Ce que le même budget achète sur chaque île
Prenons Rp 4 Md. À Canggu, cela finance une villa de deux chambres en leasehold, avec la piscine dans le jardin. À Phuket, c'est à peu près un condo d'une chambre de 50 m² (≈ 540 pieds carrés). Les condos neufs de Phuket se sont vendus à un prix médian de 144 000 THB par m² (C9 Hotelworks, mai 2025), soit environ Rp 78 M aux taux de change de septembre 2026.
Notre catalogue de Bali revient moins cher au mètre carré : Rp 41,8 M par m² pour la villa médiane et Rp 61,4 M pour l'appartement médian. La qualité n'explique pas l'écart. La Thaïlande vend surtout des condos aux étrangers, parce que c'est là qu'ils peuvent acquérir en pleine propriété ; or le prix d'une tour inclut le hall, les ascenseurs et la piscine commune.
| Critère | Bali | Phuket |
|---|---|---|
| Condo ou appartement neuf, médiane | Rp 61,4 M | Environ Rp 78 M |
| Villa, médiane | Rp 41,8 M | Pleine propriété fermée aux étrangers |
| Ce que Rp 4 Md permettent d'acheter | Villa 2 chambres avec piscine | Condo 1 chambre, environ 50 m² |
Source : catalogue de Rise Real Bali, septembre 2026 ; C9 Hotelworks via Thaiger, 13 mai 2025 ; baht converti à environ Rp 540 (Trading Economics, 23 et 24 septembre 2026)
Propriété : quota de pleine propriété en Thaïlande, leasehold à Bali
La Thaïlande offre à un étranger ce que l'Indonésie ne permet pas : un titre de pleine propriété à son nom. Le revers, c'est le Condominium Act. Ensemble, les acheteurs étrangers ne peuvent détenir plus de 49 % de la surface vendable d'un immeuble, et les fonds doivent venir de l'étranger, justifiés par un formulaire de change délivré par une banque. Un projet de relèvement du quota à 75 % reste à l'étude depuis fin 2024 et n'est pas devenu loi.
Pour les terrains et les villas, c'est une autre histoire. Un étranger ne peut pas posséder de terrain en Thaïlande ; les vendeurs proposent donc des villas sur bail, et la loi thaïlandaise n'enregistre un bail que pour 30 ans au maximum. En mars 2025, la Cour suprême (arrêt 4655/2566) a jugé que les tribunaux n'imposeraient pas les renouvellements promis à la signature, le fameux « 30+30+30 », au-delà de la première période. Le gouvernement a mis de côté en septembre 2025 un projet de baux de 99 ans.
À Bali non plus, un étranger ne possède pas de terrain. La plupart achètent un leasehold de 25 à 30 ans, avec une prolongation inscrite au contrat. Un résident peut enregistrer un Hak Pakai, le droit d'usage, sur une maison à partir de Rp 5 Md ; il se renouvelle selon la loi. Pour une location commerciale, une PT PMA, société indonésienne à capitaux étrangers, détient le terrain par un droit de bâtir (HGB).
Phuket
- Condo en pleine propriété (freehold) à votre nom, tant que les acheteurs étrangers restent dans le quota de 49 % de l'immeuble
- Villas et terrains sous bail de 30 ans maximum
- Aucun renouvellement exigible en justice
- Fonds de l'achat virés depuis l'étranger
Bali
- Leasehold de 25 à 30 ans, prolongation par contrat
- Hak Pakai (droit d'usage) pour les résidents, sur les maisons à partir de Rp 5 Md
- Une PT PMA titulaire d'un droit de bâtir (HGB), pour une activité de location
- Pas de terrain en pleine propriété pour les étrangers
Source : Thai Condominium Act, article 19 ; Civil and Commercial Code, article 540 ; arrêt 4655/2566 de la Cour suprême du 18 mars 2025, via Addleshaw Goddard et Siam Legal ; Nation Thailand, septembre 2025 ; PP 18/2021 ; Kepmen ATR/BPN 1241/2022
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Rendements locatifs : brut à Phuket, net à Bali
La plupart des rendements affichés pour Phuket sont bruts. Global Property Guide donne 6,49 % brut en moyenne pour la Thaïlande au premier trimestre 2026, et les agences qui vendent à Phuket annoncent 5 à 8 % brut et 4 à 6 % net pour les condos. Personne ne publie de taux d'occupation mesuré pour les logements de particuliers à Phuket : considérez chaque chiffre isolé avec prudence.
