Rynek nieruchomości na Bali w 2026 roku: popyt na plateau, podaż rośnie
W 2025 roku Bali odwiedziło 6,95 mln zagranicznych turystów – najwięcej w historii (BPS Bali). Od stycznia do lipca 2026 r. ruch był o 1,98% niższy niż w tych samych miesiącach 2025 r., a lipiec jako pierwszy miesiąc roku wypadł nieznacznie powyżej poziomu z 2025 r. Popyt się nie załamuje. Ustabilizował się blisko rekordu i to jest tło każdego zakupu w tym roku.
Podaż to zmienna, która faktycznie się rusza. W roku do września 2026 r. liczba ofert krótkoterminowych w Pererenan wzrosła o 45,6%, a przychód na ofertę spadł o 27,9% (AirROI). Canggu straciło 23,1%, Ubud 19,3%. Nowe wille dzielą tych samych gości, więc kalkulacja inwestycyjna oparta na zeszłorocznym obłożeniu jest już nieaktualna.
Trzecia zmiana to regulacje. Indonezyjskie ministerstwo turystyki od 1 sierpnia 2026 r. zaczęło usuwać z platform rezerwacyjnych obiekty bez licencji. Dla kupującego to dobra wiadomość z zastrzeżeniem: licencjonowane wille mają mniejszą konkurencję z szarej strefy, ale willa, która nie dostanie licencji, nie zarobi legalnie ani złotówki.
Źródło: BPS Bali, 2025 i styczeń–lipiec 2026, za Antara, 1 września 2026; AirROI, dane za 12 miesięcy do września 2026; Ministerstwo Turystyki, delisting od 1 sierpnia 2026
Willa, którą modelujemy, i skąd te liczby
Wybraliśmy najczęstszy zakup, jaki widzimy: willę z basenem, dwie sypialnie, w Canggu, za Rp 4 mld, na leasehold z 30 pozostałymi latami. Na koszty zamknięcia transakcji i uruchomienie warto doliczyć około 10% ceny: notariusz, due diligence, meble i rezerwa gotówkowa. To podnosi realny wydatek do Rp 4,4 mld.
Willa wynajmuje się za Rp 2,5 mln za noc – poniżej średniej dla Canggu, bo ta średnia obejmuje też większe wille. Właścicielowi zostaje około 60% przychodu po opłacie za zarządzanie (18%), utrzymaniu i pustych nocach (12%) oraz 10-procentowym podatku zryczałtowanym dla rezydentów podatkowych Indonezji. Pierwszy rok liczymy jako 70% planowanego obłożenia, bo willa dopiero zbiera opinie, a w szóstym roku budżetujemy odświeżenie mebli za Rp 200 mln.
| Dana wejściowa | Wartość | Skąd pochodzi |
|---|---|---|
| Cena, 30 lat leasehold pozostało | Rp 4,0 mld | Typowa cena ofertowa willi 2-sypialnianej, nasz katalog |
| Koszty zamknięcia i uruchomienia | Rp 0,4 mld | Notariusz, due diligence, meble, rezerwa |
| Cena za noc, rok pierwszy | Rp 2,5 mln | Poniżej średniej dla Canggu, Rp 3,79 mln (AirROI) |
| Udział właściciela w przychodzie | Około 60% | Po zarządzaniu, utrzymaniu, pustostanach i 10% podatku |
| Rok pierwszy | 70% planu | Czas na zdobycie ocen i opinii |
| Koszty sprzedaży przy wyjściu | 8,5% | Agent, notariusz i podatek od sprzedaży |
Źródło: Model stopy zwrotu i katalog Rise Real Bali, wrzesień 2026; AirROI, Canggu, dane za 12 miesięcy; PP 34/2017 o 10% podatku zryczałtowanym od najmu
Chcesz wyliczenie dla swojego budżetu?
Gusti Ayu wyśle na WhatsApp wyliczenie stopy zwrotu netto dla Twojego budżetu.
