ما الذي تشتريه الميزانية نفسها في كل جزيرة
خذ 4 مليار روبية. في كانجو يدفع هذا المبلغ ثمن فيلا بغرفتي نوم ومسبح في حديقتها. في بوكيت هو تقريباً شقة بغرفة نوم واحدة بمساحة 50 م². بِيعت شقق بوكيت الجديدة بوسيط 144,000 بات تايلاندي للمتر (C9 Hotelworks، مايو 2025)، أي نحو 78 مليون روبية بأسعار صرف سبتمبر 2026.
كتالوجنا في بالي أرخص للمتر: 41.8 مليون روبية لوسيط الفيلا و61.4 مليون روبية لوسيط الشقة. الجودة لا تفسّر الفارق. تايلاند تبيع الأجانب شققاً في الغالب، لأنها الوعاء الوحيد المسموح به لتملّكهم، وبرج الشقق يحمل في سعره ردهته ومصاعده ومسبحه المشترك.
| ماذا | بالي | بوكيت |
|---|---|---|
| وسيط شقة جديدة | 61.4 مليون روبية | نحو 78 مليون روبية |
| وسيط فيلا | 41.8 مليون روبية | التملك الحر غير متاح للأجانب |
| ما تشتريه 4 مليار روبية | فيلا بمسبح وغرفتي نوم | شقة بغرفة نوم واحدة، نحو 50 م² |
المصدر: كتالوج Rise Real Bali، سبتمبر 2026؛ C9 Hotelworks عبر Thaiger، 13 مايو 2025؛ سعر صرف البات نحو 540 روبية (Trading Economics، 23–24 سبتمبر 2026)
التملك: حصة التملك الحر في تايلاند مقابل الإيجار الطويل في بالي
تايلاند تمنح الأجنبي ما لا تمنحه إندونيسيا: سند تملك حر باسمه. المشكلة في قانون الشقق: مجموع ما يملكه الأجانب في مبنى واحد لا يتجاوز 49% من مساحته القابلة للبيع، ويجب أن يصل المال من الخارج مدعوماً بنموذج تحويل عملة من البنك. اقتراح رفع الحصة إلى 75% ظل قيد الدراسة منذ أواخر 2024 ولم يصبح قانوناً.
الأرض والفلل قصة مختلفة. لا يستطيع الأجنبي حيازة أرض تايلاندية، فيعرض البائعون الفلل بعقود إيجار، ويسجّل القانون التايلاندي الإيجار لمدة 30 سنة كحد أقصى. في مارس 2025 قضت المحكمة العليا (القضية 4655/2566) بأن المحاكم لن تُلزم بتنفيذ وعود التمديد المتفق عليها عند التوقيع، الصيغة المعروفة "30+30+30"، بعد المدة الأولى. وأجّلت الحكومة خطة عقود إيجار لتسعين وتسع سنوات في سبتمبر 2025.
في بالي، لا يملك الأجنبي الأرض أيضاً. يشتري معظم المشترين إيجاراً طويلاً من 25 إلى 30 سنة مع تمديد مكتوب في العقد. يستطيع المقيمون تسجيل حق الانتفاع (Hak Pakai) على منزل من 5 مليار روبية، ويتجدد بحكم القانون. للتأجير التجاري، تحوز شركة PT PMA الأرض بحق مساطحة (HGB).
بوكيت
- تملك حر لشقة باسمك، طالما بقي المشترون الأجانب ضمن حصة 49% من المبنى
- فلل وأراضٍ بعقود إيجار حتى 30 سنة
- بلا تمديد مُلزَم قانوناً
- مال الشراء يُحوَّل من الخارج
بالي
- إيجار طويل من 25 إلى 30 سنة، بتمديد عبر العقد
- حق الانتفاع للمقيمين على منازل من 5 مليار روبية
- شركة PT PMA بحق مساطحة (HGB) للنشاط التجاري
- لا تملك حر للأرض بالنسبة إلى الأجانب
المصدر: قانون الشقق التايلاندي، المادة 19؛ القانون المدني والتجاري، المادة 540؛ حكم المحكمة العليا 4655/2566 بتاريخ 18 مارس 2025 عبر Addleshaw Goddard وSiam Legal؛ Nation Thailand، سبتمبر 2025؛ PP 18/2021؛ قرار ATR/BPN 1241/2022
تريد الأرقام لميزانيتك؟
ترسل لك جوستي عبر واتساب حساب العائد الصافي لميزانيتك.
