Rp 6,23 mld wobec Rp 5,11 mld za willę wciąż budowaną. Ten rabat to zapłata za wzięcie na siebie ryzyka budowy i miesięcy bez przychodu z najmu.
Podnosi cenę
- Widok na morze, klif lub pola ryżowe, którego nic nie zasłoni
- 30 lat lub więcej z zapisanym w umowie przedłużeniem
- Wydane już pozwolenie na budowę (PBG) i pozwolenie na użytkowanie (SLF)
- Prywatny basen
- Operator, który pokaże rok lub więcej realnej historii rezerwacji z platform
Obniża cenę
- Mniej niż 20 lat, wycenione tak, jakby leasehold był wieczny
- Cofnięta od drogi działka bez widoku
- Pozwolenia wciąż w toku w chwili sprzedaży
- Wspólny basen i wspólny teren
- Późna faza dużej inwestycji
Źródło: Katalog Rise Real Bali, wrzesień 2026; Propertia, pozostałe okresy leasehold na wystawionych willach, marzec 2026
Ile do ceny dokłada prywatny basen
Na Bali basen to standardowe wyposażenie – ma go 95% ofert w naszym katalogu. Jeśli budujesz willę bez basenu albo porównujesz taką ofertę: budowa basenu skimmingowego 4 × 8 m kosztuje ok. Rp 198 mln, a basenu przelewowego tej samej wielkości ok. Rp 298 mln.
Basen kosztuje dalej po odbiorze. Cotygodniowy serwis to Rp 1,5–2 mln miesięcznie, a pompa dolicza ok. Rp 230 000 do rachunku za prąd przy małym basenie. Te pozycje rozkładamy w poradniku o kosztach utrzymania.
Źródło: Kontraktor Kolam Renang Bali, cenniki basenów, marzec i sierpień 2026; taryfa PLN na lipiec–wrzesień 2026; katalog Rise Real Bali
Co kupisz w danym budżecie
Poniżej Rp 2 mld to głównie apartamenty i studia – to ok. 13% naszego katalogu, z czego trzy czwarte to apartamenty, najwięcej w Nusa Dua i Ubud. Między Rp 2 a 3,5 mld podział jest równy: apartamenty w Canggu i wille z jedną sypialnią na Bukicie i w Ubud.
Przedział Rp 3,5–6 mld to centrum rynku i 29% naszych ofert. Tu normą staje się willa z dwiema sypialniami i własnym basenem – w Bingin, Canggu, Uluwatu czy Ungasan. Powyżej Rp 6 mld kupujesz trzy sypialnie i widok, a powyżej Rp 10 mld – wille nad samym oceanem i na klifie.
| Budżet | Udział ofert | Co typowo kupisz |
|---|---|---|
| Poniżej Rp 2 mld | 13% | Apartamenty i studia, część willi z 1 sypialnią |
| Rp 2–3,5 mld | 26% | Apartamenty, wille z 1 sypialnią |
| Rp 3,5–6 mld | 29% | Wille z 2 sypialniami i basenem |
| Rp 6–10 mld | 17% | Wille z 3 sypialniami, często z widokiem |
| Powyżej Rp 10 mld | 15% | Duże wille, nad oceanem i na klifie |
Źródło: Katalog Rise Real Bali, wrzesień 2026
Ile dopłacisz do ceny z ogłoszenia
Cena wywoławcza nigdy nie jest całym rachunkiem. Przy typowym leasehold nie płacisz podatku od przeniesienia gruntu, bo dzierżawa nie jest wpisywana do rejestru gruntów. Zostaje jednak notariusz, którego wynagrodzenie jest ograniczone do 1% wartości aktu, własna weryfikacja prawna, meble, jeśli willa jest pusta, i koszt uruchomienia ogłoszenia na platformach rezerwacyjnych.
