Co kupisz za Rp 4 mld na każdym rynku
Mieszkania w Dubaju kosztowały średnio AED 1636 za sq ft w sierpniu 2026 r. (Cavendish Maxwell), czyli około Rp 86 mln za m² po kursie z września. Indeks ValuStrat wypadł niżej, na poziomie AED 1513, czyli Rp 79 mln. Mediana willi w naszym katalogu na Bali kosztuje Rp 41,8 mln za m², a apartamenty mają medianę Rp 61,4 mln.
Przy tym kursie Rp 4 mld to około AED 820 000. W Jumeirah Village Circle (JVC), jednej z najbardziej obłożonych dzielnic najmu w Dubaju, apartamenty kosztowały AED 1470 za sq ft w pierwszej połowie 2026 r. (Bayut), więc te pieniądze kupują jednosypialniowy lokal o powierzchni około 52 m². W Canggu to willa z dwiema sypialniami i basenem.
| Rynek | Cena za m² | Źródło |
|---|---|---|
| Dubaj, apartamenty Dubai Marina | Około Rp 111 mln | Bayut, I poł. 2026, ceny ofertowe |
| Dubaj, średnia dla miasta | Rp 79–86 mln | ValuStrat i Cavendish Maxwell, sierpień 2026 |
| Dubaj, apartamenty JVC | Około Rp 77 mln | Bayut, I poł. 2026, ceny ofertowe |
| Bali, mediana apartamentu | Rp 61,4 mln | Katalog Rise Real Bali, wrzesień 2026 |
| Bali, mediana willi | Rp 41,8 mln | Katalog Rise Real Bali, wrzesień 2026 |
Źródło: Cavendish Maxwell za Khaleej Times, 7 września 2026; ValuStrat, sierpień 2026; Bayut Dubai Sales Market Report, I poł. 2026; kurs dirhama około Rp 4874 (Bank Indonesia JISDOR, 24 września 2026)
Stopa brutto w Dubaju, stopa netto na Bali
Stopy zwrotu w Dubaju niemal zawsze podaje się brutto: roczny czynsz podzielony przez cenę. Szacunki dla całego miasta na 2026 r. mieszczą się w przedziale 6,3–6,7% zależnie od źródła. Bayut podaje dla apartamentów w JVC 7,15%, a dla Dubai Marina 5,88% – oba na cenach ofertowych.
Żeby porównać uczciwie, trzeba odjąć koszty. Jednosypialniowy lokal w JVC wynajmuje się za około AED 59 000 rocznie. Płaci opłatę eksploatacyjną rzędu AED 12–18 za sq ft, czyli około AED 8400 dla tego lokalu, plus mniej więcej miesiąc pustostanu i 5% za pośrednictwo w najmie. Zostaje około 5% netto, bez podatku dochodowego od długoterminowego najmu.
Wynajmowana za Rp 2,5 mln za noc przy 60% obłożenia willa w Canggu zostawia rezydentowi podatkowemu Indonezji około 8,2% netto, po zarządzaniu, utrzymaniu, pustych nocach i 10-procentowym podatku zryczałtowanym. Nierezydent, w tym rezydent ZEA, płaci zamiast tego 20% u źródła i ląduje blisko 6,8%.
| Pozycja | Dubaj, apartament 1-sypialniany JVC, najem długoterminowy | Bali, willa 2-sypialniana w Canggu |
|---|---|---|
| Czynsz roczny | Rp 286 mln (7,15% brutto) | Rp 548 mln (13,7% brutto) |
| Opłata eksploatacyjna albo zarządzanie | Rp 41 mln opłaty eksploatacyjnej | Rp 99 mln, 18% przychodu |
| Pustostan, pośrednictwo, utrzymanie | Rp 38 mln | Rp 66 mln |
| Podatek | Brak | Rp 55 mln rezydent, Rp 110 mln nierezydent |
| Netto dla właściciela | Około Rp 207 mln, 5,2% | Około Rp 329 mln, 8,2% (6,8% nierezydent) |
Źródło: Bayut, I poł. 2026, stopa zwrotu i cena dla JVC; Driven Properties i Luxhabitat o opłatach eksploatacyjnych 2026; model stopy zwrotu Rise Real Bali; PP 34/2017; ustawa o podatku dochodowym, art. 26
Chcesz wyliczenie dla swojego budżetu?
