Wynajmować czy kupić na Bali: rachunek na pięć lat

Bali nie publikuje oficjalnych statystyk najmu długoterminowego, więc zbudowaliśmy własną próbę: 480 ofert miesięcznych i rocznych w dziewięciu lokalizacjach, zebranych 7 września 2026 r. Rozrzut wewnątrz jednej lokalizacji jest szerszy niż różnice między lokalizacjami. Każdą medianę traktuj jako środek przedziału i negocjuj od niej w dół, szczególnie przy dłuższych umowach.

Willa z dwiema sypialniami w Canggu ma medianę Rp 36 mln miesięcznie. Pererenan i Ubud są blisko tej wartości. Umalas i Uluwatu są znacznie droższe, a Kedungu i Tabanan są najtańsze w naszej próbie.

Źródło: Próba Rise Real Bali, 480 ofert najmu długoterminowego, 7 września 2026 r. Ceny wywoławcze, nie podpisane umowy.

Wśród 41 dopasowanych par lokalizacji i typu willi umowa roczna wypadła w medianie 22% poniżej stawki miesięcznej. Willa z dwiema sypialniami w Canggu spada z Rp 36 mln do ok. Rp 28 mln miesięcznie, czyli Rp 337 mln za rok. Rabaty wahały się od niemal zera do 58%, a największe dotyczyły dużych willi.

Haczyk jest w przepływie gotówki. Większość rocznych umów na Bali chce całego roku z góry, jeszcze przed wprowadzeniem się, plus kaucji – zwykle jednej miesięcznej raty. Prąd jest liczony osobno i wynosi Rp 2–4 mln miesięcznie przy willi z klimatyzacją i basenem. Płatność z góry za dwa albo trzy lata często kupuje kolejne 15–20% rabatu.

Źródło: Próba najmu Rise Real Bali, 7 września 2026; Knowmads Bali i Bali Villa Hub o kaucjach i płatnościach z góry, 2026

Willa z dwiema sypialniami w Canggu ma medianę ceny wywoławczej Rp 4,96 mld w naszym katalogu, więc modelujemy Rp 5 mld leasehold z 25 pozostałymi latami. Pierwszym kosztem jest czas. Leasehold traci wartość w miarę upływu lat, a po pięciu latach sprzedawałbyś willę z 20 pozostałymi latami. Rozłożona równomiernie utrata wartości to Rp 200 mln rocznie.

Dalej dochodzą koszty bieżące. Odkładamy 3% wartości willi rocznie na naprawy i wymianę tego, co zużywa klimat, plus ok. Rp 15 mln na podatek od gruntu i budynków oraz ubezpieczenie. Na starcie płacisz opłatę notarialną (maks. 1% aktu), weryfikację prawną i pakiet mebli. Wszystko to rozkładamy na pięć lat. Media są takie same przy wynajmie i przy własności, więc je pomijamy.

Źródło: Model kosztowy Rise Real Bali, wrzesień 2026; mediana katalogu Rise Real Bali dla willi z 2 sypialniami w Canggu; PP 24/2016 o opłatach notarialnych

Zestaw opcje obok siebie, a ten, kto mieszka w willi na stałe, przegrywa przy zakupie. Pięć lat na umowach rocznych kosztuje ok. Rp 1,68 mld. Posiadanie kosztuje ok. Rp 2,10 mld. Wynajem miesiąc w miesiąc to najdroższy sposób na mieszkanie tutaj – Rp 2,16 mld, więc jeśli zostajesz na dłużej, najpierw przejdź na umowę roczną.

Jedna uczciwa korekta na koniec: Twoje Rp 5 mld mogłoby zarabiać gdzie indziej. Przy 5% rocznie to kolejne Rp 250 mln rocznie utraconego zwrotu po stronie właściciela, a różnica rośnie do ok. Rp 1,7 mld w ciągu pięciu lat.

Źródło: Model i próba najmu Rise Real Bali, wrzesień 2026

Zakup zwraca się w miesiącach, gdy jesteś poza willą i ona zarabia. W naszym modelu rentowności willa z dwiema sypialniami w Canggu za Rp 2,5 mln za noc przy 60% obłożenia zostawia rezydentowi podatkowemu ok. Rp 27 mln za każdy miesiąc wynajmu, po zarządzaniu, utrzymaniu i podatku.

Różnica między posiadaniem a umową roczną to ok. Rp 84 mln rocznie. Trzy miesiące wynajmu ją pokrywają. Nierezydent zatrzymuje mniej, bo podatek u źródła od najmu wynosi 20% zamiast 10%, więc licz raczej na cztery miesiące. Uwzględnij jednak utracone 5% zwrotu, a nawet cały rok wynajmu nie domyka do końca tej różnicy przy tej cenie. Zakup ma sens, gdy traktujesz willę jak inwestycję, z której też korzystasz, a legalny wynajem wymaga licencji, co opisuje nasz poradnik o licencji na najem.

Źródło: Model rentowności Rise Real Bali: właściciel zatrzymuje ok. 60% przychodu jako rezydent podatkowy; PP 34/2017; ustawa o podatku dochodowym, art. 26; Magnum Estate, czerwiec 2026

Częściej, niż mogłoby się wydawać, odradzamy klientom zakup. Oto sytuacje, w których wynajem jest uczciwą odpowiedzią.

Źródło: Praktyka Rise Real Bali z klientami, 2023–2026

Umowa najmu nie musi mieć formy notarialnej, żeby była ważna, ale akt notarialny ma najsilniejszą moc dowodową w razie sporu. Umowa ze stroną zagraniczną musi być spisana po indonezyjsku obok wersji angielskiej. Jeśli umowa nie mówi inaczej, wersja indonezyjska jest rozstrzygająca – więc ją przeczytaj albo daj komuś do przeczytania.

Dwa szczegóły chronią Ciebie. Zgodnie z kodeksem cywilnym (art. 1576) sprzedaż willi nie kończy Twojej umowy najmu, a nowy właściciel przejmuje obowiązki wynajmującego. Ta ochrona jest tak dobra, jak podpisana i opatrzona datą umowa z opisaną nieruchomością. Upewnij się też, że wynajmujący zgłasza Twój pobyt do urzędu imigracyjnego, jak wymaga prawo, żeby Twój adres w systemie zgadzał się z tym, gdzie faktycznie mieszkasz.

Źródło: Kodeks cywilny, art. 1576 i 1870; ustawa 24/2009, art. 31, i rozporządzenie prezydenckie 63/2019, art. 26, za pośrednictwem Hukumonline, 10 czerwca 2024; ustawa 6/2011 o imigracji, art. 72

Zmień cenę, lokalizację albo liczbę miesięcy nieobecności, a odpowiedź się przesunie. Nasz poradnik ile kosztuje willa podaje ceny wywoławcze według lokalizacji, a koszty utrzymania opisują miesięczny rachunek. Napisz nam, którą willę rozważasz i jakie masz plany na najbliższe pięć lat, a policzymy obie kolumny za Ciebie, albo przejrzyj katalog.

Częste pytania