Co kupisz za ten sam budżet na obu wyspach
Weźmy Rp 4 mld. W Canggu starcza na willę z dwiema sypialniami i basenem w ogrodzie. W Phuket to mniej więcej 50-metrowy apartament z jedną sypialnią. Nowe apartamenty w Phuket sprzedawały się w medianie THB 144 000 za m² (C9 Hotelworks, maj 2025), czyli około Rp 78 mln według kursu z września 2026 r.
Nasz katalog na Bali wychodzi taniej za metr: Rp 41,8 mln za m² w przypadku mediany willi i Rp 61,4 mln dla mediany apartamentu. Różnicy nie tłumaczy jakość. Tajlandia sprzedaje cudzoziemcom głównie apartamenty, bo tylko tam mogą mieć pełną własność, a wieżowiec ma w cenie lobby, windy i wspólny basen.
| Co | Bali | Phuket |
|---|---|---|
| Mediana nowego apartamentu | Rp 61,4 mln | Około Rp 78 mln |
| Mediana willi | Rp 41,8 mln | Freehold niedostępny dla cudzoziemców |
| Co kupisz za Rp 4 mld | Willa 2-sypialniana z basenem | Apartament 1-sypialniany, około 50 m² |
Źródło: Katalog Rise Real Bali, wrzesień 2026; C9 Hotelworks za Thaiger, 13 maja 2025; kurs bahta około Rp 540 (Trading Economics, 23–24 września 2026)
Własność: tajlandzki limit freehold kontra balijski leasehold
Tajlandia daje cudzoziemcowi coś, czego nie daje Indonezja: tytuł freehold na własne nazwisko. Haczyk to ustawa o kondominiach. Zagraniczni nabywcy łącznie mogą mieć maksymalnie 49% powierzchni użytkowej budynku, a pieniądze muszą przyjść z zagranicy, potwierdzone bankowym formularzem walutowym. Propozycja podniesienia limitu do 75% leży w konsultacjach od końca 2024 r. i wciąż nie stała się prawem.
Grunty i wille to inna historia. Cudzoziemiec nie może mieć tajlandzkiej ziemi, więc sprzedający oferują wille na leasehold, a tajlandzkie prawo rejestruje leasehold maksymalnie na 30 lat. W marcu 2025 r. Sąd Najwyższy (sprawa 4655/2566) orzekł, że sądy nie wyegzekwują przedłużeń obiecanych przy podpisaniu – znanego „30+30+30” – poza pierwszym okresem. We wrześniu 2025 r. rząd odłożył plan 99-letnich leasingów.
Na Bali cudzoziemiec też nie ma gruntu na własność. Większość kupuje leasehold na 25–30 lat z przedłużeniem zapisanym w umowie. Rezydenci mogą zarejestrować Hak Pakai, prawo użytkowania, na dom od Rp 5 mld, i ono przedłuża się na mocy ustawy. Przy najmie komercyjnym PT PMA, spółka z kapitałem zagranicznym, trzyma grunt na prawie zabudowy (HGB).
Phuket
- Apartament na własność (freehold) na Twoje nazwisko, dopóki cudzoziemcy mieszczą się w 49-procentowym limicie budynku
- Wille i grunty na leasehold do 30 lat
- Brak wykonalnych przedłużeń
- Pieniądze na zakup przelane z zagranicy
Bali
- Leasehold na 25–30 lat, przedłużenie w umowie
- Hak Pakai dla rezydentów, domy od Rp 5 mld
- PT PMA z prawem zabudowy (HGB) dla działalności najmu
- Brak freehold gruntu dla cudzoziemców
Źródło: Tajlandzka ustawa o kondominiach, sekcja 19; Kodeks cywilny i handlowy, sekcja 540; wyrok Sądu Najwyższego 4655/2566 z 18 marca 2025 r., za Addleshaw Goddard i Siam Legal; Nation Thailand, wrzesień 2025; PP 18/2021; Kepmen ATR/BPN 1241/2022
Chcesz wyliczenie dla swojego budżetu?
Gusti Ayu wyśle na WhatsApp wyliczenie stopy zwrotu netto dla Twojego budżetu.
