Quelle est la durée habituelle d'un leasehold à Bali ?
Le Hak Milik, la pleine propriété du terrain, est réservé aux citoyens indonésiens. La plupart des acheteurs étrangers achètent donc un leasehold : le droit d'usage d'un bien pour la durée fixée au contrat. Voir un étranger peut-il acheter à Bali.
La durée est indiquée pour 254 projets de notre base. La médiane est de 29 ans ; 82 % proposent 30 ans ou moins ; 7 % proposent 50 ans ou plus. La durée la plus fréquente est exactement 30 ans.
- 74
- 39
- 19
- 18
- 12
- 8
Source : Base de projets Rise Real Bali (Airtable), grilles de prix et présentations des promoteurs, état au 9 octobre 2026
Comment un leasehold se renouvelle-t-il à Bali, et à quel prix ?
Presque tous les contrats prévoient une clause de renouvellement. Ce qui compte, ce sont ses conditions, que 64 projets détaillent.
Dans 55 cas sur 64, le renouvellement se fait au prix du marché au moment venu. Dans 25 à 30 ans, vous paierez donc ce que le marché demandera alors. Seuls 9 fixent le prix dès aujourd'hui : 6 à un prix convenu et 3 avec un renouvellement déjà prépayé. Voir prolonger un leasehold à Bali.
| Condition de renouvellement | Projets |
|---|---|
| Garanti, au prix du marché au renouvellement | 36 |
| Droit de priorité, au prix du marché | 19 |
| Prix fixe connu aujourd'hui | 6 |
| Renouvellement déjà prépayé | 3 |
Source : Base Rise Real Bali, 64 projets avec conditions de renouvellement détaillées
Vous voulez les chiffres pour votre budget ?
Gusti Ayu vous envoie sur WhatsApp le calcul du rendement net pour votre budget.
Quelle est la durée de la prolongation ?
La durée de prolongation est indiquée pour 353 projets. Le plus souvent, c'est 25, 30 ou 20 ans ; 50 ans apparaît dans 9 projets.
- 96
- 89
- 58
- 28
- 17
- 9
Source : Base Rise Real Bali, 353 projets
Combien coûte une année de détention dans chaque quartier ?
Les durées diffèrent, donc comparer les prix affichés induit en erreur. Nous divisons le prix par la durée du bail pour obtenir le coût d'une année de détention.
Un mètre carré bon marché ne fait pas une année bon marché. Umalas a le prix au m² le plus bas des grands quartiers, mais l'un des coûts annuels les plus élevés. Exemple : une villa à Rp 5,31 Md sur 30 ans coûte Rp 177 M par an. Une villa à Rp 7,08 Md sur 60 ans, environ Rp 118 M. La seconde paraît plus chère et coûte un tiers de moins.
| Quartier | Durée médiane, ans | Coût par année de bail, médiane | Projets avec durée |
|---|---|---|---|
| Uluwatu | 28 | Rp 99,1 M | 45 |
| Nusa Dua | 30 | Rp 105 M | 13 |
| Ungasan | 30 | Rp 110 M | 21 |
| Sanur | 30 | Rp 121 M | 10 |
| Ubud | 29 | Rp 139 M | 37 |
| Canggu | 28 | Rp 141 M | 47 |
| Seseh | 27 | Rp 147 M | 9 |
| Umalas | 29,5 | Rp 213 M | 12 |
| Pererenan | 26,5 | Rp 221 M | 12 |
Source : Base Rise Real Bali : prix du lot divisé par la durée du bail ; quartiers avec 9 projets ou plus
Quel effet a la durée sur le rendement et la revente ?
La durée restante diminue chaque année, et la valeur de revente avec elle. Dans notre modèle de rendement, nous déduisons une part égale du prix pour chaque année de bail. Un bail de 24 ans et un bail de 60 ans deviennent ainsi comparables. Une villa à Rp 3,36 Md qui rapporte Rp 298 M net par an offre 8,9 %. Sur un bail de 30 ans, chaque année consomme Rp 112 M du prix. Il reste Rp 186 M, soit 5,5 %.
