Alquilar o comprar en Bali: los números a cinco años

Bali no publica estadísticas oficiales de alquiler de larga duración, así que hicimos nuestra propia muestra: 480 anuncios mensuales y anuales en nueve zonas, recogidos el 7 de septiembre de 2026. Dentro de una misma zona hay más dispersión que entre zonas. Toma cada mediana como el centro de una horquilla y negocia a partir de ahí, sobre todo en plazos largos.

Una villa de dos dormitorios en Canggu pide una mediana de Rp 36 millones al mes. Pererenan y Ubud andan cerca. Umalas y Uluwatu están muy por encima, y Kedungu y Tabanan son lo más barato de la muestra.

Fuente: Muestra de Rise Real Bali de 480 anuncios de alquiler de larga duración, 7 de septiembre de 2026. Precios pedidos, no contratos firmados.

En 41 pares comparables, con la misma zona y el mismo tipo de villa, el contrato anual salió en la mediana un 22 % por debajo del precio mensual. La villa de dos dormitorios de Canggu baja de Rp 36 millones a unos Rp 28 millones al mes, o Rp 337 millones al año. Los descuentos iban de casi nada al 58 %, y los mayores se daban en las villas grandes.

La pega es la liquidez. Casi todos los contratos anuales en Bali piden el año entero pagado antes de entrar, más una fianza, normalmente de un mes. La luz va aparte, con contador, y en una villa con aire acondicionado y piscina sale a Rp 2–4 millones al mes. Pagar dos o tres años por adelantado suele traer otro 15–20 % de descuento.

Fuente: Muestra de alquileres de Rise Real Bali, 7 de septiembre de 2026; Knowmads Bali y Bali Villa Hub sobre fianzas y pagos por adelantado, 2026

Una villa de dos dormitorios en Canggu tiene en nuestro catálogo un precio mediano de Rp 4.960 millones, así que modelamos Rp 5.000 millones en leasehold con 25 años por delante. El primer coste es el tiempo. Un leasehold pierde valor a medida que se consume, y a los cinco años venderías una villa con 20 años por delante. Repartido a partes iguales, ese desgaste del leasehold son Rp 200 millones al año.

Después vienen los gastos corrientes. Apartamos un 3 % del valor de la villa al año para reparaciones y para reponer lo que el clima desgasta, más unos Rp 15 millones de impuesto sobre suelo y edificios y seguro. Al principio pagas el notario (como mucho, el 1 % de la escritura), una revisión legal y un paquete de mobiliario, y todo eso lo repartimos entre los cinco años. Los suministros cuestan lo mismo alquilando que comprando, así que los dejamos fuera.

Fuente: Modelo de costes de Rise Real Bali, septiembre de 2026; mediana de nuestro catálogo para villas de 2 dormitorios en Canggu; PP 24/2016 sobre honorarios de notario

Con las opciones una junto a otra, quien compra para vivir todo el año sale perdiendo. Cinco años con contratos anuales cuestan unos Rp 1.680 millones. Ser dueño, unos Rp 2.100 millones. Alquilar mes a mes es la forma más cara de vivir aquí, Rp 2.160 millones, así que si te quedas, pasa primero a un contrato anual.

Y falta un ajuste: tus Rp 5.000 millones podrían rendir en otra parte. Al 5 % anual, son otros Rp 250 millones al año de rentabilidad a la que renuncia el dueño, y la diferencia se abre a unos Rp 1.700 millones en cinco años.

Fuente: Modelo y muestra de alquileres de Rise Real Bali, septiembre de 2026

Comprar compensa en los meses en que no estás y la villa trabaja. En nuestro modelo de rentabilidad, una villa de dos dormitorios en Canggu a Rp 2,5 millones la noche y un 60 % de ocupación le deja a un dueño residente fiscal unos Rp 27 millones por cada mes alquilado, después de gestión, mantenimiento e impuestos.

La diferencia entre ser dueño y un contrato anual es de unos Rp 84 millones al año. Tres meses de alquiler la cubren. Un no residente se queda con menos, porque la retención sobre el alquiler es del 20 % en vez del 10 %, así que cuenta más bien con cuatro meses. Pero si sumas el 5 % al que renuncias, ni un año entero alquilada cierra del todo la diferencia a este precio. Comprar funciona cuando tratas la villa como una inversión que además usas, y alquilarla legalmente exige licencia de alquiler turístico (NIB), como explica la guía de la licencia.

Fuente: Modelo de rentabilidad de Rise Real Bali: al dueño residente fiscal le queda cerca del 60 % de la facturación; PP 34/2017; Ley del Impuesto sobre la Renta, artículo 26; Magnum Estate, junio de 2026

Desaconsejamos comprar más a menudo de lo que parece, sobre todo a quien llega a Bali para teletrabajar un año o dos con el visado de nómada digital. En estos casos, alquilar es la respuesta honesta.

Fuente: Práctica de Rise Real Bali con compradores, 2023–2026

Un contrato de alquiler no necesita notario para ser válido, pero una escritura notarial es la prueba más fuerte si hay un conflicto. Un contrato con una parte extranjera tiene que redactarse en indonesio además de en inglés. Salvo que el contrato diga otra cosa, manda la versión indonesia, así que léela o haz que te la lean.

Dos detalles te protegen. Según el Código Civil indonesio (artículo 1576), vender la villa no pone fin a tu alquiler, y el nuevo dueño asume las obligaciones del arrendador. Pero esa protección solo vale si tienes un contrato firmado, fechado y que describa el inmueble. Además, comprueba que tu casero comunica tu estancia a inmigración como exige la ley, para que tu dirección en el sistema coincida con donde vives.

Fuente: Código Civil indonesio, artículos 1576 y 1870; Ley 24/2009, artículo 31, y Reglamento Presidencial 63/2019, artículo 26, según Hukumonline, 10 de junio de 2024; Ley 6/2011 de inmigración, artículo 72

Basta con cambiar el precio, la zona o los meses que pasas fuera para que la respuesta cambie. La guía de cuánto cuesta una villa da precios pedidos por zona, y la de gastos de mantenimiento, la factura mensual. Mándanos la villa que estás mirando y tus planes para los próximos cinco años, y te hacemos las dos columnas, o recorre el catálogo.

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