Stopy zwrotu z najmu: brutto w Phuket, netto na Bali
Większość publikowanych stóp zwrotu w Phuket to liczby brutto. Global Property Guide podał tajlandzką średnią na 6,49% brutto w pierwszym kwartale 2026 r., a agencje sprzedające w Phuket mówią o 5–8% brutto i 4–6% netto dla apartamentów. Nikt nie publikuje zmierzonego obłożenia prywatnych lokali w Phuket, więc każdą pojedynczą liczbę traktuj ostrożnie.
Nasza liczba dla Bali jest netto: 6–10% rocznie na zarządzanej willi po opłacie za zarządzanie, utrzymaniu, pustych nocach i podatku, a 8–12% w najsilniejszych lokalizacjach. To porównanie, które ma znaczenie. Nasz poradnik o stopie zwrotu z najmu pokazuje, jak do tego dochodzimy w podziale na lokalizacje.
Wiele nowych apartamentów w Phuket ma gwarantowany zwrot przez pierwsze kilka lat. Gwarancja to umowa z deweloperem, nie miara rynku, i kończy się w konkretnym dniu. Zapytaj, ile zarabiają porównywalne lokale bez niej.
- 8–12%
- 6–10%
- 4–6%
Źródło: Global Property Guide, stopy zwrotu z najmu w Tajlandii, I kw. 2026; szacunki agencji Phuket, 2026; model stopy zwrotu Rise Real Bali, wrzesień 2026
Podatki przy zakupie, posiadaniu i najmie
Zakup w Tajlandii kosztuje 2-procentową opłatę transferową od wartości szacunkowej, zwykle dzieloną między strony. Sprzedający płaci potem albo 3,3-procentowy podatek biznesowy, jeśli trzymał lokal krócej niż pięć lat, albo 0,5-procentową opłatę skarbową. Słynna opłata transferowa 0,01%, przedłużona do 30 czerwca 2027 r., dotyczy tylko Tajów.
Najem to miejsce, gdzie oba systemy różnią się najbardziej. Tajlandia pobiera u źródła 15% czynszu brutto od nierezydenta. Tajski rezydent podatkowy płaci progresywnie 0–35% po standardowym odliczeniu 30%. Indonezja bierze płaski 10% podatek zryczałtowany od rezydentów i 20% u źródła od nierezydentów, bez konieczności składania zeznania od tego dochodu.
| Podatek | Bali | Phuket |
|---|---|---|
| Przy zakupie | Opłata transferowa do 5% na tytułach, brak na leasehold | Opłata transferowa 2%, często dzielona |
| Przy sprzedaży | 2,5% podatku zryczałtowanego na tytułach | 3,3% podatku biznesowego albo 0,5% opłaty skarbowej |
| Co roku | Podatek od gruntu i budynków do 0,5% wartości szacunkowej | 0,02–0,10% dla nieruchomości mieszkalnych |
| Najem, rezydent | 10% zryczałtowany | 0–35% po odliczeniu 30% |
| Najem, nierezydent | 20% u źródła | 15% u źródła |
Źródło: Tilleke & Gibbins i Nation Thailand, lipiec 2026; HLB Thailand, 2026; tajski urząd skarbowy; ustawa 1/2022, art. 46–47; PP 34/2017; PP 34/2016; ustawa o podatku dochodowym, art. 26
Podaż i popyt w 2026 roku
Obie wyspy mierzą się z falą nowej podaży. Colliers naliczył 44% wszystkich premier apartamentów w Phuket w 2025 r. w jednej lokalizacji, Bang Tao. Obłożenie hoteli w Phuket spadło o 6% w 2025 r., a stawki za pokój wzrosły o 5% (C9 Hotelworks, marzec 2026).
Bali pokazuje ten sam wzorzec w swoich rejonach z willami. Pererenan zyskało 45,6% więcej ofert krótkoterminowych w rok, a każda oferta zarobiła 27,9% mniej (AirROI, wrzesień 2026). Przyjazdy ustabilizowały się po obu stronach: zagraniczne przyjazdy do Tajlandii spadły o 3,08% od stycznia do sierpnia 2026 r., a na Bali o 1,98% od stycznia do lipca.
