Cuánto cuesta construir una villa en Bali: precio por m² y las partidas que se suman

Pide precio por metro cuadrado a cinco constructores y tendrás cinco respuestas. Un contratista indonesio anuncia la calidad económica a Rp 5,5–7,5 millones por m², la media a Rp 7,5–10 millones y la alta desde Rp 10 millones. Otro pide Rp 9–12, 13–18 y 19–28 millones por los mismos tres niveles.

Las empresas de gestión occidental cotizan en moneda extranjera. Pasados a rupias, sus niveles salen a Rp 15–19, 21–28 y 32–44 millones por m². Nadie explica por qué cuestan el doble o el triple. Una parte son gastos generales y dirección de obra; otra, más grande, los acabados importados. El resto depende de quién sea el cliente.

Una gestora de Bali se niega a publicar ninguna tarifa. Su argumento: no existe una media verificable para toda la isla en 2026, solo un presupuesto con mediciones y ofertas que compiten entre sí. Estamos de acuerdo. Si vienes de España, trata el precio por metro como allí tratarías el de una obra nueva: sirve para hacerse una idea, no para firmar.

Fuente: PT Casa Sinergi Abadi, 27 de octubre de 2025; JasaBangunVilla, 26 de junio de 2026; guías de costes de Balitecture y Bukit Vista, marzo–junio de 2026; pasado a rupias al cambio que usa la web

El peso de cada fase se mueve menos que el precio por metro, así que sirve mejor para revisar un presupuesto. El cálculo estándar indonesio pone la preparación del terreno en el 2–5 %, cimentación y estructura en el 30–35 %, arquitectura y acabados en el 28–32 % e instalaciones (electricidad, fontanería y climatización) en el 15–20 %. Las obras exteriores se llevan el 5–8 % y los gastos generales y el beneficio del contratista, el 8–12 %, con un 5–10 % de imprevistos encima.

En las villas de alquiler de Bali pesan más los acabados y la piscina. Un presupuesto típico de villa pone la estructura en el 18–22 %, los acabados en el 25–30 % y piscina y jardín en el 8–12 %. Si te llega un presupuesto con la estructura en el 15 % y los acabados en el 45 %, no tienen por qué estar engañándote. Pregunta qué hay dentro de la partida de acabados y si la fontanería ha ido a parar ahí.

Fuente: Asia Arsitek, RAB Rumah Lengkap 2026, 1 de agosto de 2026; JasaBangunVilla, 26 de junio de 2026

Casi ningún precio por metro incluye la piscina. Las tarifas indonesias de 2026 van por m² de lámina de agua: Rp 3,5–4 millones por una piscina de skimmer básica, Rp 4–5,5 millones por una de skimmer de gama alta, Rp 5,5–7 millones por una desbordante y Rp 7–12 millones por un borde infinito.

Una piscina de skimmer de 4 × 8 m, 32 m² de agua, sale a Rp 155–200 millones. Una desbordante de 5 × 12 m cuesta Rp 400–530 millones. Las empresas occidentales cotizan la misma piscina de 4 × 8 m a unos Rp 265–390 millones. La desbordante trae además un vaso de compensación y más fontanería, que tendrás que mantener mientras tengas la villa.

Fuente: Kontraktor Kolam Renang Bali, tarifa del 26 de julio de 2026; PT Casa Sinergi Abadi, 27 de octubre de 2025; estimaciones occidentales de Bukit Vista, 2026

Los arquitectos en Bali cobran el 5–12 % del coste de obra, y lo habitual es contar con un 8 %. El anteproyecto se lleva cerca del 40 % de los honorarios, el proyecto de ejecución el 30 % y la dirección de obra otro 30 %. La delegación de Bali del Instituto de Arquitectos de Indonesia publica una escala que va del 6,5–8 % en presupuestos pequeños al 1–1,5 % en los muy grandes.

Necesitas la licencia de obra (PBG) antes de empezar y el certificado de habitabilidad (SLF) al terminar. La administración local cobra una tasa por el PBG con una fórmula que combina superficie, un índice de ubicación y un coste estándar de edificación, y los gestores de licencias piden Rp 3–12 millones por una vivienda. Según el PP 16/2021, la revisión técnica debería acabar en 28 días hábiles, pero un expediente residencial tarda en la práctica 20–45 días hábiles. El SLF añade Rp 2–5 millones y en una vivienda vale 20 años.