Prawo użytkowania (Hak Pakai) kosztuje więcej na starcie. Podatek od przeniesienia po stronie kupującego, BPHTB, sięga do 5%, sprzedający płaci 2,5% podatku dochodowego od transakcji, a na Bali to prawo dotyczy tylko domów od Rp 5 mld. Kupując od dewelopera, sprawdź, czy VAT jest wliczony w cenę. Dla nieruchomości poniżej Rp 30 mld efektywna stawka to 11%, co przy willi za Rp 5 mld daje pytanie o Rp 550 mln.
| Pozycja | Typowy koszt | Kiedy |
|---|---|---|
| Notariusz, maks. 1% aktu | do Rp 50 mln | przy podpisaniu |
| Niezależne badanie prawne (due diligence) | Rp 9–27 mln | przed zadatkiem |
| Pakiet mebli, 2–3 sypialnie, jeśli nie w cenie | Rp 175–290 mln | przed uruchomieniem |
| Zdjęcia, ogłoszenia, pościel i wyposażenie kuchni | Rp 18–60 mln | przed uruchomieniem |
| Rezerwa gotówkowa na pierwszy rok | Rp 50–100 mln | pierwsze 6–9 miesięcy |
Źródło: PP 24/2016 o opłatach notarialnych i PPAT; ustawa 1/2022 (HKPD) o BPHTB; PP 34/2016; dekret ministerialny ATR/BPN 1241/2022; PMK 131/2024 o VAT; budżet mebli Miraland, 2025; praktyka transakcyjna Rise Real Bali 2023–2026
Jak sprawdzić, czy cena wywoławcza jest uczciwa
Bali nie ma publicznego rejestru cen transakcyjnych, więc każda opublikowana liczba to cena wywoławcza. Jedno badanie rynku wskazało różnicę do ceny finalnej na 13,2% ogółem i 8,3% dla apartamentów, a inne na 5–15%. Od mediany danej lokalizacji odejmij więc z grubsza jedną dziesiątą, zanim zaczniesz porównywać.
Potem zastosuj te same sprawdziany, których sami używamy. Zestaw willę z kilkoma porównywalnymi ofertami w okolicy o podobnym pozostałym okresie i porównuj koszt za rok posiadania, a nie samą cenę z tabliczki. Następnie rozbij cenę na koszt gruntu i koszt budowy, żeby zobaczyć, ile zostaje na marżę. Przy większym zakupie licencjonowany rzeczoznawca (Penilai Publik) liczy sobie od Rp 1,32 mln za nieruchomość do 250 m², plus VAT – to dobrze poniżej pół procent typowej transakcji.
Źródło: Propertia, marzec 2026; Magnum Estate, ceny nieruchomości na Bali 2026; PMK 101/2014 ze zmianą PMK 228/2019 o rzeczoznawcach publicznych; cenniki firm rzeczoznawczych, sierpień 2025
Od ceny do krótkiej listy
Przejrzyj nasz katalog, mając w głowie powyższe przedziały budżetowe, albo zacznij od strony lokalizacji, na przykład Nusa Dua czy Ungasan, gdzie ceny wejścia są niższe. Zanim porównasz rentowność, przeczytaj, czym różnią się leasehold i freehold w praktyce, a potem sprawdź konkretną willę w kalkulatorze rentowności.
Co to znaczy dla kupującego
- Mediana willi w naszym katalogu to Rp 5,58 mld, mediana apartamentu Rp 2,42 mld.
- Liczba sypialni najbardziej podnosi cenę: Rp 3,23 mld za jedną, Rp 5,27 mld za dwie, Rp 9,06 mld za trzy.
- Wille na leasehold porównuj po koszcie za rok posiadania, nie po cenie z tabliczki.
- Dolicz ok. 10% na notariusza, due diligence, meble, uruchomienie i rezerwę na pierwszy rok.
Następny krok: Czy warto inwestować w nieruchomości na Bali? Model na 10 lat
Częste pytania
Ile kosztuje willa na Bali?
W naszym katalogu mediana willi to Rp 5,58 mld. Środkowa połowa willi z dwiema sypialniami mieści się w przedziale Rp 4,49–6,62 mld, a z trzema – Rp 6,37–12,22 mld (katalog Rise Real Bali, wrzesień 2026).
Gdzie na Bali willa kosztuje najmniej?