Trzy scenariusze na dziesięć lat
Obłożenie zmienia wynik bardziej niż cokolwiek innego, więc policzyliśmy trzy warianty. W ostrożnym willa wynajmuje się na połowę nocy, ceny się nie zmieniają, a kupujący na koniec płaci 10% mniej, niż wynikałoby z matematyki leasehold. Scenariusz bazowy zakłada 60% obłożenia i wzrost cen razem z indonezyjską inflacją, około 2,5% rocznie. Mocny scenariusz to 70% obłożenia i wzrost 5% rocznie.
Rozrzut jest szeroki. Ostrożny scenariusz zwraca Rp 4,65 mld z zainwestowanych Rp 4,4 mld – pieniądze przeleżały dziesięć lat i zarobiły niemal nic. Scenariusz bazowy zwraca Rp 6,48 mld, czyli około 1,5 raza więcej, niż wydano. Mocny scenariusz niemal podwaja kapitał.
- Rp 1,06
- Rp 1,47
- Rp 1,91
| Scenariusz | Czynsz zebrany, 10 lat | Sprzedaż, po kosztach | Zwrot łącznie | IRR |
|---|---|---|---|---|
| Ostrożny: 50%, ceny bez zmian | Rp 2,46 mld | Rp 2,20 mld | Rp 4,65 mld | 0,7% |
| Bazowy: 60%, +2,5% rocznie | Rp 3,36 mld | Rp 3,12 mld | Rp 6,48 mld | 5,2% |
| Mocny: 70%, +5% rocznie | Rp 4,45 mld | Rp 3,98 mld | Rp 8,43 mld | 9,0% |
Źródło: 10-letni model Rise Real Bali, wrzesień 2026; założenie inflacji z celu Bank Indonesia na 2026 r., 2,5% ± 1 pkt proc.
Dlaczego leasehold liczy się bardziej niż stopa zwrotu
Leasehold to odliczanie czasu. Po dziesięciu latach naszej willi zostaje 20 lat zamiast 30, a kolejny kupujący płaci właśnie za te 20. Nawet przy wzroście cen 2,5% rocznie sprzedaż przynosi mniej, niż wyniosła cena zakupu. To czynsz robi robotę, a wyjście z inwestycji oddaje tylko część kapitału.
Dlatego wyceniamy leasehold za pozostały rok. Rp 4 mld za 30 lat daje około Rp 133 mln za każdy rok posiadania. Zaoferuj tę samą willę z 20 pozostałymi latami w tej samej cenie, a rok kosztuje już Rp 200 mln, a zwrot spada o jedną trzecią, zanim wynajmiesz choć jedną noc. Klauzula przedłużenia pomaga tylko wtedy, gdy umowa z góry ustala cenę i warunki przedłużenia. Nasz poradnik o przedłużeniu leasehold pokazuje, na co zwrócić uwagę.
Źródło: Model Rise Real Bali; Kepmen ATR/BPN 1241/2022 o minimalnej cenie dla własności cudzoziemców; PP 18/2021 o prawach do gruntu
Zwrot z wynajmu zajmuje 11 lat i więcej, nie 7
W folderach sprzedażowych często pojawia się okres zwrotu sześć czy siedem lat. Ta liczba dzieli cenę przez roczny przychód brutto. Podziel cały wydatek przez to, co faktycznie trafia do właściciela, a scenariusz bazowy potrzebuje około 12 lat czynszu, żeby zwrócić Rp 4,4 mld. Przy 70% obłożenia to bliżej 10 lat.
To nie znaczy, że willa jest złym aktywem. Znaczy, że sprzedaż na koniec jest częścią zwrotu, a krótki leasehold tę sprzedaż pomniejsza. Nasz poradnik o stopie zwrotu z najmu rozbija różnicę między brutto a netto w podziale na lokalizacje.
Źródło: Model stopy zwrotu Rise Real Bali, wrzesień 2026
Bycie nierezydentem podatkowym kosztuje około 1,4 punktu IRR
Jeśli nie jesteś rezydentem podatkowym Indonezji, artykuł 26 ustawy o podatku dochodowym zabiera 20% czynszu brutto – dwa razy więcej niż 10%, które płaci rezydent – chyba że umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania obniża stawkę. W naszym scenariuszu bazowym ta jedna zmiana ściąga IRR z 5,2% do 3,8% i zabiera Rp 600 mln z dziesięciu lat dochodu.