العائد الإيجاري: إجمالي في بوكيت، صافٍ في بالي
أغلب أرقام العائد التي تراها عن بوكيت إجمالية. وضعت Global Property Guide متوسط تايلاند عند 6.49% إجمالياً في الربع الأول من 2026، وتذكر الوكالات في بوكيت عائداً 5–8% إجمالياً و4–6% صافياً للشقق. لا أحد ينشر إشغالاً مقاساً للوحدات الخاصة في بوكيت، فتعامل مع أي رقم واحد بحذر.
رقمنا في بالي صافٍ: 6–10% سنوياً لفيلا مُدارة بعد الإدارة والصيانة والليالي الفارغة والضريبة، ويصل إلى 8–12% في أقوى المواقع. هذه هي المقارنة التي تهم. دليلنا العائد الإيجاري يوضح كيف نصل إليه منطقة بمنطقة.
كثير من شقق بوكيت الجديدة تأتي بعائد مضمون للسنوات الأولى. الضمان بند في عقد المطوّر، لا مقياس للسوق، وينتهي في تاريخ محدد. اسأل عمّا تكسبه وحدات مشابهة بلا ضمان.
- 8–12%
- 6–10%
- 4–6%
المصدر: Global Property Guide، العائد الإيجاري في تايلاند، الربع الأول 2026؛ تقديرات وكالات بوكيت، 2026؛ نموذج العائد لدى Rise Real Bali، سبتمبر 2026
الضرائب عند الشراء والحيازة والتأجير
الشراء في تايلاند يكلّف رسم تحويل 2% من القيمة المُقدَّرة، يُقسَّم عادة بين الطرفين. ثم يدفع البائع إما ضريبة أعمال 3.3% إن حاز الوحدة أقل من خمس سنوات، أو رسم طابع 0.5%. رسم التحويل الشهير 0.01%، الممدَّد حتى 30 يونيو 2027، يخص الأفراد التايلانديين وحدهم.
الإيجار هو حيث يختلف النظامان أكثر ما يكون. تستقطع تايلاند 15% من الإيجار الإجمالي لغير المقيم. المقيم التايلاندي يدفع نسباً تصاعدية 0–35% بعد خصم قياسي 30%. إندونيسيا تأخذ ضريبة نهائية ثابتة 10% من المقيمين، واستقطاع 20% من غير المقيمين، دون إقرار يُقدَّم عن هذا الدخل.
| الضريبة | بالي | بوكيت |
|---|---|---|
| عند الشراء | رسم نقل حتى 5% على السندات، لا شيء على الإيجار | رسم تحويل 2%، غالباً مقسوم |
| عند البيع | ضريبة نهائية 2.5% على السندات | ضريبة أعمال 3.3% أو رسم طابع 0.5% |
| كل سنة | ضريبة أرض ومبانٍ حتى 0.5% من القيمة المقدَّرة | 0.02–0.10% للعقار السكني |
| الإيجار، مقيم | 10% نهائية | 0–35% بعد خصم 30% |
| الإيجار، غير مقيم | استقطاع 20% | استقطاع 15% |
المصدر: Tilleke & Gibbins وNation Thailand، يوليو 2026؛ HLB Thailand، 2026؛ مصلحة الإيرادات التايلاندية؛ القانون 1/2022، المادتان 46–47؛ PP 34/2017؛ PP 34/2016؛ قانون ضريبة الدخل، المادة 26
العرض والطلب في 2026
تمر الجزيرتان بموجة من العرض الجديد. أحصت Colliers أن 44% من إطلاقات شقق بوكيت في 2025 تركزت في منطقة واحدة، بانج تاو. تراجع إشغال فنادق بوكيت 6% في 2025 بينما ارتفعت أسعار الغرف 5% (C9 Hotelworks، مارس 2026).
بالي تعيش النمط نفسه في مناطق الفلل. أضافت بيريرينان 45.6% من العرض الإضافي للإيجار القصير خلال عام واحد بينما هبط دخل كل إعلان 27.9% (AirROI، سبتمبر 2026). استقر الوافدون في الجانبين: تراجعت الوافدات الأجنبية إلى تايلاند 3.08% ليناير إلى أغسطس 2026، وإلى بالي 1.98% ليناير إلى يوليو.