Notre chiffre pour Bali est net : de 6 à 10 % par an pour une villa gérée, après gestion, entretien, nuits vides et impôt, et de 8 à 12 % dans les meilleurs secteurs. C'est la comparaison qui compte. Notre guide du rendement locatif détaille le calcul, quartier par quartier.
Beaucoup de condos neufs à Phuket sont vendus avec un rendement garanti pendant les premières années. Cette garantie est un engagement contractuel du promoteur, pas une mesure du marché, et elle s'arrête à une date fixe. Demandez ce que rapportent des logements comparables sans garantie.
- 8–12 %
- 6–10 %
- 4–6 %
Source : Global Property Guide, rendements locatifs en Thaïlande, T1 2026 ; estimations d'agences de Phuket, 2026 ; modèle de rendement de Rise Real Bali, septembre 2026
Impôts à l'achat, pendant la détention et à la location
Acheter en Thaïlande coûte 2 % de frais de transfert sur la valeur d'expertise, en général partagés entre les parties. Le vendeur paie ensuite soit 3,3 % de taxe professionnelle (business tax) s'il détient le bien depuis moins de cinq ans, soit 0,5 % de droit de timbre. Le fameux taux de 0,01 % de frais de transfert, prolongé jusqu'au 30 juin 2027, ne concerne que les particuliers thaïlandais.
C'est sur les loyers que les deux systèmes divergent le plus. La Thaïlande retient 15 % du loyer brut d'un non-résident. Un résident fiscal thaïlandais paie un barème progressif de 0 à 35 % après un abattement forfaitaire de 30 %. L'Indonésie prélève un impôt libératoire à taux fixe de 10 % pour les résidents et une retenue de 20 % pour les non-résidents, sans déclaration à déposer pour ces revenus.
| Taxe | Bali | Phuket |
|---|---|---|
| À l'achat | Droits de mutation jusqu'à 5 % sur les titres, aucun sur un bail | Frais de transfert de 2 %, souvent partagés |
| À la vente | Impôt libératoire de 2,5 % sur les titres | 3,3 % de taxe professionnelle ou 0,5 % de droit de timbre |
| Chaque année | Taxe foncière sur le terrain et le bâti : jusqu'à 0,5 % de la valeur imposable | 0,02 à 0,10 % pour l'habitation |
| Loyers, résident | 10 % libératoire | 0 à 35 % après abattement de 30 % |
| Loyers, non-résident | 20 % de retenue à la source | 15 % de retenue à la source |
Source : Tilleke & Gibbins et Nation Thailand, juillet 2026 ; HLB Thailand, 2026 ; Thai Revenue Department ; Law 1/2022, articles 46–47 ; PP 34/2017 ; PP 34/2016 ; Income Tax Law, article 26
Offre et demande en 2026
Les deux îles absorbent une vague de nouvelle offre. Colliers a recensé 44 % des lancements de condos de Phuket en 2025 dans un seul secteur, Bang Tao. Le taux d'occupation des hôtels de Phuket a reculé de 6 % en 2025, tandis que les tarifs des chambres augmentaient de 5 % (C9 Hotelworks, mars 2026).
Bali montre le même schéma dans ses quartiers de villas. Pererenan a vu son offre de location courte durée progresser de 45,6 % en un an, tandis que chaque annonce rapportait 27,9 % de moins (AirROI, septembre 2026). Les arrivées plafonnent des deux côtés : celles de visiteurs étrangers en Thaïlande reculent de 3,08 % de janvier à août 2026, celles de Bali de 1,98 % de janvier à juillet.
