سوق العقارات في بالي في 2026: الطلب مستقر والعرض يتوسع
استقبلت بالي 6.95 مليون زائر أجنبي في 2025، أعلى رقم مسجَّل على الإطلاق (BPS بالي). وسجّلت الفترة من يناير إلى يوليو 2026 تراجعاً بنسبة 1.98% عن الأشهر نفسها من 2025، وجاء يوليو أول شهر في العام يتجاوز مستواه في 2025 بفارق ضئيل. الطلب لا ينهار، بل استقر عند مستوى قياسي، وهذه هي الخلفية لأي عملية شراء هذا العام.
المتحرك الحقيقي هو العرض. خلال العام المنتهي في سبتمبر 2026، نما عدد إعلانات الإيجار القصير في بيريرينان بنسبة 45.6% بينما هبط الإيراد لكل إعلان 27.9% (AirROI). خسرت كانجو 23.1% وأوبود 19.3%. الفلل الجديدة تتقاسم الضيوف أنفسهم، فأي حساب استثماري مبني على إشغال العام الماضي أصبح متجاوَزاً بالفعل.
التغيّر الثالث تنظيمي. بدأت وزارة السياحة الإندونيسية حذف الإيجارات غير المرخّصة من منصات الحجز اعتباراً من 1 أغسطس 2026. بالنسبة إلى المشتري، هذا خبر جيد بشرط واحد: الفلل المرخّصة تواجه منافسة أقل من السوق الرمادية، والفيلا التي لا تستطيع الحصول على رخصة لا تستطيع أن تكسب بشكل قانوني.
المصدر: BPS بالي، 2025 ويناير–يوليو 2026، عبر وكالة أنتارا، 1 سبتمبر 2026؛ AirROI، الاثني عشر شهراً الماضية حتى سبتمبر 2026؛ وزارة السياحة الإندونيسية، الحذف من المنصات اعتباراً من 1 أغسطس 2026
الفيلا التي بنينا عليها النموذج، ولماذا هذه الأرقام
اخترنا الصفقة الأكثر شيوعاً التي نراها: فيلا بمسبح وغرفتي نوم في كانجو بسعر 4 مليار روبية، بإيجار طويل تبقّى منه 30 سنة. احسب نحو 10% إضافية فوق السعر لتكاليف الإغلاق والتجهيز: كاتب العدل، الفحص القانوني، الأثاث، واحتياطي نقدي. هذا يرفع المبلغ الفعلي إلى 4.4 مليار روبية.
تُؤجَّر الفيلا بسعر 2.5 مليون روبية لليلة، أقل من متوسط كانجو، لأن هذا المتوسط يضم فللاً أكبر. يحتفظ المالك بنحو 60% من الإيراد بعد الإدارة (18%)، الصيانة والليالي الفارغة (12%)، والضريبة النهائية 10% للمقيمين ضريبياً في إندونيسيا. نخفض السنة الأولى إلى 70% من الإشغال المخطط ريثما تجمع الفيلا تقييماتها، ونضع ميزانية 200 مليون روبية لتجديد الأثاث في السنة السادسة.
| المدخل | القيمة | المصدر |
|---|---|---|
| السعر، تبقّى 30 سنة | 4.0 مليار روبية | متوسط سعر الطلب لفيلا بغرفتي نوم، كتالوجنا |
| تكاليف الإغلاق والتجهيز | 0.4 مليار روبية | كاتب العدل، الفحص القانوني، الأثاث، الاحتياطي |
| سعر الليلة، السنة الأولى | 2.5 مليون روبية | أقل من متوسط كانجو البالغ 3.79 مليون روبية (AirROI) |
| حصة المالك | نحو 60% | بعد الإدارة والصيانة والشغور والضريبة 10% |
| السنة الأولى | 70% من الخطة | وقت لبناء التقييمات والمراجعات |
| تكاليف البيع عند الخروج | 8.5% | الوسيط وكاتب العدل والضريبة على البيع |
المصدر: نموذج العائد وكتالوج Rise Real Bali، سبتمبر 2026؛ AirROI، كانجو، الاثني عشر شهراً الماضية؛ النظام الحكومي PP 34/2017 بشأن الضريبة النهائية 10% على الإيجار
تريد الأرقام لميزانيتك؟
ترسل لك جوستي عبر واتساب حساب العائد الصافي لميزانيتك.
