أسعار الفلل في بالي: السعر حسب المنطقة والمساحة والميزانية

عدد غرف النوم هو ما يحدد نوع المستأجر ومساحة الأرض التي تقوم عليها الفيلا. لا شيء يحرك السعر أكثر منه، ويُظهر كتالوجنا تدرجاً واضحاً: متوسط سعر الفيلا بغرفة واحدة 3.23 مليار روبية، وبغرفتين 5.27 مليار روبية، وبثلاث غرف 9.06 مليار روبية.

أكبر قفزة في السعر تحدث من غرفتين إلى ثلاث. فلل الثلاث غرف تأتي غالباً بقطعة أرض كاملة ومسبح أكبر وإطلالة، وسعر الأرض نفسه يدخل في الحساب. الشقق تسير بمنطق مختلف: تدفع أكثر للمتر المربع لكن أقل بكثير لكامل الوحدة، لأن المسبح والصالة الرياضية مشتركان.

المصدر: كتالوج Rise Real Bali، الإعلانات المنشورة بسعر محدد، سبتمبر 2026. المشاريع تُحتسب بسعرها الابتدائي.

من بين المناطق التي نعرض فيها عشر فلل على الأقل، تحمل أومالاس ونياني أعلى متوسط سعر، عند 9.82 و8.41 مليار روبية على التوالي. كلتاهما تبيع غالباً فللاً أكبر بثلاث وأربع غرف، فجزء من الفارق سببه نوع العرض لا الموقع نفسه.

بوكيت في المنتصف. أولواتو (Uluwatu) وبينجين يتمركزان حول 6.4–6.7 مليار روبية، مع فلل الإطلالة البحرية التي تدفع الحد الأعلى إلى ما بعد 10 مليار روبية بوضوح. كانجو (Canggu) تسجل 5.04 مليار روبية، وجزء من السبب أن أغلب معروضها فلل صغيرة بغرفتين على قطع أرض محدودة. أوبود (Ubud) ونوسا دوا هما أرخص طريق لامتلاك فيلا خاصة.

المصدر: كتالوج Rise Real Bali، سبتمبر 2026؛ تحليل Propertia لـ16,316 إعلاناً في بالي، بيانات مارس 2026، محوّلة إلى الروبية بسعر الصرف المعتمد في الموقع

للمتر المربع من مساحة السكن، يطلب متوسط الفيلا في كتالوجنا 41.8 مليون روبية، ومتوسط الشقة 61.4 مليون روبية. رقم المتر المربع هو الطريقة العادلة الوحيدة لمقارنة شقة صغيرة بفيلا على قطعة أرض خاصة.

الآن نقسّم الرقم. عرض مقاولو بالي أسعاراً بين 9 و28 مليون روبية للمتر المربع لبناء جاهز في 2026، حسب المواصفات، وأغلب الفلل ذات الجودة الاستثمارية تقع في النصف الأدنى من هذا النطاق. باقي سعر الطلب يغطي إيجار الأرض والتراخيص والأثاث وهامش ربح المطوّر. في كانجو تصل حصة ما هو غير بناء إلى نحو النصف، وهذا طبيعي. إذا تجاوزت الثلثين فاسأل عن السبب. دليلنا تكلفة بناء فيلا في بالي يفصّل جانب البناء بنداً بنداً.

المصدر: كتالوج Rise Real Bali، سبتمبر 2026، الإعلانات التي تذكر المساحة السكنية؛ قوائم أسعار مقاولين جمعتها JasaBangunVilla وBalitecture، 2026

فيلتان بالتصميم نفسه قد يفصل بينهما 1–2 مليار روبية. الموقع داخل المنطقة أهم من اسم المنطقة نفسه: أربع دقائق مشياً إلى الشاطئ وعشر دقائق بالدراجة النارية منتجان مختلفان على الساحل نفسه.

ثم يأتي الزمن. ما يُعرض عليك فيلا، لكنك فعلياً تشتري عدد سنوات. اقسم السعر على السنوات المتبقية وتحصل على تكلفة كل سنة حيازة. فيلا بـ5 مليار روبية ومتبقٍ لها 30 سنة تكلّف 167 مليون روبية لكل سنة حيازة، والفيلا نفسها بـ20 سنة متبقية تكلّف 250 مليون روبية. عبر الفلل المعروضة بالإيجار الطويل، كان الوسيط للمدة المتبقية 27 سنة (Propertia، مارس 2026).

الإنجاز يؤثر أيضاً. في كتالوجنا يطلب متوسط الفيلا المكتملة 6.23 مليار روبية مقابل 5.11 مليار روبية لفيلا لا تزال قيد الإنشاء. هذا الفارق هو ثمن تحملك مخاطرة البناء وأشهر بلا دخل إيجاري.