Un étranger peut-il détenir un bien en pleine propriété à Bali ?
Par sa propre société indonésienne, une PT PMA, qui peut détenir un Hak Guna Bangunan : 30 ans, prolongés de 20, puis renouvelés pour 30. La société doit avoir une vraie activité, une comptabilité et des déclarations, ce qui coûte chaque année. Voir PT PMA pour l'immobilier et leasehold ou pleine propriété.
Dans notre base, la pleine propriété concerne 24 des 816 typologies où le champ est rempli, soit environ 3 %. Le marché du neuf pour les étrangers est un marché du leasehold.
Ce que cela signifie pour les acheteurs
- Raisonnez sur 25 à 30 ans, pas sur « 60 ans avec prolongation ».
- Lisez la clause de renouvellement : 55 projets sur 64 renouvellent au futur prix du marché.
- Comparez les biens par le coût par année de bail, pas par le prix affiché.
- Un mètre carré bon marché ne fait pas une année bon marché.
- La pleine propriété via une PT PMA est une voie à part, avec ses propres frais annuels.
Questions fréquentes
Quelle est la durée d'un leasehold à Bali ?
La médiane sur 254 projets neufs de la base Rise Real Bali est de 29 ans. 82 % proposent 30 ans ou moins et 7 % proposent 50 ans ou plus.
Peut-on prolonger un leasehold à Bali ?
En général oui. Mais dans 55 des 64 projets aux conditions détaillées, la prolongation se fait au prix du marché du moment. 6 fixent le prix dès aujourd'hui et 3 l'ont prépayé.
Quelle est la durée d'une prolongation de leasehold à Bali ?
Le plus souvent 25, 30 ou 20 ans, sur 353 projets qui indiquent une prolongation ; 50 ans dans 9 projets.
Combien coûte une année de détention d'un bien à Bali ?
Le coût médian par année de bail va de Rp 99,1 M à Uluwatu à Rp 221 M à Pererenan. C'est le prix du lot divisé par la durée du bail.
Un bail de 30 ans ou de 60 ans : lequel est le plus avantageux ?
Comparez le coût par an : une villa à Rp 5,31 Md sur 30 ans coûte Rp 177 M par an. Une villa à Rp 7,08 Md sur 60 ans, environ Rp 118 M.
Les étrangers peuvent-ils acheter en pleine propriété à Bali ?
Le Hak Milik est réservé aux citoyens indonésiens. Un étranger peut détenir un bien via sa propre société PT PMA, en Hak Guna Bangunan (30 + 20 + 30 ans).
D'où viennent nos informations
Source : base de projets Rise Real Bali (Airtable), état au 9 octobre 2026. Durée du bail : 254 projets avec prix des lots ; conditions de renouvellement : 64 projets ; durée de prolongation : 353 ; forme de propriété : 816 typologies. Coût par année de bail = prix minimum du lot divisé par la durée du bail, médiane par quartier, quartiers avec 9 projets ou plus.
- Base de projets Rise Real Bali (Airtable), grilles de prix et présentations des promoteurs, état au 9 octobre 2026
- Méthodologie de rendement Rise Real Bali v1.1
- Loi agraire fondamentale d'Indonésie (UUPA 1960), articles 21 et 26
Par Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
Rise Real Bali est une agence immobilière à Bali. Nous écrivons à partir des transactions que nous traitons et de données publiques, et nous citons nos sources.
Ce rapport est publié sous licence CC BY 4.0. Vous pouvez citer, republier et utiliser les chiffres et le texte à des fins commerciales à condition de mentionner « Rise Real Bali », d'indiquer la licence et de renvoyer à cette page. Les photos et les images de synthèse ne sont pas couvertes par la licence : leurs droits appartiennent aux promoteurs et à d'autres ayants droit.
Partager
WhatsApp