Source : Colliers Thailand, 25 mars 2026 ; C9 Hotelworks, Phuket Hotel & Tourism Market Update, mars 2026 ; Ministry of Tourism and Sports of Thailand via Nation Thailand, 3 septembre 2026 ; BPS Bali via Antara, 1er septembre 2026 ; AirROI
Résidence : la Thaïlande la vend à part
En Thaïlande, acheter un bien ne donne pas de visa. La résidence est un produit à part. L'adhésion Thailand Privilege va de 900 000 THB pour cinq ans (Gold) à 1,5 million de THB pour dix ans (Platinum), et la formule Bronze se ferme le 30 septembre 2026. Le visa LTR de 10 ans pour les candidats fortunés exige un patrimoine d'environ Rp 18 Md, dont environ la moitié investie en Thaïlande.
En Indonésie, le lien va dans l'autre sens. Un droit d'usage suppose d'abord un titre de séjour, comme un KITAS ou le visa Second Home. Détenir un leasehold n'exige aucun permis, et c'est pourquoi la plupart des acheteurs étrangers commencent par là.
Source : Thailand Privilege, comparaison des paliers, 2026 ; Emerhub et HLB Thailand sur le LTR, 2026 ; PP 18/2021
Quelle île pour quel acheteur
Décidez d'abord ce que l'argent doit faire : produire des loyers ou acheter un titre permanent.
Phuket vous convient si
- Vous voulez un titre en pleine propriété
- Vous préférez détenir un appartement plutôt que gérer une villa, avec son personnel, sa piscine et ses réservations
- Un rendement net plus bas est un prix acceptable pour un titre permanent
Bali vous convient si
- Vous voulez une villa avec piscine pour un budget moyen
- Votre objectif est un revenu locatif net supérieur à 6 %
- La durée du bail est intégrée au prix que vous payez
Source : pratique de Rise Real Bali auprès des acheteurs, 2023–2026
Comparez une vraie villa de Bali à votre sélection de Phuket
Envoyez-nous le bien de Phuket qui vous intéresse et votre budget. Nous le confronterons à des villas de notre catalogue au même prix et ferons les deux calculs en net, durée du bail intégrée. Si Bali ne l'emporte pas en net, nous vous le dirons. Notre modèle sur 10 ans, dans L'immobilier à Bali est-il un bon investissement ?, montre comment nous traitons la sortie.
Ce que cela signifie pour les acheteurs
- Avec Rp 4 Md, on achète une villa 2 chambres avec piscine à Canggu ou un condo 1 chambre d'environ 50 m² à Phuket.
- Bali rapporte davantage en net : 6 à 10 % pour une villa gérée, contre 4 à 6 % annoncés par les agences pour les condos de Phuket.
- La Thaïlande propose des condos en pleine propriété dans la limite d'un quota étranger de 49 %, mais les baux de villa s'arrêtent à 30 ans, sans renouvellement exécutoire.
- Ne comparez que le rendement net, et chiffrez l'effet de la durée du bail à Bali dans l'opération.
Étape suivante : Investir hors de Bali : Lombok, Sumba, Flores et Nusa Penida pour les acheteurs
Questions fréquentes
Vaut-il mieux investir à Bali ou à Phuket ?
Pour le revenu locatif net, Bali l'emporte en général : 6 à 10 % net pour une villa gérée dans notre modèle, contre 4 à 6 % net annoncés par les agences pour les condos de Phuket. Pour la propriété, c'est Phuket, car un étranger peut détenir un condo en pleine propriété dans la limite du quota étranger de 49 % de l'immeuble.
Un étranger peut-il acheter une villa à Phuket ?
Pas en pleine propriété. Le foncier thaïlandais est fermé aux étrangers : les vendeurs proposent donc des villas sur des baux enregistrés de 30 ans maximum. En mars 2025, la Cour suprême a jugé (arrêt 4655/2566) que les tribunaux n'imposeraient pas les renouvellements convenus à la signature au-delà de cette première période.