Gusti Ayu wyśle na WhatsApp wyliczenie stopy zwrotu netto dla Twojego budżetu.
Leasehold to prawdziwa różnica
W dubajskich strefach freehold cudzoziemiec ma lokal na pełną własność i może przekazać go spadkobiercom. Na Bali większość cudzoziemców kupuje leasehold, a każdy przeżyty rok to rok, za który kolejny kupujący już nie zapłaci. Przy 30-letnim leasehold to około 3,3% ceny rocznie.
Odejmij to od stopy zwrotu na Bali, a różnica się zaciera. Właściciel-rezydent zarabia netto około 8,2% minus 3,3%, czyli blisko 4,9%, wobec 5,2% w JVC. Nierezydent kończy blisko 3,5%. Bali wygrywa gotówką w ręku każdego roku. Dubaj wygrywa tym, co zostaje na koniec – jeśli ceny się utrzymają.
Bali to nie tylko leasehold. Rezydenci mają też zarejestrowaną opcję, Hak Pakai, prawo użytkowania, które przedłuża się na mocy ustawy i jest dostępne dla domów od Rp 5 mld. Nasz poradnik o własności opisuje każdą drogę.
- 5,2%
- 4,9%
- 3,5%
Źródło: Model Rise Real Bali, wrzesień 2026
Koszty wejścia i krótkoterminowego najmu
Dubaj pobiera 4-procentową opłatę transferową Dubai Land Department, plus około 2% prowizji agenta z 5-procentowym VAT-em od niej i kilka stałych opłat administracyjnych. Warto doliczyć 7–10% ceny. Na Bali leasehold też kosztuje dodatkowo około 10%, głównie notariusz, meble i rezerwa gotówkowa, bez opłaty transferowej, bo leasehold nie jest rejestrowany jako tytuł.
Krótkoterminowy najem zmienia rachunek w Dubaju. Wynajem wakacyjny wymaga zezwolenia z Department of Economy and Tourism, a goście płacą Tourism Dirham w wysokości AED 10–15 za zajętą sypialnię za noc przez pierwsze 30 nocy. Po przekroczeniu obrotu AED 375 000 rejestrujesz się do VAT na poziomie 5%. Przychód z działalności powyżej AED 1 mln rocznie oznacza 9-procentowy podatek od zysku powyżej AED 375 000.
Na Bali krótkoterminowy najem też wymaga licencji. Od 1 sierpnia 2026 r. platformy rezerwacyjne usuwają obiekty bez licencji. Nasz poradnik o licencji opisuje, czego potrzebuje willa.
Źródło: Property Finder, 3 lipca 2026; Pearlshire, 2026; Mazeed, 21 stycznia 2026; Houst, 2026; Federal Tax Authority, przewodnik CTGREI1, październik 2024; Ministerstwo Turystyki Indonezji
Oba rynki chłodzą się w 2026 roku
Ceny w Dubaju spadły o 1,7% rok do roku w sierpniu 2026 r. – pierwszy roczny spadek od początku 2021 r. (Cavendish Maxwell). ValuStrat zmierzył spadek 3,1%. CBRE naliczył 29% mniej transakcji w drugim kwartale niż rok wcześniej, a czynsze spadły o 6,2% kwartał do kwartału, gdy deweloperzy przekazali około 18 000 nowych lokali w pierwszej połowie roku.
Na Bali presja widać w czynszach, nie w cenach. Przychód na ofertę krótkoterminową spadł o 23,1% w Canggu i o 27,9% w Pererenan w ciągu roku, bo liczba ofert rosła szybciej niż liczba gości (AirROI). Przyjazdy utrzymały się blisko rekordu: 3,90 mln od stycznia do lipca 2026 r., o 1,98% mniej.
