¿Cuánto cuesta una casa en Bali? Precios por zona, tamaño y presupuesto

Nada pesa tanto en el precio como los dormitorios: de ellos depende a quién alquilas la villa y cuánto terreno ocupa. En nuestro catálogo el salto se ve a simple vista. La mediana de las villas de un dormitorio está en Rp 3.230 millones; la de dos, en Rp 5.270 millones, y la de tres, en Rp 9.060 millones.

El escalón más grande está entre dos y tres dormitorios. Con tres suelen venir una parcela entera, una piscina más grande y vistas, y ese suelo va en el precio. Con los apartamentos la cuenta es otra: el metro cuadrado sale más caro, pero la unidad cuesta mucho menos, porque es pequeña y la piscina y el gimnasio son comunes. Para ver las cifras en euros, cambia la moneda en el selector de la web, que convierte al cambio de Bank Indonesia.

Fuente: Catálogo de Rise Real Bali, anuncios publicados con precio, septiembre de 2026. Los proyectos cuentan con su precio de entrada.

Entre las zonas donde tenemos al menos diez villas, las medianas más altas son las de Umalas y Nyanyi: Rp 9.820 millones y Rp 8.410 millones. En las dos se venden sobre todo villas grandes de tres y cuatro dormitorios, así que parte de la diferencia la explica el tipo de casa y no la ubicación.

El Bukit queda en medio. Uluwatu y Bingin rondan los Rp 6.400–6.700 millones, y las villas con vistas al océano disparan el tramo alto muy por encima de los Rp 10.000 millones. Canggu se queda en Rp 5.040 millones, sobre todo porque allí abundan las villas compactas de dos dormitorios en parcelas pequeñas. Donde una villa propia sale más barata es en Ubud y Nusa Dua.

Fuente: Catálogo de Rise Real Bali, septiembre de 2026; análisis de Propertia sobre 16.316 anuncios en Bali, datos de marzo de 2026, pasado a rupias al cambio que usa la web

Por metro cuadrado construido, la mediana de nuestro catálogo es de Rp 41,8 millones en villas y de Rp 61,4 millones en apartamentos. Solo así se puede comparar con justicia un apartamento compacto con una villa que tiene su propia parcela.

Ahora desmonta esa cifra. En 2026 los contratistas de Bali pedían entre Rp 9 y 28 millones por m² de obra terminada, según calidades, y casi todas las villas pensadas para alquilar se quedan en la mitad baja. El resto del precio es el arrendamiento del suelo, las licencias, los muebles y el margen de la promotora. En Canggu lo que no es obra ronda la mitad del precio, y es normal. Si pasa de dos tercios, pregunta por qué. La guía del coste de construcción desglosa la obra partida por partida.

Fuente: Catálogo de Rise Real Bali, septiembre de 2026, anuncios con superficie construida; tarifas de contratistas recopiladas por JasaBangunVilla y Balitecture, 2026

Dos villas con el mismo plano pueden llevarse Rp 1.000–2.000 millones de diferencia. Pesa más el punto exacto que el nombre de la zona: a cuatro minutos andando de la playa o a diez en moto, en la misma costa, son dos productos distintos.

Luego está el tiempo. Te enseñan una villa, pero con un leasehold lo que compras son años. Divide el precio entre los años que quedan y tendrás lo que te cuesta cada año de uso. Una villa de Rp 5.000 millones con 30 años por delante sale a Rp 167 millones por año; la misma villa con 20 años, a Rp 250 millones. En las villas en leasehold anunciadas, la mediana de años restantes era de 27 (Propertia, marzo de 2026).

También cuenta si la villa está terminada. En nuestro catálogo, la mediana de las villas terminadas es de Rp 6.230 millones, y la de las que siguen en obra, de Rp 5.110 millones. Esa diferencia compensa el riesgo de obra y los meses en que no cobras alquiler.

Fuente: Catálogo de Rise Real Bali, septiembre de 2026; Propertia, años restantes de leasehold en villas anunciadas, marzo de 2026

En Bali la piscina viene de serie: la menciona el 95 % de los anuncios de nuestro catálogo. Si construyes o comparas una villa sin ella, una piscina de skimmer de 4 × 8 m cuesta unos Rp 198 millones, y una desbordante del mismo tamaño, unos Rp 298 millones.

