الاستثمار العقاري في دبي أم بالي: العائد الصافي والتكاليف والخروج

بلغ متوسط سعر المسكن في دبي 1,636 درهماً للقدم المربعة في أغسطس 2026 (Cavendish Maxwell)، أي نحو 86 مليون روبية للمتر بسعر صرف سبتمبر. مؤشر ValuStrat جاء أقل، عند 1,513 درهماً، أي نحو 79 مليون روبية. وسيط الفيلا في كتالوجنا ببالي يطلب 41.8 مليون روبية للمتر، بينما الشقق عند وسيط 61.4 مليون روبية.

بهذا السعر، 4 مليار روبية تعادل نحو 820,000 درهم. في قرية جميرا الدائرية (JVC)، إحدى أكثر مناطق التأجير حركة في دبي، طُلبت الشقق بسعر 1,470 درهماً للقدم المربعة في النصف الأول من 2026 (Bayut)، فيشتري المال شقة بغرفة نوم واحدة بنحو 52 م². وفي كانجو يشتري فيلا بمسبح وغرفتي نوم.

المصدر: Cavendish Maxwell عبر Khaleej Times، 7 سبتمبر 2026؛ ValuStrat، أغسطس 2026؛ تقرير Bayut لسوق البيع في دبي، النصف الأول 2026؛ سعر صرف الدرهم نحو 4,874 روبية (بنك إندونيسيا JISDOR، 24 سبتمبر 2026)

تُذكر عوائد دبي دائماً تقريباً إجمالية: إيجار سنة مقسوماً على السعر. تقديرات مستوى المدينة لعام 2026 تتراوح بين 6.3% و6.7% حسب المصدر. تضع Bayut شقق JVC عند 7.15% ودبي مارينا عند 5.88%، كلاهما على سعر الطلب.

للمقارنة العادلة، اخصم التكاليف. شقة JVC بغرفة نوم واحدة تُؤجَّر بنحو 59,000 درهم سنوياً. تدفع رسوم خدمات تقارب 12–18 درهماً للقدم المربعة، نحو 8,400 درهم لهذه الوحدة، إضافة إلى شهر شغور تقريباً و5% للتأجير. يتبقى نحو 5% صافياً، بلا ضريبة دخل على الإيجار الطويل.

مؤجَّرة بسعر 2.5 مليون روبية لـ60% من لياليها، تحتفظ فيلا كانجو بنحو 8.2% صافياً للمقيم الضريبي الإندونيسي، بعد الإدارة والصيانة والليالي الفارغة والضريبة النهائية 10%. غير المقيم، ومنهم مقيم الإمارات، يدفع استقطاعاً 20% بدلاً من ذلك، وينتهي به الأمر عند نحو 6.8%.

المصدر: Bayut النصف الأول 2026 لعائد JVC وسعرها؛ Driven Properties وLuxhabitat بشأن رسوم الخدمات 2026؛ نموذج العائد لدى Rise Real Bali؛ PP 34/2017؛ قانون ضريبة الدخل، المادة 26

في مناطق التملك الحر المخصَّصة في دبي، يحوز الأجنبي الوحدة بالكامل ويستطيع توريثها. في بالي، يشتري معظم الأجانب إيجاراً طويلاً، وكل سنة تستهلكها هي سنة لن يدفع المشتري التالي ثمنها. على عقد 30 سنة، هذا نحو 3.3% من السعر كل سنة.

اخصم ذلك من عائد بالي ويضيق الفارق. المالك المقيم يحصل صافياً على نحو 8.2% ناقص 3.3%، أي نحو 4.9%، مقابل 5.2% في JVC. غير المقيم ينتهي به الأمر عند نحو 3.5%. بالي تفوز على النقد المتاح كل سنة. دبي تفوز على ما يتبقى في النهاية، إن صمدت الأسعار.

بالي ليست كلها إيجاراً طويلاً. لدى المقيمين خيار مسجَّل، حق الانتفاع (Hak Pakai)، يتجدد بحكم القانون ويُتاح للمنازل بسعر يبدأ من 5 مليار روبية. دليلنا التملك يوضح كل مسار.