Twój kraj może opodatkować ten sam dochód jeszcze raz, z zaliczeniem tego, co pobrała Indonezja. Sprawdź to, zanim porównasz Bali z rynkiem w Polsce. Zwrot 5%, który Twój urząd skarbowy potem przepoławia, nie jest już zwrotem 5%.
Źródło: Ustawa o podatku dochodowym, art. 26; PP 34/2017; model Rise Real Bali
Kiedy Bali sprawdza się jako inwestycja, a kiedy nie
Regularnie odradzamy klientom zakup. Wzorzec jest stały i niewiele ma wspólnego z tym, która lokalizacja jest modna w danym roku.
Prawdopodobnie się sprawdzi
- Horyzont siedmiu lat lub dłuższy
- Co najmniej 25 lat pozostałego leasehold albo przedłużenie wycenione w umowie
- Strefa dopuszczająca zabudowę turystyczną i licencja, którą willa realnie dostanie
- Liczby, które trzymają się przy 50% obłożenia, nie tylko przy 70%
- Pieniądze, których nie potrzebujesz z powrotem przez kilka lat
Prawdopodobnie rozczaruje
- Stopa zwrotu podana brutto, bez żadnych kosztów pod spodem
- Leasehold poniżej 20 lat, wyceniony tak, jakby okres nie miał znaczenia
- Działka na gruncie rolnym albo w pasie nadbrzeżnym
- Plan szybkiej odsprzedaży
- Podstawiona osoba (nominee) trzymająca grunt na siebie
Źródło: Praktyka zakupowa Rise Real Bali, 2023–2026
Jak przetestować willę przed wpłatą zadatku
Sprawdź projekcję sprzedającego przy 50% obłożenia i dzisiejszych cenach za noc, nie z zeszłego sezonu. Jeśli willa nadal pokrywa koszty i zarabia kilka procent netto, masz margines bezpieczeństwa. Jeśli działa tylko przy 70%, stawiasz na dobry scenariusz.
Potem sprawdź trzy rzeczy, których model później nie naprawi: strefę w lokalnym planie zagospodarowania (RDTR), pozwolenie na budowę i pozwolenie na użytkowanie oraz liczbę lat pozostałych na leasehold gruntu. Nasza lista kontrolna due diligence obejmuje wszystkie trzy po kolei.
- Obniż obłożenie do 50%
Jeśli stopa zwrotu netto spada poniżej 5%, cena jest za wysoka jak na tę lokalizację.
- Podziel cenę przez pozostałe lata
Porównaj koszt roku posiadania z podobnymi willami w okolicy.
- Zastosuj własną stawkę podatku
Rezydent 10%, nierezydent 20%, plus to, co dolicza Twój kraj.
- Wyceń wyjście z inwestycji
Wyceń leasehold z dziesięcioma latami mniej i odejmij 8,5% na koszty sprzedaży.
Źródło: Praktyka Rise Real Bali, 2023–2026
Sprawdź realną willę na tle modelu
Wybierz willę z naszego katalogu albo zacznij od strony lokalizacji, na przykład Uluwatu albo Ubud. Wyślij nam ofertę, informację o swojej rezydencji podatkowej i planowanym okresie posiadania – policzymy wszystkie trzy scenariusze dla tej konkretnej willi, zanim cokolwiek zapłacisz.
Co to znaczy dla kupującego
- W scenariuszu bazowym willa na leasehold w Canggu za Rp 4 mld zwraca po dziesięciu latach około 1,5 raza zainwestowaną kwotę, IRR blisko 5%.
- Obłożenie decyduje o wyniku: 50% ledwo zwraca kapitał, 70% niemal go podwaja.
- Przy leasehold to czynsz generuje zwrot, a sprzedaż oddaje tylko część kapitału – dlatego liczba pozostałych lat kształtuje cenę.
- Właściciele niebędący rezydentami tracą około 1,4 punktu IRR na 20-procentowym podatku u źródła.
Następny krok: Wynajmować czy kupić na Bali: rachunek na pięć lat
Częste pytania
Czy zakup nieruchomości na Bali to dobra inwestycja w 2026 roku?