Źródło: Cavendish Maxwell za The Week, 8 września 2026; ValuStrat, sierpień 2026; CBRE UAE Real Estate Market Review, II kw. 2026, za Gulf News; AirROI, wrzesień 2026; BPS Bali za Antara, 1 września 2026
Rezydencja przez nieruchomość
Dubaj łączy te dwie rzeczy wprost. Nieruchomość warta AED 2 mln, około Rp 9,7 mld, kwalifikuje się do 10-letniej Złotej Wizy, a jedyny właściciel nie potrzebuje już minimalnej wartości do dwuletniej wizy inwestorskiej (Middle East Briefing, maj 2026).
Indonezja działa odwrotnie. Najpierw potrzebujesz rezydencji – KITAS albo wizy Second Home – zanim zarejestrujesz prawo użytkowania. Leasehold nie wymaga żadnego zezwolenia.
Źródło: Middle East Briefing, 29 maja 2026; PP 18/2021
Który rynek pasuje do jakiego kupującego
Sama stopa zwrotu rzadko rozstrzyga sprawę. Zdecyduj, czy kupujesz tytuł na dekady, czy przepływ gotówki, który możesz wydać już teraz.
Dubaj pasuje, jeśli
- Zależy Ci na trwałym tytule, który odziedziczą spadkobiercy
- Zerowy podatek dochodowy jest najważniejszy
- Chcesz wykorzystać zakup do rezydencji
- Apartament Ci wystarczy
Bali pasuje, jeśli
- Zależy Ci na willi z basenem w średnim budżecie
- Chcesz więcej gotówki co roku
- Będziesz sam korzystać z willi część roku
- Liczysz okres leasehold jako część ceny
Źródło: Praktyka zakupowa Rise Real Bali, 2023–2026
Porównaj swoją opcję w Dubaju z willą na Bali
Wyślij nam lokal w Dubaju, który rozważasz, wraz z opłatą eksploatacyjną i spodziewanym czynszem. Zestawimy go z willami z naszego katalogu w tym samym budżecie i porównamy obie strony na liczbach netto, z uwzględnieniem wygasania leasehold. Pełny obraz na dziesięć lat pokazuje nasz 10-letni model.
Co to znaczy dla kupującego
- Rp 4 mld kupuje jednosypialniowy lokal o powierzchni około 52 m² w JVC albo willę z dwiema sypialniami i basenem w Canggu.
- Przed wyczerpaniem leasehold Bali daje netto około 8% dla rezydenta, a JVC około 5%.
- Policz leasehold jako 3,3% rocznie, a obie liczby się zbliżają.
- Ceny w Dubaju spadły rok do roku w sierpniu 2026 r., a przychód na ofertę na Bali spadł wraz z rosnącą podażą.
Następny krok: Bali czy Tajlandia (Phuket): gdzie willa zarabia więcej
Częste pytania
Co jest lepszą inwestycją: Bali czy Dubaj?
Bali płaci więcej gotówki, Dubaj zachowuje więcej kapitału. Rp 4 mld zarabia około 8% netto w willi w Canggu dla właściciela-rezydenta wobec około 5% w apartamencie w JVC. Po uwzględnieniu wygasania balijskiego leasehold, około 3,3% rocznie przy 30-letnim okresie, obie liczby się zbliżają (Rise Real Bali, wrzesień 2026).
Jaka jest stopa zwrotu z najmu w Dubaju w 2026 roku?
Stopy brutto dla całego miasta wynoszą około 6,3–6,7%, 7,15% w JVC i 5,88% w Dubai Marina (Bayut, I poł. 2026, oraz dostawcy indeksów). Po opłacie eksploatacyjnej, pustostanie i kosztach pośrednictwa jednosypialniowy lokal w JVC zarabia netto około 5% w naszym szacunku.
Czy płaci się podatek od dochodu z najmu w Dubaju?
Nie od zwykłego najmu długoterminowego, bo ZEA nie mają podatku dochodowego od osób fizycznych. Licencjonowana działalność wynajmu wakacyjnego z obrotem powyżej AED 1 mln płaci 9% podatku od zysku powyżej AED 375 000. Krótkie pobyty niosą 5% VAT po przekroczeniu obrotu AED 375 000.
