Immobilier à Bali ou à Dubaï : rendement net, frais et sortie

À Dubaï, les logements se sont vendus en moyenne AED 1 636 le pied carré en août 2026 (Cavendish Maxwell), soit environ Rp 86 M le m² au taux de change de septembre. L'indice de ValuStrat est plus bas, à AED 1 513, soit Rp 79 M. La villa médiane de notre catalogue de Bali est demandée à Rp 41,8 M le m², et l'appartement médian à Rp 61,4 M.

À ce taux, Rp 4 Md valent environ AED 820 000. À Jumeirah Village Circle (JVC), l'un des quartiers locatifs les plus actifs de Dubaï, les appartements étaient demandés à AED 1 470 le pied carré au premier semestre 2026 (Bayut) : cette somme achète donc un 1 chambre d'environ 52 m². À Canggu, elle achète une villa de deux chambres avec piscine.

Source : Cavendish Maxwell via Khaleej Times, 7 septembre 2026 ; ValuStrat, août 2026 ; Bayut Dubai Sales Market Report H1 2026 ; dirham converti à environ Rp 4 874 (Bank Indonesia JISDOR, 24 septembre 2026)

À Dubaï, les rendements sont presque toujours cités en brut : un an de loyer divisé par le prix. Les estimations pour l'ensemble de la ville en 2026 se situent entre 6,3 et 6,7 % selon la source. Bayut donne 7,15 % pour les appartements de JVC et 5,88 % pour Dubai Marina, dans les deux cas sur des prix demandés.

Pour comparer équitablement, retirez les frais. Le 1 chambre de JVC se loue environ AED 59 000 par an. Il supporte des charges de service d'environ AED 12 à 18 le pied carré, soit près de AED 8 400 pour ce bien, plus environ un mois de vacance et 5 % de frais de mise en location. Il reste environ 5 % net, et aucun impôt sur le revenu sur une location longue durée.

Louée Rp 2,5 M la nuit pendant 60 % des nuits, la villa de Canggu garde environ 8,2 % net pour un résident fiscal indonésien, après gestion, entretien, nuits vides et impôt libératoire de 10 %. Un non-résident, y compris un résident des Émirats, paie à la place une retenue de 20 % et tombe près de 6,8 %.

Source : Bayut S1 2026 pour le rendement et le prix à JVC ; Driven Properties et Luxhabitat sur les charges de copropriété 2026 ; modèle de rendement de Rise Real Bali ; PP 34/2017 ; Income Tax Law, article 26

Dans les zones de pleine propriété désignées de Dubaï, un étranger possède le bien en pleine propriété et peut le transmettre à ses héritiers. À Bali, la plupart des étrangers achètent en leasehold (bail de longue durée), et chaque année de bail que vous consommez est une année que le prochain acheteur ne paiera pas. Sur un bail de 30 ans, cela représente environ 3,3 % du prix par an.

Retranchez-le du rendement de Bali et l'écart se referme. Un propriétaire résident dégage environ 8,2 % moins 3,3 %, soit 4,9 %, contre 5,2 % à JVC. Un non-résident termine près de 3,5 %. Bali gagne sur la trésorerie encaissée chaque année. Dubaï gagne sur ce qui reste à la fin, si les prix tiennent.

Tout n'est pas leasehold à Bali. Les résidents disposent aussi d'une option enregistrée, le Hak Pakai, un droit d'usage qui se renouvelle selon la loi et s'ouvre pour les maisons à partir de Rp 5 Md. Notre guide de la propriété pour les étrangers détaille chaque voie.

Source : Modèle de Rise Real Bali, septembre 2026

Dubaï prélève 4 % de frais de transfert au Dubai Land Department, plus environ 2 % de commission d'agent avec 5 % de TVA dessus et plusieurs frais administratifs fixes. Prévoyez 7 à 10 % en plus du prix. Bali arrive aussi à environ 10 % en leasehold, surtout le notaire, le mobilier et une réserve de trésorerie, sans droits de mutation, car un bail n'est pas enregistré comme un titre.

La location courte durée change le calcul à Dubaï. Une maison de vacances exige un permis du Department of Economy and Tourism, et les voyageurs paient un Tourism Dirham de AED 10 à 15 par chambre occupée et par nuit pendant les 30 premières nuits. Dès que le chiffre d'affaires dépasse AED 375 000, il faut s'enregistrer à la TVA à 5 %. Un revenu professionnel supérieur à AED 1 million par an entraîne un impôt sur les sociétés de 9 % sur la part des bénéfices au-delà de AED 375 000.

À Bali aussi, la location courte durée exige une licence. Depuis le 1er août 2026, les plateformes de réservation retirent les locations sans licence. Notre guide de la licence détaille ce qu'il faut à une villa.

Source : Property Finder, 3 juillet 2026 ; Pearlshire, 2026 ; Mazeed, 21 janvier 2026 ; Houst, 2026 ; Federal Tax Authority, guide CTGREI1, octobre 2024 ; Ministry of Tourism of Indonesia

À Dubaï, les prix ont reculé de 1,7 % sur un an en août 2026, première baisse annuelle depuis début 2021 (Cavendish Maxwell). ValuStrat mesure une baisse de 3,1 %. CBRE a compté 29 % de transactions en moins au deuxième trimestre qu'un an plus tôt, et les loyers ont glissé de 6,2 % sur le trimestre, alors que les promoteurs ont livré environ 18 000 logements neufs au premier semestre.

À Bali, la pression se lit dans les loyers plutôt que dans les prix. En un an, le revenu par annonce de location courte durée a reculé de 23,1 % à Canggu et de 27,9 % à Pererenan : le nombre d'annonces a augmenté plus vite que celui des voyageurs (AirROI). Les arrivées restent proches de leur record, avec 3,90 millions de visiteurs de janvier à juillet 2026, soit 1,98 % de moins.

Source : Cavendish Maxwell via The Week, 8 septembre 2026 ; ValuStrat, août 2026 ; CBRE UAE Real Estate Market Review Q2 2026 via Gulf News ; AirROI, septembre 2026 ; BPS Bali via Antara, 1er septembre 2026

Dubaï relie directement les deux. Un bien de 2 millions d'AED, soit environ Rp 9,7 Md, ouvre droit au Golden Visa de 10 ans. Pour le visa immobilier de deux ans, un propriétaire unique n'a plus à justifier d'une valeur minimale (Middle East Briefing, mai 2026).

En Indonésie, c'est l'inverse. Il faut d'abord un titre de séjour, un KITAS ou le visa Second Home, pour pouvoir détenir un droit d'usage. Un leasehold, lui, n'exige aucun permis.

Source : Middle East Briefing, 29 mai 2026 ; PP 18/2021

Le rendement tranche rarement la question. Demandez-vous d'abord si vous achetez un titre à garder pendant des décennies ou des revenus que vous pouvez dépenser dès maintenant.

Source : Pratique de Rise Real Bali auprès des acheteurs, 2023–2026

Envoyez-nous le bien de Dubaï que vous hésitez à acheter, avec ses charges de copropriété et le loyer attendu. Nous le placerons à côté de villas de notre catalogue au même budget et comparerons les deux en chiffres nets, amortissement du bail compris. Pour la vision complète sur dix ans, consultez notre modèle sur 10 ans.

Questions fréquentes