Źródło: Colliers Thailand, 25 marca 2026; C9 Hotelworks, raport rynku hotelowego Phuket, marzec 2026; Ministerstwo Turystyki i Sportu Tajlandii za Nation Thailand, 3 września 2026; BPS Bali za Antara, 1 września 2026; AirROI
Rezydencja: Tajlandia sprzedaje ją osobno
W Tajlandii zakup nieruchomości nie daje wizy. Rezydencja to osobny produkt. Członkostwo Thailand Privilege kosztuje od THB 900 000 za pięć lat (Gold) do THB 1,5 mln za dziesięć (Platinum), a poziom Bronze zamyka się 30 września 2026 r. 10-letnia wiza LTR dla zamożnych wnioskodawców wymaga aktywów rzędu Rp 18 mld, z czego mniej więcej połowa zainwestowana w Tajlandii.
W Indonezji zależność działa odwrotnie. Prawo użytkowania wymaga najpierw zezwolenia na pobyt, na przykład KITAS albo wizy Second Home. Do leasehold nie potrzeba żadnego zezwolenia, dlatego większość zagranicznych kupujących zaczyna właśnie od niego.
Źródło: Thailand Privilege, porównanie poziomów, 2026; Emerhub i HLB Thailand o wizie LTR, 2026; PP 18/2021
Która wyspa pasuje do jakiego kupującego
Najpierw zdecyduj, co mają robić Twoje pieniądze: zarabiać na czynszu czy trzymać trwały tytuł.
Phuket pasuje, jeśli
- Zależy Ci na tytule freehold
- Wolisz mieć apartament niż prowadzić willę z personelem, basenem i rezerwacjami
- Niższa stopa zwrotu netto to akceptowalna cena za trwały tytuł
Bali pasuje, jeśli
- Zależy Ci na willi z basenem w średnim budżecie
- Celem jest dochód netto z najmu powyżej 6%
- Okres leasehold jest wliczony w cenę, którą płacisz
Źródło: Praktyka zakupowa Rise Real Bali, 2023–2026
Porównaj realną willę na Bali ze swoją listą z Phuket
Wyślij nam lokal w Phuket, który rozważasz, i swój budżet. Dobierzemy wille z naszego katalogu w tej samej cenie i policzymy obie strony na liczbach netto, z wliczonym okresem leasehold. Jeśli Bali nie wygra na netto, powiemy to wprost. Nasz 10-letni model w tekście Czy warto inwestować na Bali? pokazuje, jak liczymy wyjście z inwestycji.
Co to znaczy dla kupującego
- Rp 4 mld kupuje dwusypialnianą willę z basenem w Canggu albo jednosypialniany apartament o powierzchni około 50 m² w Phuket.
- Bali zarabia więcej: 6–10% na zarządzanej willi wobec 4–6%, które agencje podają dla apartamentów w Phuket.
- Tajlandia oferuje freehold apartamentu w ramach 49-procentowego limitu cudzoziemców, ale leasehold willi kończy się na 30 latach bez wykonalnych przedłużeń.
- Porównuj wyłącznie stopę zwrotu netto i wlicz okres leasehold na Bali do ceny.
Następny krok: Nie tylko Bali: inwestycje na Lombok, Sumbie, Flores i Nusa Penida
Częste pytania
Czy lepiej kupić nieruchomość na Bali czy w Phuket?
Pod względem dochodu netto z najmu zwykle wygrywa Bali: 6–10% netto na zarządzanej willi w naszym modelu wobec 4–6% netto, które agencje podają dla apartamentów w Phuket. Pod względem własności wygrywa Phuket, bo cudzoziemcy mogą mieć apartament na własność w ramach 49-procentowego limitu w budynku.
Czy cudzoziemiec może kupić willę w Phuket?
Nie na własność (freehold). Tajska ziemia jest zamknięta dla cudzoziemców, więc sprzedający oferują wille na zarejestrowanym leasehold do 30 lat. W marcu 2025 r. (sprawa 4655/2566) Sąd Najwyższy orzekł, że sądy nie wyegzekwują przedłużeń uzgodnionych przy podpisaniu poza tym pierwszym okresem.