المصدر: Colliers Thailand، 25 مارس 2026؛ C9 Hotelworks، تحديث سوق بوكيت، مارس 2026؛ وزارة السياحة والرياضة التايلاندية عبر Nation Thailand، 3 سبتمبر 2026؛ BPS بالي عبر أنتارا، 1 سبتمبر 2026؛ AirROI
الإقامة: تايلاند تبيعها منفصلة
في تايلاند، شراء العقار لا يمنح تأشيرة. الإقامة منتج قائم بذاته. عضوية Thailand Privilege تبدأ من 900,000 بات لخمس سنوات (الفئة الذهبية) إلى 1.5 مليون بات لعشر سنوات (البلاتينية)، وتُغلق الفئة البرونزية في 30 سبتمبر 2026. تأشيرة LTR لعشر سنوات للمتقدمين الأثرياء تحتاج أصولاً بنحو 18 مليار روبية، نصفها تقريباً مستثمر داخل تايلاند.
في إندونيسيا، تسير العلاقة بالاتجاه المعاكس. حق الانتفاع يحتاج أولاً تصريح إقامة مثل KITAS أو تأشيرة Second Home. حيازة إيجار طويل لا تحتاج أي تصريح، ولهذا يبدأ معظم المشترين الأجانب به.
المصدر: Thailand Privilege، مقارنة الفئات، 2026؛ Emerhub وHLB Thailand بشأن LTR، 2026؛ PP 18/2021
أي جزيرة تناسب أي مشترٍ
حدد أولاً ما يجب أن يفعله المال: يكسب إيجاراً أم يحمل سنداً دائماً.
بوكيت تناسبك إذا
- تريد سند تملك حر
- تفضّل حيازة شقة على إدارة فيلا بطاقمها ومسبحها وحجوزاتها
- عائد صافٍ أقل ثمن مقبول مقابل سند دائم
بالي تناسبك إذا
- تريد فيلا بمسبح بميزانية متوسطة
- الهدف دخل إيجار صافٍ فوق 6%
- مدة الإيجار مُسعَّرة ضمن ما تدفعه
المصدر: ممارسة مشتري Rise Real Bali، 2023–2026
قارن فيلا حقيقية في بالي بخيارك في بوكيت
أرسل لنا وحدة بوكيت التي تفكر فيها وميزانيتك. سنقابلها بفلل من كتالوجنا بالسعر نفسه ونشغّل الجانبين على أرقام صافية، مع تسعير مدة الإيجار. وإن لم يفز جانب بالي على الصافي، سنقول ذلك بوضوح. نموذجنا على عشر سنوات في هل الاستثمار العقاري في بالي مربح؟ يوضح كيف نتعامل مع الخروج.
ماذا يعني هذا للمشتري
- 4 مليار روبية تشتري فيلا بمسبح وغرفتي نوم في كانجو أو شقة بغرفة نوم واحدة بنحو 50 م² في بوكيت.
- بالي تحقق عائداً أعلى: 6–10% لفيلا مُدارة مقابل 4–6% تذكرها الوكالات لشقق بوكيت.
- تايلاند تمنح تملكاً حراً للشقق ضمن حصة 49% للأجانب، لكن إيجارات الفلل تتوقف عند 30 سنة بلا تمديد مُلزَم.
- قارن على العائد الصافي فقط، وسعِّر مدة الإيجار في بالي ضمن الصفقة.
الخطوة التالية: ما بعد بالي: الاستثمار في لومبوك وسومبا وفلوريس ونوسا بينيدا
أسئلة شائعة
أيهما أفضل للاستثمار العقاري، بالي أم بوكيت؟
للعائد الإيجاري الصافي، بالي عادة تفوز: 6–10% صافياً لفيلا مُدارة في نموذجنا مقابل 4–6% صافياً تذكره الوكالات لشقق بوكيت. أما التملك فبوكيت تفوز، لأن الأجانب يستطيعون حيازة شقة تملكاً حراً ضمن حصة 49% في المبنى.
هل يستطيع الأجانب شراء فيلا في بوكيت؟
ليس تملكاً حراً. الأرض التايلاندية مغلقة أمام الملكية الأجنبية، فيعرض البائعون الفلل بعقود إيجار مسجّلة حتى 30 سنة. قضت المحكمة العليا في مارس 2025 (القضية 4655/2566) بأن المحاكم لن تُلزم بتنفيذ وعود التمديد المتفق عليها عند التوقيع بعد تلك المدة الأولى.