المصدر: كتالوج Rise Real Bali، سبتمبر 2026؛ Propertia، المدة المتبقية من عقود الإيجار على الفلل المعروضة، مارس 2026

المسبح في بالي عنصر أساسي لا كماليّ. 95% من الإعلانات في كتالوجنا تذكر مسبحاً. إذا كنت تبني أو تقارن فيلا من دونه، فمسبح skimmer بمقاس 4 × 8 م يكلّف بناؤه نحو 198 مليون روبية، ومسبح overflow بالمقاس نفسه نحو 298 مليون روبية.

المسبح يستمر في التكلفة بعد التسليم. زيارة الصيانة الأسبوعية تكلّف 1.5–2 مليون روبية شهرياً، والمضخة تضيف نحو 230,000 روبية على فاتورة الكهرباء لمسبح صغير. نغطي هذه البنود في دليلنا مصاريف الفيلا في بالي.

المصدر: Kontraktor Kolam Renang Bali، قوائم أسعار المسابح، مارس وأغسطس 2026؛ تعرفة PLN لربع يوليو–سبتمبر 2026؛ كتالوج Rise Real Bali

تحت 2 مليار روبية تجد غالباً شققاً واستوديوهات. نحو 13% من كتالوجنا في هذا النطاق، ثلاثة أرباعها شقق، ونوسا دوا وأوبود توفران أكبر عدد منها. بين 2 و3.5 مليار روبية التوزيع متقارب: شقق في كانجو وفلل بغرفة واحدة في بوكيت وأوبود.

نطاق 3.5–6 مليار روبية هو مركز السوق ويضم 29% من إعلاناتنا. هنا تصبح الفيلا بغرفتين ومسبح خاص هي القاعدة، في بينجين وكانجو وأولواتو وأونجاسان. فوق 6 مليار روبية تشتري ثلاث غرف وإطلالة، وفوق 10 مليار روبية الفلل على الواجهة البحرية وقمم المنحدرات.

المصدر: كتالوج Rise Real Bali، سبتمبر 2026

سعر الطلب ليس الفاتورة الكاملة أبداً. في الإيجار الطويل النموذجي تتجنب رسم نقل ملكية الأرض، لأن عقد الإيجار لا يُسجَّل في سجل الأراضي. لكنك تدفع أجر كاتب العدل، المحدد بسقف 1% من قيمة العقد، إضافة إلى فحصك القانوني الخاص، والأثاث إن كانت الفيلا فارغة، وتكلفة إطلاقها على منصات الحجز.

حق الانتفاع (Hak Pakai) يكلّف أكثر عند التأسيس. رسم نقل الملكية على المشتري، BPHTB، يصل إلى 5%، والبائع يدين بضريبة دخل 2.5% على البيع، وفي بالي لا ينطبق هذا الحق إلا على منازل بسعر يبدأ من 5 مليار روبية. عند الشراء من مطوّر، تحقق إن كانت ضريبة القيمة المضافة داخل السعر أم لا. لمنازل تحت 30 مليار روبية النسبة الفعلية 11%، وهو ما يعني على فيلا بـ5 مليار روبية فارقاً قدره 550 مليون روبية.

المصدر: PP 24/2016 بشأن أجور كاتب العدل والـPPAT؛ القانون 1/2022 (HKPD) بشأن BPHTB؛ PP 34/2016؛ قرار وزاري ATR/BPN 1241/2022؛ PMK 131/2024 بشأن ضريبة القيمة المضافة؛ ميزانية الأثاث لدى Miraland، 2025؛ ممارسة صفقات Rise Real Bali 2023–2026

لا يوجد سجل عام لأسعار البيع الفعلية في بالي، فكل رقم منشور هو سعر طلب. وضعت إحدى دراسات السوق الفارق إلى الصفقة النهائية عند 13.2% إجمالاً و8.3% للشقق، ووضعته دراسة أخرى بين 5–15%. اخصم نحو العشر من متوسط أي منطقة قبل أن تقارن.

بعدها طبّق الفحوص التي نستخدمها بأنفسنا. ضع الفيلا جنباً إلى جنب مع عدد من الإعلانات المشابهة القريبة بمدة إيجار مقاربة، وقارن التكلفة لكل سنة حيازة لا السعر المعلن. بعد ذلك قسّم السعر إلى أرض وتكلفة بناء وانظر كم تبقى للهامش. في صفقة كبيرة، يتقاضى المُثمِّن المرخّص (Penilai Publik) من 1.32 مليون روبية لعقار حتى 250 م²، بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة، وهو أقل من نصف بالمئة من قيمة صفقة معتادة.

المصدر: Propertia، مارس 2026؛ Magnum Estate، أسعار عقارات بالي 2026؛ PMK 101/2014 وتعديله PMK 228/2019 بشأن المُثمِّنين العموميين؛ جداول أجور شركات التثمين، أغسطس 2025

تصفّح كتالوجنا واضعاً فئات الميزانية أعلاه في اعتبارك، أو ابدأ من صفحة منطقة مثل نوسا دوا أو أونجاسان، حيث أسعار الدخول أقل. قبل مقارنة العائد، اقرأ كيف يختلف الإيجار الطويل عن التملك الحر من الناحية المالية، ثم جرّب فيلا محددة في حاسبة العائد.

أسئلة شائعة