Y la piscina sigue costando después de la entrega. El mantenimiento semanal sale a Rp 1,5–2 millones al mes, y la bomba de una piscina pequeña gasta unos Rp 230.000 de luz. Lo tienes todo en la guía de gastos de mantenimiento.

Fuente: Kontraktor Kolam Renang Bali, tarifas de piscinas, marzo y agosto de 2026; tarifa de PLN para julio–septiembre de 2026; catálogo de Rise Real Bali

Por debajo de Rp 2.000 millones hay sobre todo apartamentos y estudios. Es cerca del 13 % de nuestro catálogo: tres de cada cuatro anuncios son apartamentos, y la mayoría está en Nusa Dua y Ubud. Entre Rp 2.000 y 3.500 millones el reparto se equilibra entre apartamentos en Canggu y villas de un dormitorio en el Bukit y en Ubud.

La franja de Rp 3.500–6.000 millones es el centro del mercado, con el 29 % de nuestros anuncios. Aquí ya lo normal es una villa de dos dormitorios con piscina propia en Bingin, Canggu, Uluwatu o Ungasan. Por encima de Rp 6.000 millones llegan los tres dormitorios y las vistas, y a partir de Rp 10.000 millones, las villas en primera línea de mar o sobre el acantilado.

Fuente: Catálogo de Rise Real Bali, septiembre de 2026

El precio del anuncio nunca es la factura completa. En un leasehold normal no pagas impuesto de transmisión, porque el arrendamiento no se inscribe en el registro del suelo. Sí pagas al notario, con honorarios limitados al 1 % del valor de la escritura, y además tu propia revisión legal, los muebles si la villa viene vacía y la puesta en marcha en las plataformas de reservas.

Montar un derecho de uso (Hak Pakai) sale más caro. El impuesto de transmisión del comprador, el BPHTB, llega hasta el 5 %; el vendedor paga un 2,5 % de impuesto sobre la renta por la venta, y en Bali este derecho solo vale para casas de Rp 5.000 millones en adelante. Si compras a una promotora, pregunta si el IVA indonesio (PPN) va incluido. En viviendas de menos de Rp 30.000 millones el tipo efectivo es del 11 %, así que en una villa de Rp 5.000 millones la pregunta vale Rp 550 millones.

Fuente: PP 24/2016 sobre honorarios de notarios y PPAT; Ley 1/2022 (HKPD) sobre el BPHTB; PP 34/2016; Decreto Ministerial ATR/BPN 1241/2022; PMK 131/2024 sobre el IVA; presupuesto de mobiliario de Miraland, 2025; práctica de Rise Real Bali en operaciones, 2023–2026

En Bali no hay un registro público de precios de venta, así que toda cifra publicada es un precio pedido. Un estudio de mercado situó la diferencia con el precio final en un 13,2 % en general y en un 8,3 % en apartamentos; otro la dejó en un 5–15 %. Antes de comparar, réstale cerca de una décima parte a cualquier mediana de zona.

Después, haz las mismas comprobaciones que nosotros. Pon la villa al lado de varios anuncios parecidos de la zona con un plazo similar y compara el coste por año de leasehold, no el precio de cartel. Luego separa suelo y obra y mira cuánto queda de margen. En una compra grande, un tasador oficial (Penilai Publik) cobra desde Rp 1,32 millones por un inmueble de hasta 250 m², más IVA, muy por debajo del medio punto que se va en una operación normal.

Fuente: Propertia, marzo de 2026; Magnum Estate, Bali property prices 2026; PMK 101/2014, modificado por PMK 228/2019, sobre tasadores oficiales; tarifas de empresas de tasación, agosto de 2025

Recorre nuestro catálogo con las franjas de arriba en la cabeza, o empieza por una zona como Nusa Dua o Ungasan, donde se entra más barato. Antes de comparar rentabilidades, lee en qué se diferencian en dinero el leasehold y la plena propiedad, y prueba una villa concreta en la calculadora de rentabilidad.

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