ثلاث نتائج على مدى عشر سنوات
الإشغال يحرّك النتيجة أكثر من أي عامل آخر، فشغّلنا ثلاث حالات. في الحالة الحذرة، تُحجز الفيلا نصف لياليها، ولا ترتفع الأسعار أبداً، ويدفع المشتري في النهاية أقل بنسبة 10% مما يقترحه حساب الإيجار. الحالة الأساسية تحجز 60% وتترك الأسعار والأرباح تواكب التضخم الإندونيسي، نحو 2.5% سنوياً. الحالة القوية تحجز 70% بنمو سنوي 5%.
الفارق واسع. الحالة الحذرة تعيد 4.65 مليار روبية من أصل 4.4 مليار روبية مستثمرة، أي أن المال بقي عشر سنوات وكسب ما يقارب لا شيء. الحالة الأساسية تعيد 6.48 مليار روبية، أي نحو 1.5 ضعف المبلغ. الحالة القوية تقارب مضاعفته.
- 1.06 روبية
- 1.47 روبية
- 1.91 روبية
| الحالة | الإيجار المحصَّل، 10 سنوات | البيع بعد التكاليف | الإجمالي العائد | معدل العائد الداخلي |
|---|---|---|---|---|
| حذرة: إشغال 50%، أسعار ثابتة | 2.46 مليار روبية | 2.20 مليار روبية | 4.65 مليار روبية | 0.7% |
| أساسية: إشغال 60%، +2.5% سنوياً | 3.36 مليار روبية | 3.12 مليار روبية | 6.48 مليار روبية | 5.2% |
| قوية: إشغال 70%، +5% سنوياً | 4.45 مليار روبية | 3.98 مليار روبية | 8.43 مليار روبية | 9.0% |
المصدر: نموذج Rise Real Bali على عشر سنوات، سبتمبر 2026؛ افتراض التضخم من هدف بنك إندونيسيا لعام 2026 البالغ 2.5% ± 1%
لماذا يهم عقد الإيجار أكثر من العائد
الإيجار الطويل عدّاد تنازلي. بعد عشر سنوات، يتبقى لفيلتنا 20 سنة بدل 30، ويدفع المشتري التالي ثمن 20 سنة فقط. حتى مع ارتفاع الأسعار 2.5% سنوياً، يجلب البيع أقل من سعر الشراء. الإيجار هو من يقوم بالعمل، والخروج لا يعيد سوى جزء من رأس المال.
لهذا نسعّر الإيجار الطويل لكل سنة متبقية. 4 مليار روبية مقابل 30 سنة تعادل نحو 133 مليون روبية لكل سنة حيازة. اعرض الفيلا نفسها بعشرين سنة متبقية فقط بالسعر ذاته، وتصبح كل سنة بـ200 مليون روبية، وينخفض العائد بمقدار الثلث قبل أن تؤجّر ليلة واحدة. بند التمديد يساعد فقط إذا حدد العقد سعر التمديد وشروطه. دليلنا تمديد عقد الإيجار الطويل يوضح ما يجب طلبه.
المصدر: نموذج Rise Real Bali؛ قرار ATR/BPN 1241/2022 بشأن الحد الأدنى للسعر لتملك الأجانب؛ النظام الحكومي PP 18/2021 بشأن الحقوق على الأرض
استرداد رأس المال يستغرق 11 سنة فأكثر، لا 7
غالباً ما تذكر الكتيبات فترة استرداد من ست إلى سبع سنوات. هذا الرقم يقسم السعر على إيراد سنة واحدة إجمالياً. اقسم المبلغ الكامل على ما يصل فعلاً إلى المالك، وتحتاج الحالة الأساسية نحو 12 سنة من الإيجار لاسترداد 4.4 مليار روبية. عند إشغال 70% تقترب المدة من 10 سنوات.
لا شيء من هذا يجعل الفيلا أصلاً سيئاً. إنه يعني أن البيع في النهاية جزء من عائدك، وأن الإيجار القصير يجعل ذلك البيع أصغر. دليلنا العائد الإيجاري يفصّل الفجوة بين العائد الإجمالي والصافي حسب المنطقة.
المصدر: نموذج العائد لدى Rise Real Bali، سبتمبر 2026
كونك غير مقيم ضريبياً يكلفك نحو 1.4 نقطة من معدل العائد الداخلي
إن لم تكن مقيماً ضريبياً في إندونيسيا، تأخذ المادة 26 من قانون ضريبة الدخل 20% من الإيجار الإجمالي، ضعف الـ10% التي يدفعها المقيم، ما لم تخفّضها اتفاقية ضريبية. في حالتنا الأساسية، هذا التغيير وحده يخفض معدل العائد الداخلي من 5.2% إلى 3.8%، ويقتطع 600 مليون روبية من دخل عشر سنوات.