المصدر: نموذج Rise Real Bali، سبتمبر 2026

تفرض دبي رسم تحويل 4% لدائرة الأراضي والأملاك، إضافة إلى عمولة وسيط نحو 2% مع ضريبة قيمة مضافة 5% عليها ورسوماً إدارية ثابتة. احسب 7–10% فوق السعر. بالي تصل أيضاً إلى نحو 10% في الإيجار الطويل، معظمها كاتب العدل والأثاث والاحتياطي النقدي، بلا رسم نقل لأن الإيجار لا يُسجَّل كسند ملكية.

التأجير القصير يغيّر حسابات دبي. البيت السياحي يحتاج تصريحاً من دائرة الاقتصاد والسياحة، ويدفع الضيوف رسم دِرهم السياحة من 10 إلى 15 درهماً لكل غرفة نوم مشغولة في الليلة لأول 30 ليلة. عند تجاوز الإيرادات 375,000 درهم تُسجَّل في ضريبة القيمة المضافة 5%. الدخل التجاري فوق مليون درهم سنوياً يخضع لضريبة شركات 9% على الربح الذي يتجاوز 375,000 درهم.

في بالي، يحتاج التأجير القصير رخصة أيضاً. منذ 1 أغسطس 2026، بدأت منصات الحجز حذف الإيجارات غير المرخّصة. دليلنا رخصة التأجير يوضح ما تحتاجه الفيلا.

المصدر: Property Finder، 3 يوليو 2026؛ Pearlshire، 2026؛ Mazeed، 21 يناير 2026؛ Houst، 2026؛ الهيئة الاتحادية للضرائب، دليل CTGREI1، أكتوبر 2024؛ وزارة السياحة الإندونيسية

هبطت أسعار دبي 1.7% على أساس سنوي في أغسطس 2026، أول تراجع سنوي منذ أوائل 2021 (Cavendish Maxwell). قاس ValuStrat هبوطاً 3.1%. أحصت CBRE تراجعاً 29% في الصفقات خلال الربع الثاني مقارنة بالعام السابق، وانزلقت الإيجارات 6.2% خلال الربع، فيما سلّم المطوّرون نحو 18,000 وحدة جديدة في النصف الأول.

ضغط بالي يظهر في الإيجارات لا الأسعار. هبط الإيراد لكل إعلان إيجار قصير 23.1% في كانجو و27.9% في بيريرينان خلال العام الماضي، بينما نمت الإعلانات أسرع من الضيوف (AirROI). استقر الوافدون قرب رقمهم القياسي، 3.90 مليون ليناير–يوليو 2026، بتراجع 1.98%.

المصدر: Cavendish Maxwell عبر The Week، 8 سبتمبر 2026؛ ValuStrat، أغسطس 2026؛ تقرير سوق الإمارات العقاري لدى CBRE، الربع الثاني 2026 عبر Gulf News؛ AirROI، سبتمبر 2026؛ BPS بالي عبر أنتارا، 1 سبتمبر 2026

دبي تربط بين الاثنين مباشرة: عقار بقيمة تؤهل صاحبه للإقامة الذهبية لعشر سنوات، ولم يعد يُشترط حد أدنى لقيمة العقار الواحد لتأشيرة الملكية لسنتين للمالك المنفرد (Middle East Briefing، مايو 2026).

إندونيسيا تسير بالاتجاه المعاكس. تحتاج الإقامة أولاً، عبر KITAS أو تأشيرة Second Home، قبل أن تستطيع حيازة حق الانتفاع. الإيجار الطويل لا يحتاج أي تصريح إطلاقاً.

المصدر: Middle East Briefing، 29 مايو 2026؛ PP 18/2021

نادراً ما يحسم رقم العائد وحده القرار. قرر أولاً: هل تشتري سنداً تحتفظ به عقوداً، أم تدفقاً نقدياً تنفقه الآن؟

المصدر: ممارسة مشتري Rise Real Bali، 2023–2026

أرسل لنا وحدة دبي التي تفكر فيها، برسوم خدماتها والإيجار المتوقَّع. سنضعها إلى جانب فلل من كتالوجنا بالميزانية نفسها ونقارن الجانبين على أرقام صافية، مع احتساب تناقص الإيجار. للصورة الكاملة على عشر سنوات، راجع نموذجنا على عشر سنوات.

أسئلة شائعة