Leasehold en Bali en cifras: cuánto duran los arrendamientos y cuánto cuesta un año de propiedad

El Hak Milik, la propiedad plena del terreno, está reservado a ciudadanos indonesios. Por eso la mayoría de los compradores extranjeros adquiere un leasehold: el derecho a usar una propiedad durante el plazo del contrato. Vea si un extranjero puede comprar una propiedad en Bali.

Nuestra base indica el plazo de 254 proyectos. La mediana es de 29 años; el 82% ofrece 30 años o menos y el 7%, 50 o más. El plazo más frecuente es justo de 30 años.

Fuente: Base de proyectos de Rise Real Bali (Airtable), listas de precios y presentaciones de los promotores, corte del 9 de octubre de 2026

Casi todos los contratos incluyen una cláusula de renovación. Lo que importa son sus condiciones, y 64 proyectos las detallan.

En 55 de los 64, la renovación se hace al precio de mercado del momento. Es decir, dentro de 25–30 años pagará lo que pida el mercado entonces. Solo 9 fijan hoy el precio: 6 con un precio establecido y 3 con la renovación ya pagada. Vea la renovación del leasehold en Bali.

Fuente: Base de Rise Real Bali, 64 proyectos con condiciones de renovación detalladas

La duración de la prórroga figura en 353 proyectos. Lo más habitual son 25, 30 o 20 años; 50 años aparecen en 9 proyectos.

Fuente: Base de Rise Real Bali, 353 proyectos

Los plazos varían, así que comparar precios de lista induce a error. Dividimos el precio entre el plazo del arrendamiento y obtenemos el coste de un año de propiedad.

Un metro cuadrado barato no es un año barato. Umalas tiene el precio por m² más bajo entre las zonas grandes, pero uno de los costes por año más altos. Ejemplo: una villa a 30 años por Rp 5.310 millones cuesta Rp 177 millones al año. Una villa a 60 años por Rp 7.080 millones, unos Rp 118 millones. La segunda parece más cara y sale un tercio más barata.

Fuente: Base de Rise Real Bali: precio de la unidad dividido entre el plazo del arrendamiento; zonas con 9 proyectos o más

El plazo restante se reduce cada año, y con él el valor de reventa. En nuestro modelo de rentabilidad descontamos una parte igual del precio por cada año de arrendamiento. Así, un leasehold de 24 años y uno de 60 se pueden comparar. Una villa de Rp 3.360 millones que deja Rp 298 millones netos al año rinde un 8,9%. Con un arrendamiento de 30 años, cada año consume Rp 112 millones del precio. Quedan Rp 186 millones, es decir, un 5,5%.

A través de su propia empresa indonesia, una PT PMA, que puede tener Hak Guna Bangunan: 30 años, prorrogables 20 y luego renovables por 30. La empresa necesita una actividad real, contabilidad e informes, y eso cuesta dinero cada año. Vea PT PMA para inversión inmobiliaria y leasehold frente a propiedad plena.

En nuestra base, la propiedad plena figura en 24 de las 816 tipologías con este campo completo, alrededor del 3%. El mercado de obra nueva para extranjeros es un mercado de leasehold.

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