Wśród lokalizacji z co najmniej dziesięcioma willami najniższą medianę ma Nusa Dua – Rp 3,72 mld, a zaraz za nią Ubud – Rp 4,46 mld. Mediana Canggu to Rp 5,04 mld, bo dużą część oferty stanowią kompaktowe wille z dwiema sypialniami.
Ile kosztuje willa z basenem na Bali?
Basen ma niemal każda willa – 95% naszych ofert. Budowa basenu skimmingowego 4 × 8 m kosztuje ok. Rp 198 mln, przelewowego tej samej wielkości ok. Rp 298 mln, a cotygodniowy serwis Rp 1,5–2 mln miesięcznie.
Ile doliczyć do ceny zakupu?
Ok. 10%. Przy willi leasehold za Rp 5 mld to notariusz (maks. 1% aktu), badanie prawne, pakiet mebli za Rp 175–290 mln, jeśli willa jest pusta, koszty uruchomienia i rezerwa na pierwszy rok.
Za ile można kupić dom na Bali, skoro dwie podobne wille mają tak różne ceny?
Głównie przez liczbę pozostałych lat leasehold i dokładną lokalizację. Podziel każdą cenę przez pozostały okres: willa za Rp 5 mld z 30 latami kosztuje Rp 167 mln za rok posiadania, a z 20 latami – Rp 250 mln.
Skąd to wiemy
Ceny pochodzą z naszego własnego katalogu: każda opublikowana oferta z podaną ceną według stanu na wrzesień 2026 r., inwestycje liczone po cenie startowej, a lokale po swojej cenie. Mediany i kwartyle to proste statystyki pozycyjne, podzielone według typu, liczby sypialni i lokalizacji; lokalizacje z mniej niż dziesięcioma willami pominięto w tabeli lokalizacji. Cena za metr kwadratowy dotyczy ofert z podaną powierzchnią mieszkalną. Mediany dla całego rynku, różnica między ceną wywoławczą a transakcyjną oraz pozostałe okresy leasehold pochodzą z badania Propertii, obejmującego wszystkie aktywne oferty śledzone w marcu 2026 r. Koszty budowy to cenniki wykonawców z 2026 r. Przepisy podatkowe zweryfikowaliśmy z ustawami i dwoma niezależnymi źródłami każdorazowo, we wrześniu 2026 r. Tam, gdzie źródło podawało inną walutę, zastosowaliśmy kurs przeliczeniowy naszej strony. Nasz katalog obejmuje tylko zweryfikowane oferty, więc opisuje to, co można kupić za naszym pośrednictwem, a nie każdą transakcję na wyspie.
- Katalog Rise Real Bali, opublikowane oferty, wrzesień 2026
- Propertia, analiza 16 316 ofert nieruchomości na Bali, dane z marca 2026 r.
- Magnum Estate, Bali Property Prices 2026, maj–czerwiec 2026
- JasaBangunVilla i Balitecture, koszt budowy na Bali za m², 2026
- Kontraktor Kolam Renang Bali, ceny budowy i serwisu basenów, 2026
- Ustawa 1/2022 (HKPD) o BPHTB; PP 34/2016 o podatku dochodowym od przeniesienia; PP 24/2016 o opłatach notarialnych i PPAT
- Dekret ministerialny ATR/BPN 1241/2022 o cenach minimalnych dla cudzoziemców
- PMK 131/2024 o VAT, za pośrednictwem Ortax i Tirto, 2025
- PMK 101/2014 i PMK 228/2019 o rzeczoznawcach publicznych
Autor: Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
Rise Real Bali to agencja nieruchomości na Bali. Piszemy na podstawie transakcji, które prowadzimy, i danych publicznych – i podajemy źródła.
Raport publikujemy na licencji CC BY 4.0. Możesz cytować, przedrukowywać i wykorzystywać liczby i tekst także w celach komercyjnych, jeśli podasz źródło „Rise Real Bali”, nazwę licencji i link do tej strony. Licencja nie obejmuje zdjęć i wizualizacji: prawa do nich mają deweloperzy i inni uprawnieni.
Udostępnij
WhatsApp
