الإيجار أم الشراء في بالي: الأرقام على مدى خمس سنوات

لا تنشر بالي إحصاءات رسمية عن الإيجار طويل الأمد، فبنينا عيّنتنا الخاصة: 480 إعلان إيجار شهري وسنوي عبر تسع مناطق، جُمعت في 7 سبتمبر 2026. التفاوت داخل المنطقة الواحدة أوسع من التفاوت بين المناطق. تعامل مع كل متوسط كمنتصف نطاق، وتفاوض انطلاقاً منه، خصوصاً على العقود الأطول.

فيلا بغرفتين في كانجو تُعرض بمتوسط 36 مليون روبية شهرياً. بيريرينان وأوبود قريبتان من ذلك. أومالاس وأولواتو أعلى بكثير، وكيدونجو وتابانان الأرخص في العيّنة.

المصدر: عيّنة Rise Real Bali من 480 إعلان إيجار طويل الأمد، 7 سبتمبر 2026. أسعار طلب، لا عقود موقَّعة.

عبر 41 زوجاً متطابقاً من منطقة ونوع فيلا، جاء العقد السنوي أقل بنسبة 22% من السعر الشهري عند المتوسط. فيلا كانجو بغرفتين تنخفض من 36 مليون روبية إلى نحو 28 مليون روبية شهرياً، أي 337 مليون روبية للسنة. تراوحت التخفيضات من شبه معدومة إلى 58%، وكانت الأكبر على الفلل الواسعة.

المشكلة في التدفق النقدي. أغلب عقود الإيجار السنوية في بالي تطلب دفع السنة كاملة قبل الانتقال، إضافة إلى تأمين غالباً بقيمة إيجار شهر واحد. الكهرباء تُحتسب بعداد منفصل وتصل إلى 2–4 مليون روبية شهرياً لفيلا بتكييف ومسبح. دفع سنتين أو ثلاث سنوات مقدَّماً يمنح غالباً خصماً إضافياً 15–20%.

المصدر: عيّنة إيجار Rise Real Bali، 7 سبتمبر 2026؛ Knowmads Bali وBali Villa Hub بشأن التأمين والدفع المسبق، 2026

فيلا بغرفتين في كانجو متوسط سعر طلبها 4.96 مليار روبية في كتالوجنا، فنموذجنا يفترض 5 مليار روبية بعقد إيجار طويل متبقٍ منه 25 سنة. التكلفة الأولى هي الزمن. عقد الإيجار يفقد قيمته كلما مضت مدته، وبعد خمس سنوات تبيع فيلا متبقٍ لها 20 سنة. موزَّعاً بالتساوي، يصل هذا التناقص إلى 200 مليون روبية سنوياً.

ثم تأتي مصاريف التشغيل. نخصص 3% من قيمة الفيلا سنوياً للإصلاحات واستبدال ما يُتلفه المناخ، إضافة إلى نحو 15 مليون روبية لضريبة الأرض والمباني والتأمين. مقدَّماً تدفع أجر كاتب العدل (بحد أقصى 1% من قيمة العقد)، والفحص القانوني، وباقة أثاث. نوزّع كل ذلك على خمس سنوات. المرافق واحدة سواء استأجرت أو امتلكت، لذا نستبعدها.

المصدر: نموذج تكاليف Rise Real Bali، سبتمبر 2026؛ متوسط كتالوج Rise Real Bali لفلل الغرفتين في كانجو؛ PP 24/2016 بشأن أجور كاتب العدل

ضع الخيارات بجانب بعضها ويخسر المشتري الذي يسكن الفيلا طوال الوقت. خمس سنوات بعقود سنوية تكلّف نحو 1.68 مليار روبية. الامتلاك يكلّف نحو 2.10 مليار روبية. الإيجار الشهري هو الطريقة الأغلى للسكن هنا بـ2.16 مليار روبية، فإن كنت مقيماً بالفعل، انتقل إلى عقد سنوي أولاً.

تعديل صادق آخر: الـ5 مليار روبية التي تملكها يمكن أن تربح شيئاً في مكان آخر. بنسبة 5% سنوياً، ذلك يعني 250 مليون روبية إضافية سنوياً من عائد فائت على جانب المالك، وتتسع الفجوة إلى نحو 1.7 مليار روبية على خمس سنوات.

المصدر: نموذج وعيّنة إيجار Rise Real Bali، سبتمبر 2026

الشراء يعود بنتيجة في الأشهر التي تغيب فيها، حين تكسب الفيلا. في نموذج العائد لدينا، فيلا كانجو بغرفتين بسعر ليلة 2.5 مليون روبية ونسبة إشغال 60% تترك للمالك المقيم ضريبياً نحو 27 مليون روبية لكل شهر تأجير، بعد الإدارة والصيانة والضريبة.

الفجوة بين الامتلاك والعقد السنوي نحو 84 مليون روبية سنوياً. ثلاثة أشهر من التأجير تغطيها. غير المقيم يحتفظ بأقل، لأن الاستقطاع على الإيجار 20% بدل 10%، فخطّط لأربعة أشهر تقريباً. لكن احسب أيضاً عائد الـ5% الفائت، وحتى سنة كاملة من التأجير لا تقفل الفجوة تماماً بهذا السعر. الشراء ينجح حين تعامل الفيلا كاستثمار تستخدمه أيضاً، وتأجيرها قانونياً يحتاج رخصة تأجير، كما يشرح دليلنا رخصة التأجير السياحي.

المصدر: نموذج عائد Rise Real Bali: يحتفظ المالك بنحو 60% من الإيراد كمقيم ضريبي؛ PP 34/2017؛ قانون ضريبة الدخل، المادة 26؛ Magnum Estate، يونيو 2026

نثني المشترين عن الشراء أكثر مما تتوقع. هذه هي الحالات التي يكون فيها الإيجار الإجابة الصادقة.

المصدر: ممارسة مشتري Rise Real Bali، 2023–2026

لا يحتاج عقد الإيجار كاتب عدل ليكون صحيحاً، لكن العقد الموثّق لدى كاتب عدل يحمل أقوى قوة إثبات عند نزاع. العقد مع طرف أجنبي يجب أن يُكتب بالإندونيسية إلى جانب الإنجليزية. ما لم ينص العقد على غير ذلك، النسخة الإندونيسية هي السائدة، فاقرأها أو اطلب من يقرأها لك.

تفصيلان يحميانك. بموجب القانون المدني (المادة 1576)، بيع الفيلا لا ينهي عقد إيجارك، والمالك الجديد يرث التزامات المؤجِّر. وهذه الحماية بقدر قوة عقد موقَّع ومؤرَّخ يصف العقار بدقة. تأكد أيضاً أن مؤجِّرك يبلّغ عن إقامتك للهجرة كما يقتضي القانون، بحيث يطابق عنوانك في النظام مكان سكنك فعلاً.

المصدر: القانون المدني، المادتان 1576 و1870؛ القانون 24/2009، المادة 31، واللائحة الرئاسية 63/2019، المادة 26، عبر Hukumonline، 10 يونيو 2024؛ القانون 6/2011 بشأن الهجرة، المادة 72

غيّر السعر أو المنطقة أو عدد أشهر غيابك وتتغيّر الإجابة. دليلنا كم تكلف الفيلا يعطي أسعار الطلب حسب المنطقة، ودليل مصاريف التشغيل يغطي الفاتورة الشهرية. أرسل لنا الفيلا التي تفكّر فيها وخططك للسنوات الخمس القادمة، ونحسب لك العمودين، أو تصفّح الكتالوج.

أسئلة شائعة