Jaki podatek od najmu płaci cudzoziemiec w Phuket i na Bali?
Tajlandia pobiera u źródła 15% czynszu brutto od nierezydentów, a rezydenci płacą 0–35% po odliczeniu 30%. Indonezja pobiera od rezydentów podatkowych 10% podatku zryczałtowanego i 20% u źródła od nierezydentów.
Ile kosztuje apartament w Phuket za metr kwadratowy?
Nowe apartamenty sprzedawały się w medianie THB 144 000 za m² (C9 Hotelworks, maj 2025), czyli około Rp 78 mln według kursu z września 2026 r. Mediana apartamentu w naszym katalogu na Bali to Rp 61,4 mln za m².
Czy zakup nieruchomości w Tajlandii daje wizę?
Nie. Tajlandia sprzedaje rezydencję osobno przez członkostwo Thailand Privilege, od THB 900 000 za pięć lat, albo 10-letnią wizę LTR. W Indonezji zezwolenie na pobyt jest warunkiem wcześniejszym dla prawa użytkowania, a leasehold nie wymaga żadnego.
Skąd to wiemy
Ceny za metr kwadratowy na Bali to mediany z naszego katalogu opublikowanych ofert we wrześniu 2026 r. Ceny w Phuket pochodzą od C9 Hotelworks, przeliczamy je po kursie około Rp 540 za bahta, kurs rynkowy z 23–24 września 2026 r. Stopa zwrotu netto na Bali to nasz model: cena za noc razy obłożenie, minus zarządzanie 18%, utrzymanie i pustostany 12% oraz podatek właściciela. Stopy zwrotu w Phuket to liczby publikowane przez Global Property Guide i lokalne agencje. Nie istnieje tam niezależny pomiar obłożenia prywatnych lokali. Kwestie prawne opieramy na tajlandzkiej ustawie o kondominiach, kodeksie cywilnym i handlowym oraz wyroku Sądu Najwyższego 4655/2566, a także na indonezyjskim PP 18/2021. Stawki podatkowe traktuj jako orientację. Twój przypadek zależy od rezydencji podatkowej i umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania między Indonezją albo Tajlandią a Twoim krajem.
- C9 Hotelworks, raporty rynku Phuket, maj 2025 i marzec 2026
- Colliers Thailand, okrągły stół nieruchomości mieszkaniowych w Phuket, 25 marca 2026
- Global Property Guide, stopy zwrotu z najmu w Tajlandii, I kw. 2026
- Tajlandzka ustawa o kondominiach, sekcja 19; kodeks cywilny i handlowy, sekcja 540
- Sąd Najwyższy Tajlandii, wyrok 4655/2566, 18 marca 2025 r., za Addleshaw Goddard i Siam Legal
- Tilleke & Gibbins i Nation Thailand o opłatach transferowych, lipiec 2026; HLB Thailand o podatku od najmu, 2026
- Thailand Privilege, poziomy członkostwa, 2026
- Ministerstwo Turystyki i Sportu Tajlandii, przyjazdy styczeń–sierpień 2026; BPS Bali, przyjazdy styczeń–lipiec 2026
- PP 18/2021; Kepmen ATR/BPN 1241/2022; PP 34/2017; ustawa o podatku dochodowym, art. 26
- AirROI, dane o najmie krótkoterminowym na Bali, wrzesień 2026; katalog i model stopy zwrotu Rise Real Bali
Autor: Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
Rise Real Bali to agencja nieruchomości na Bali. Piszemy na podstawie transakcji, które prowadzimy, i danych publicznych – i podajemy źródła.
Raport publikujemy na licencji CC BY 4.0. Możesz cytować, przedrukowywać i wykorzystywać liczby i tekst także w celach komercyjnych, jeśli podasz źródło „Rise Real Bali”, nazwę licencji i link do tej strony. Licencja nie obejmuje zdjęć i wizualizacji: prawa do nich mają deweloperzy i inni uprawnieni.
Udostępnij
WhatsApp