Cuenta con unos tres meses de proyecto, uno o dos de licencias y 10–16 meses de obra. Todo junto son 12–18 meses, y es tiempo sin ingresos por alquiler. La guía del PBG y el SLF explica el papeleo, y la guía de zonificación, si en la parcela se puede construir una villa para alquilar.

Fuente: Escala de honorarios de IAI Bali; Bali Zero, 17 de febrero de 2026; PP 16/2021 sobre edificación; Kaizen Enjiniring, diciembre de 2025; Izin Gedung, 23 de abril de 2026

La mano de obra sigue siendo barata, aunque el salario mínimo suba. El mínimo de Badung para 2026 es de Rp 3.791.002 al mes, un 7,26 % más que en 2025 y el más alto de Bali. Las tarifas diarias estándar en Indonesia son Rp 80.000–100.000 para un peón, Rp 110.000–140.000 para un albañil y Rp 125.000–185.000 para un encargado.

Algunos presupuestos de Bali dan en cambio Rp 500.000–1 millón al día. Lo más probable es que sea el precio de una cuadrilla y no de un trabajador, pero las fuentes no lo aclaran, así que damos las dos cifras. Los materiales son el coste que más rápido se mueve. Según BPS, los precios mayoristas de materiales de construcción subieron un 9,52 % en agosto de 2026 frente a un año antes, con el asfalto, el acero corrugado, la grava, la arena y el cemento a la cabeza. Si tienes un presupuesto de hace un año, pide que lo rehagan en lugar de subirlo a ojo.

Fuente: Decreto del Gobernador de Bali 1021/03-M/HK/2025 sobre salarios mínimos de 2026; Radar Bali y Kompas, diciembre de 2025; índice de precios mayoristas de BPS, publicado el 1 de septiembre de 2026, según CNBC Indonesia

Así se suman las partidas en una villa de dos o tres dormitorios y 200 m² de calidad media. Tomamos Rp 9 millones por m² de obra, una piscina de skimmer de 4 × 8 m, el arquitecto al 8 %, los muebles al 25 % del coste de obra y un 10 % de imprevistos. La casa sale a unos Rp 2.800 millones sin el suelo.

Ahora añade el suelo. Un leasehold de 25 años sobre 3 áreas a Rp 35 millones por área y año cuesta unos Rp 2.600 millones por adelantado. El total ronda los Rp 5.400 millones. En nuestro catálogo, la mediana de las villas terminadas de tres dormitorios en Canggu es de Rp 7.510 millones, así que construir ahorra sobre el papel algo más de una cuarta parte. Ese ahorro lo pagas con 12–18 meses de tu tiempo, el riesgo de obra y un año y medio sin alquiler.

Fuente: Ejemplo de Rise Real Bali con las tarifas de arriba; horquilla de arrendamiento del suelo de Brighton para Canggu y Pererenan, febrero de 2026; catálogo de Rise Real Bali, septiembre de 2026

Un contrato normal lleva un anticipo del 10–20 % y después pagos por fases comprobadas. Un 5 % de retención se queda contigo hasta que se reparen los defectos, con una garantía de 3 a 12 meses, la misma lógica que la retención de garantía de las obras en España. En las obras sobre plano de Bali, un calendario habitual es 20 % a la firma, 20 % en cada una de las fases de cimentación, estructura y acabados, 15 % al terminar la obra y 5 % tras reparar los defectos.

En la entrega, la retención es lo único que todavía tienes en la mano, así que no la sueltes antes de tiempo. Los presupuestos se desvían casi siempre en los mismos sitios. En pendiente, los muros de contención pueden comerse el 15–25 % del presupuesto. Subir materiales al Bukit o a la montaña cuesta más. Los muebles, el generador y el tratamiento de agua no entran en el precio por metro, y el 5–10 % de imprevistos casi siempre se gasta.

Fuente: Nikifour, 24 de agosto de 2026; Bali Zero, 17 de febrero de 2026; Perizinan Usaha sobre la certificación SBU, 9 de abril de 2026

Construir tiene sentido si ya tienes el suelo, puedes pasar tiempo en la isla y no necesitas ingresos por alquiler durante un año y medio. Si no, compara antes con villas terminadas y sobre plano. Para lo terminado, cuánto cuesta una villa da precios por zona y número de dormitorios; el precio del terreno cubre la parcela, y comprar sobre plano explica cómo el calendario de pagos de una promotora reparte el riesgo de obra. O recorre el catálogo.

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