قد يفرض بلدك ضريبة على الدخل نفسه مرة أخرى، مع خصم لما استقطعته إندونيسيا. تحقق من ذلك قبل أن تقارن بالي بسوق في بلدك. عائد 5% يخفّضه مكتب الضرائب لديك إلى النصف ليس عائد 5%.
المصدر: قانون ضريبة الدخل، المادة 26؛ النظام الحكومي PP 34/2017؛ نموذج Rise Real Bali
متى تنجح بالي كاستثمار، ومتى لا تنجح
نثني كثيرين عن الشراء بانتظام. النمط ثابت، وله علاقة ضئيلة بأي منطقة رائجة هذا العام.
مرجَّح أن ينجح
- أفق زمني سبع سنوات فأكثر
- 25 سنة على الأقل متبقية من الإيجار، أو تمديد مُسعَّر في العقد
- منطقة تسمح بالإقامة السياحية ورخصة يمكن للفيلا الحصول عليها فعلاً
- أرقام تصمد عند إشغال 50%، لا عند 70% فقط
- مال لا تحتاجه لسنوات
مرجَّح أن يخيّب الأمل
- عائد يُذكر إجمالياً بلا بنود تكلفة تحته
- إيجار أقل من 20 سنة، مُسعَّر وكأن المدة لا تهم
- قطعة أرض زراعية أو داخل خط التراجع الساحلي
- خطة لبيعها بسرعة
- تسجيل الأرض باسم وسيط
المصدر: ممارسة مشتري Rise Real Bali، 2023–2026
كيف تختبر فيلا قبل دفع الحجز
شغّل توقعات البائع عند إشغال 50% وبأسعار الليلة الحالية، لا أسعار الموسم الماضي. إن استمرت الفيلا في تغطية تكاليفها وحققت عائداً صافياً ولو بضع نقاط، فلديك هامش أمان. وإن لم تعمل إلا عند 70%، فأنت تراهن على الحالة الجيدة.
ثم تحقق من ثلاثة أمور لا يستطيع النموذج إصلاحها لاحقاً: التصنيف بموجب المخطط التنظيمي المحلي (RDTR)، رخصة البناء وشهادة صلاحية الاستخدام، وعدد السنوات المتبقية من إيجار الأرض. قائمة الفحص القانوني لدينا تغطي الثلاثة بالترتيب.
- خفّض الإشغال إلى 50%
إذا هبط العائد الصافي دون 5%، فالسعر أعلى مما تستحقه المنطقة.
- اقسم السعر على السنوات المتبقية
قارن تكلفة كل سنة حيازة بفلل مشابهة قريبة.
- طبّق نسبة ضريبتك الخاصة
10% للمقيم، 20% لغير المقيم، بالإضافة إلى ما يضيفه بلدك.
- سعِّر الخروج
قيِّم الإيجار بعشر سنوات أقل، واخصم 8.5% لتكاليف البيع.
المصدر: ممارسة Rise Real Bali، 2023–2026
اختبر فيلا حقيقية مقابل النموذج
اختر فيلا من كتالوجنا، أو ابدأ بصفحة منطقة مثل أولواتو أو أوبود. أرسل لنا الإعلان وإقامتك الضريبية والمدة التي تخطط للاحتفاظ بها، وسنشغّل الحالات الثلاث على تلك الفيلا بالذات قبل أن تدفع أي شيء.
ماذا يعني هذا للمشتري
- في حالتنا الأساسية، فيلا بإيجار طويل في كانجو بسعر 4 مليار روبية تعيد نحو 1.5 ضعف المبلغ المستثمر خلال عشر سنوات، بمعدل عائد داخلي قريب من 5%.
- الإشغال يحدد النتيجة: 50% بالكاد يسترد رأس المال، و70% يقارب مضاعفته.
- في الإيجار الطويل، الإيجار هو من يحقق العائد، والبيع لا يعيد سوى جزء من رأس المال، فالسنوات المتبقية هي ما يحدد السعر.
- يخسر المالك غير المقيم نحو 1.4 نقطة من معدل العائد الداخلي بسبب استقطاع 20%.
الخطوة التالية: الإيجار أم الشراء في بالي: الأرقام على خمس سنوات
أسئلة شائعة
هل شراء عقار في بالي استثمار جيد في 2026؟
قد يكون كذلك لمن يريد دخل إيجار على أفق سبع سنوات فأكثر. نموذجنا على عشر سنوات لفيلا بإيجار طويل في كانجو بسعر 4 مليار روبية يعطي معدل عائد داخلي نحو 5% في الحالة الأساسية، و0.7% إذا بقي الإشغال عند 50%، و9% عند إشغال 70% مع ارتفاع الأسعار (Rise Real Bali، سبتمبر 2026).