Może być dla kupującego, który liczy na dochód z najmu przez siedem lat lub dłużej. Nasz 10-letni model willi na leasehold w Canggu za Rp 4 mld daje IRR około 5% w scenariuszu bazowym, 0,7% przy obłożeniu 50% i 9% przy 70% obłożenia i rosnących cenach (Rise Real Bali, wrzesień 2026).
Jaka jest realna stopa zwrotu z najmu willi na Bali?
Po zarządzaniu, utrzymaniu, pustostanach i podatku dobrze prowadzone wille dają 6–10% rocznie. Najlepsze lokalizacje, jak Uluwatu, sięgają 8–12%. Liczby z folderów – 15–20% – to zwykle przychód brutto podzielony przez cenę.
Ile czasu zajmuje zwrot z willi na Bali?
Z samego czynszu – około 12 lat przy 60% obłożenia i bliżej 10 lat przy 70%, gdy doliczysz notariusza, meble i rezerwę gotówkową. Sześć czy siedem lat zwykle oznacza wyliczenie na przychodzie brutto.
Czy ceny nieruchomości na Bali rosną?
Szacunki agencji mówią o wzroście cen gruntu 15–30% w latach 2024–2026, ale willa na leasehold traci też wartość wraz ze skracającym się okresem. W naszym scenariuszu bazowym ceny rosną 2,5% rocznie, a sprzedaż po dziesięciu latach i tak przynosi mniej niż cena zakupu.
Czy rynek nieruchomości na Bali jest przesycony?
Miejscami tak. W roku do września 2026 r. liczba ofert krótkoterminowych w Pererenan wzrosła o 45,6%, a przychód na ofertę spadł o 27,9% (AirROI). Uluwatu jako jedyna z monitorowanych przez AirROI lokalizacji utrzymała przychód na ofertę.
Skąd to wiemy
Model śledzi jedną willę przez dziesięć lat: dwie sypialnie, basen, Canggu, cena Rp 4 mld, 30 lat pozostałego leasehold, plus 10% na notariusza, due diligence, meble i rezerwę gotówkową. Przychód to cena za noc razy 365 razy obłożenie, z pierwszym rokiem na poziomie 70% planu. Właścicielowi zostaje 60% przychodu po 18% opłaty za zarządzanie, 12% na utrzymanie i puste noce oraz 10% podatku zryczałtowanym dla rezydentów podatkowych, albo 50% dla nierezydenta przy 20% podatku u źródła. Odświeżenie mebli za Rp 200 mln przypada w szóstym roku. Wyjście z inwestycji wycenia leasehold w tej samej cenie za pozostały rok, powiększonej o roczną stawkę wzrostu danego scenariusza, i odejmuje 8,5% na prowizję, notariusza i podatek. IRR liczymy na rocznych przepływach pieniężnych, bez reinwestowania dochodu. Dane rynkowe pochodzą z BPS Bali i AirROI. Traktuj to jako model. Nie obiecuje dochodu.
- BPS Provinsi Bali, zagraniczne przyjazdy, 2025 i styczeń–lipiec 2026
- AirROI, dane o najmie krótkoterminowym na Bali w podziale na lokalizacje, 12 miesięcy do września 2026
- Ministerstwo Turystyki Indonezji, delisting obiektów bez licencji od 1 sierpnia 2026
- Bank Indonesia, cel inflacyjny na 2026 r.
- PP 34/2017 i ustawa o podatku dochodowym, art. 26
- PP 18/2021 o prawach do gruntu; Kepmen ATR/BPN 1241/2022
- Magnum Estate, Bali Property Prices 2026
- Katalog, model stopy zwrotu i 10-letni model Rise Real Bali, wrzesień 2026
Autor: Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
Rise Real Bali to agencja nieruchomości na Bali. Piszemy na podstawie transakcji, które prowadzimy, i danych publicznych – i podajemy źródła.
Raport publikujemy na licencji CC BY 4.0. Możesz cytować, przedrukowywać i wykorzystywać liczby i tekst także w celach komercyjnych, jeśli podasz źródło „Rise Real Bali”, nazwę licencji i link do tej strony. Licencja nie obejmuje zdjęć i wizualizacji: prawa do nich mają deweloperzy i inni uprawnieni.
Udostępnij
WhatsApp