Quel impôt sur les loyers un étranger paie-t-il à Phuket et à Bali ?
La Thaïlande retient 15 % du loyer brut des non-résidents ; les résidents paient 0 à 35 % après un abattement de 30 %. L'Indonésie applique aux résidents fiscaux un impôt libératoire de 10 % et retient 20 % pour les non-résidents.
Combien coûte le mètre carré d'un condo à Phuket ?
Les condos neufs se sont vendus à un prix médian de 144 000 THB par m² (C9 Hotelworks, mai 2025), soit environ Rp 78 M aux taux de change de septembre 2026. L'appartement médian de notre catalogue de Bali est proposé à Rp 61,4 M par m².
Acheter un bien en Thaïlande donne-t-il droit à un visa ?
Non. La Thaïlande vend la résidence à part, avec les adhésions Thailand Privilege à partir de 900 000 THB pour cinq ans, ou le visa LTR de 10 ans. En Indonésie, il faut d'abord un titre de séjour pour obtenir un droit d'usage ; un leasehold n'en demande aucun.
D'où viennent nos informations
Les prix de Bali au mètre carré sont des médianes de notre catalogue d'annonces publiées en septembre 2026. Les prix de Phuket viennent de C9 Hotelworks ; nous les convertissons à environ Rp 540 le baht, taux croisé du marché des 23 et 24 septembre 2026. Le rendement net de Bali est celui de notre modèle : tarif de la nuit multiplié par le taux d'occupation, moins 18 % de gestion, 12 % d'entretien et de vacance, et l'impôt du propriétaire. Les rendements de Phuket sont ceux publiés par Global Property Guide et par des agences locales ; il n'existe pas de mesure indépendante de l'occupation des logements de particuliers sur place. Les points juridiques s'appuient sur le Condominium Act, le Code civil et commercial et l'arrêt 4655/2566 de la Cour suprême de Thaïlande, ainsi que sur le PP 18/2021 indonésien. Considérez les taux d'imposition comme des ordres de grandeur. Votre cas dépend de votre situation de résidence et de la convention fiscale entre l'Indonésie ou la Thaïlande et votre pays.
- C9 Hotelworks, notes de marché sur Phuket, mai 2025 et mars 2026
- Colliers Thailand, table ronde sur l'immobilier résidentiel de Phuket, 25 mars 2026
- Global Property Guide, rendements locatifs en Thaïlande, T1 2026
- Condominium Act thaïlandais, section 19 ; Code civil et commercial, section 540
- Cour suprême de Thaïlande, arrêt 4655/2566, 18 mars 2025, d'après Addleshaw Goddard et Siam Legal
- Tilleke & Gibbins et Nation Thailand sur les frais de transfert, juillet 2026 ; HLB Thailand sur l'impôt sur les revenus locatifs, 2026
- Thailand Privilege, formules d'adhésion, 2026
- Ministère du Tourisme et des Sports de Thaïlande, arrivées de janvier à août 2026 ; BPS Bali, arrivées de janvier à juillet 2026
- PP 18/2021 ; Kepmen ATR/BPN 1241/2022 ; PP 34/2017 ; loi sur l'impôt sur le revenu, article 26
- AirROI, données de location courte durée à Bali, septembre 2026 ; catalogue et modèle de rendement de Rise Real Bali
Par Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
Rise Real Bali est une agence immobilière à Bali. Nous écrivons à partir des transactions que nous traitons et de données publiques, et nous citons nos sources.
Ce rapport est publié sous licence CC BY 4.0. Vous pouvez citer, republier et utiliser les chiffres et le texte à des fins commerciales à condition de mentionner « Rise Real Bali », d'indiquer la licence et de renvoyer à cette page. Les photos et les images de synthèse ne sont pas couvertes par la licence : leurs droits appartiennent aux promoteurs et à d'autres ayants droit.
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