ما العائد الإيجاري الواقعي لفيلا في بالي؟
بعد الإدارة والصيانة والشغور والضريبة، نرى أن الفلل المُدارة جيداً تعيد 6–10% سنوياً. أفضل المواقع مثل أولواتو قد تصل إلى 8–12%. أرقام الكتيبات 15–20% غالباً ما تكون الإيراد الإجمالي مقسوماً على السعر.
كم يستغرق استرداد رأس المال في فيلا ببالي؟
من الإيجار وحده، نحو 12 سنة عند إشغال 60%، وأقرب إلى 10 سنوات عند 70%، بعد احتساب كاتب العدل والأثاث والاحتياطي النقدي. ست أو سبع سنوات عادة ما تعني أن الحساب استخدم الإيراد الإجمالي.
هل ترتفع أسعار العقارات في بالي؟
تقدّر الوكالات نمو أسعار الأراضي بين 15% و30% خلال 2024–2026، لكن فيلا بإيجار طويل تفقد قيمة أيضاً كلما قصرت مدتها. حالتنا الأساسية تفترض نمواً 2.5% سنوياً، ورغم ذلك يعيد البيع أقل من سعر الشراء بعد عشر سنوات.
هل سوق العقارات في بالي مشبَع؟
أجزاء منه نعم. خلال العام المنتهي في سبتمبر 2026، نما عدد إعلانات الإيجار القصير في بيريرينان 45.6% بينما هبط الإيراد لكل إعلان 27.9% (AirROI). حافظت أولواتو وحدها على إيرادها لكل إعلان، من بين المناطق التي تتبعها AirROI لحسابنا.
من أين نعرف ذلك
يتابع النموذج فيلا واحدة على مدى عشر سنوات: فيلا بمسبح وغرفتي نوم في كانجو بسعر 4 مليار روبية، تبقّى من إيجارها 30 سنة، بالإضافة إلى 10% لكاتب العدل والفحص القانوني والأثاث والاحتياطي النقدي. الإيراد هو سعر الليلة × 365 × نسبة الإشغال، مع سنة أولى عند 70% من الخطة. يحتفظ المالك بـ60% من الإيراد بعد رسوم إدارة 18%، وصيانة وليالٍ فارغة 12%، والضريبة النهائية 10% للمقيمين ضريبياً، أو 50% لغير المقيم بعد استقطاع 20%. تجديد أثاث بقيمة 200 مليون روبية يقع في السنة السادسة. يُقيَّم الخروج بالسعر نفسه لكل سنة متبقية، مع نمو بحسب معدل كل حالة، ويُخصم 8.5% للعمولة وكاتب العدل والضريبة. نحسب معدل العائد الداخلي على التدفقات النقدية السنوية، دون إعادة استثمار الدخل. أرقام السوق من BPS بالي وAirROI. تعامل معه كنموذج؛ فهو لا يَعِد بدخل.
- BPS إقليم بالي، الوافدون الأجانب، 2025 ويناير–يوليو 2026
- AirROI، بيانات الإيجار القصير في بالي حسب المنطقة، الاثني عشر شهراً الماضية حتى سبتمبر 2026
- وزارة السياحة الإندونيسية، حذف الإيجارات غير المرخّصة اعتباراً من 1 أغسطس 2026
- بنك إندونيسيا، هدف التضخم لعام 2026
- النظام الحكومي PP 34/2017 وقانون ضريبة الدخل، المادة 26
- النظام الحكومي PP 18/2021 بشأن الحقوق على الأرض؛ قرار ATR/BPN 1241/2022
- Magnum Estate، أسعار عقارات بالي 2026
- كتالوج ونموذج العائد ونموذج العشر سنوات لدى Rise Real Bali، سبتمبر 2026
بقلم Dmitrii Rogov، Rise Real Bali.
Rise Real Bali وكالة عقارية في بالي. نكتب من الصفقات التي ننجزها ومن البيانات العامة، ونذكر مصادرنا.
يُنشر هذا التقرير بموجب ترخيص CC BY 4.0. يجوز الاقتباس منه وإعادة نشره واستخدام أرقامه ونصوصه لأغراض تجارية، بشرط ذكر «Rise Real Bali» وتسمية الترخيص ووضع رابط إلى هذه الصفحة. لا يشمل الترخيص الصور والتصاميم ثلاثية الأبعاد: حقوقها للمطوّرين وأصحاب الحقوق الآخرين.
مشاركة
WhatsApp