ما ضريبة الإيجار التي يدفعها الأجنبي في بوكيت وبالي؟
تستقطع تايلاند 15% من الإيجار الإجمالي لغير المقيمين، ويدفع المقيمون 0–35% بعد خصم 30%. إندونيسيا تفرض ضريبة نهائية 10% على المقيمين ضريبياً وتستقطع 20% من غير المقيمين.
كم يكلف المتر المربع لشقة في بوكيت؟
بِيعت الشقق الجديدة بوسيط 144,000 بات تايلاندي للمتر (C9 Hotelworks، مايو 2025)، نحو 78 مليون روبية بأسعار صرف سبتمبر 2026. وسيط الشقة في كتالوجنا ببالي 61.4 مليون روبية للمتر.
هل شراء عقار في تايلاند يمنح تأشيرة؟
لا. تايلاند تبيع الإقامة منفصلة عبر عضويات Thailand Privilege، من 900,000 بات لخمس سنوات، أو تأشيرة LTR لعشر سنوات. في إندونيسيا، يسبق تصريح الإقامة حق الانتفاع، بينما الإيجار الطويل لا يحتاج أي تصريح.
من أين نعرف ذلك
أسعار بالي للمتر المربع أوساط من كتالوجنا للإعلانات المنشورة في سبتمبر 2026. أسعار بوكيت من C9 Hotelworks، ونحولها بسعر صرف نحو 540 روبية للبات، سعر السوق المتقاطع في 23–24 سبتمبر 2026. العائد الصافي في بالي من نموذجنا: سعر الليلة × الإشغال، ناقص إدارة 18%، وصيانة وشغور 12%، وضريبة المالك. عوائد بوكيت هي الأرقام التي تنشرها Global Property Guide ووكالات محلية. لا يوجد مقياس مستقل لإشغال الوحدات الخاصة هناك. النقاط القانونية تستند إلى قانون الشقق التايلاندي والقانون المدني والتجاري وحكم المحكمة العليا 4655/2566، وإلى النظام الحكومي الإندونيسي PP 18/2021. تعامل مع نسب الضرائب كتوجيه عام؛ حالتك تعتمد على إقامتك واتفاقية الضريبة بين إندونيسيا أو تايلاند وبلدك.
- C9 Hotelworks، تحديثات سوق بوكيت، مايو 2025 ومارس 2026
- Colliers Thailand، طاولة بوكيت السكنية المستديرة، 25 مارس 2026
- Global Property Guide، العائد الإيجاري في تايلاند، الربع الأول 2026
- قانون الشقق التايلاندي، المادة 19؛ القانون المدني والتجاري، المادة 540
- المحكمة العليا التايلاندية، الحكم 4655/2566، 18 مارس 2025، عبر Addleshaw Goddard وSiam Legal
- Tilleke & Gibbins وNation Thailand بشأن رسوم التحويل، يوليو 2026؛ HLB Thailand بشأن ضريبة دخل الإيجار، 2026
- Thailand Privilege، فئات العضوية، 2026
- وزارة السياحة والرياضة التايلاندية، الوافدون يناير–أغسطس 2026؛ BPS بالي، الوافدون يناير–يوليو 2026
- PP 18/2021؛ قرار ATR/BPN 1241/2022؛ PP 34/2017؛ قانون ضريبة الدخل، المادة 26
- AirROI، بيانات الإيجار القصير في بالي، سبتمبر 2026؛ كتالوج ونموذج العائد لدى Rise Real Bali
بقلم Dmitrii Rogov، Rise Real Bali.
Rise Real Bali وكالة عقارية في بالي. نكتب من الصفقات التي ننجزها ومن البيانات العامة، ونذكر مصادرنا.
يُنشر هذا التقرير بموجب ترخيص CC BY 4.0. يجوز الاقتباس منه وإعادة نشره واستخدام أرقامه ونصوصه لأغراض تجارية، بشرط ذكر «Rise Real Bali» وتسمية الترخيص ووضع رابط إلى هذه الصفحة. لا يشمل الترخيص الصور والتصاميم ثلاثية الأبعاد: حقوقها للمطوّرين وأصحاب الحقوق الآخرين.
مشاركة
WhatsApp