Czy ceny nieruchomości w Dubaju spadają?
Cavendish Maxwell odnotował spadek o 1,7% rok do roku w sierpniu 2026 r. – pierwszy od początku 2021 r. – a ValuStrat zmierzył 3,1%. CBRE naliczył 29% mniej transakcji w drugim kwartale 2026 r. niż rok wcześniej.
Czy cudzoziemiec może mieć nieruchomość na Bali na zawsze?
Nie na własność (freehold). Cudzoziemcy kupują leasehold, zwykle na 25–30 lat z przedłużeniem w umowie, a rezydenci mogą mieć Hak Pakai, prawo użytkowania odnawiane na mocy ustawy. W wyznaczonych strefach Dubaju cudzoziemcy mają freehold na pełną własność.
Skąd to wiemy
Po obu stronach użyliśmy Rp 4 mld, przeliczonych po kursie około Rp 4874 za dirham (Bank Indonesia JISDOR, 24 września 2026 r.). Lokal w Dubaju to jednosypialniowy apartament w JVC wyceniony po cenie ofertowej Bayut z pierwszej połowy 2026 r., AED 1470 za sq ft, wynajmowany długoterminowo przy stopie brutto Bayut 7,15%. Koszty to opłata eksploatacyjna AED 15 za sq ft, środek przedziału z 2026 r. dla JVC, miesiąc pustostanu i 5% za pośrednictwo. Willa na Bali korzysta z naszego modelu stopy zwrotu: cena za noc Rp 2,5 mln, 60% obłożonych nocy, 18% zarządzania, 12% na utrzymanie i puste noce oraz 10% podatku zryczałtowanego dla rezydentów albo 20% u źródła dla nierezydentów. Wygasanie leasehold zakłada 30 pozostałych lat rozłożonych równomiernie. Po obu stronach pominęliśmy wzrost cen. Dane dla Dubaju opierają się na publikowanych raportach rynkowych, kilka z nich na cenach ofertowych. Kwestie podatkowe opieramy na przewodniku CTGREI1 Federal Tax Authority ZEA i prawie indonezyjskim. To szacunek, nie obietnica dochodu.
- Cavendish Maxwell, aktualizacja rynku Dubaju, sierpień 2026, za Khaleej Times i The Week, 7–8 września 2026
- ValuStrat, indeks cen Dubaju, sierpień 2026
- Bayut, Dubai Sales Market Report, I poł. 2026
- CBRE, UAE Real Estate Market Review, II kw. 2026
- Property Finder, opłaty DLD, 3 lipca 2026; Driven Properties i Luxhabitat, opłaty eksploatacyjne, 2026
- Federal Tax Authority, Real Estate Investment for Natural Persons (CTGREI1), październik 2024
- Mazeed i Houst o Tourism Dirham i zezwoleniach na wynajem wakacyjny, 2026
- Middle East Briefing, wiza inwestorska w Dubaju, 29 maja 2026
- Bank Indonesia, kurs JISDOR, 24 września 2026
- PP 34/2017; ustawa o podatku dochodowym, art. 26; PP 18/2021
- AirROI, dane o najmie krótkoterminowym na Bali, wrzesień 2026; BPS Bali, przyjazdy styczeń–lipiec 2026
- Katalog i model stopy zwrotu Rise Real Bali, wrzesień 2026
Autor: Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
Rise Real Bali to agencja nieruchomości na Bali. Piszemy na podstawie transakcji, które prowadzimy, i danych publicznych – i podajemy źródła.
Raport publikujemy na licencji CC BY 4.0. Możesz cytować, przedrukowywać i wykorzystywać liczby i tekst także w celach komercyjnych, jeśli podasz źródło „Rise Real Bali”, nazwę licencji i link do tej strony. Licencja nie obejmuje zdjęć i wizualizacji: prawa do nich mają deweloperzy i inni uprawnieni.
Udostępnij
WhatsApp
