Invertir en Dubái o en Bali: rentabilidad neta, costes y salida

La vivienda en Dubái promedió AED 1.636 por pie cuadrado en agosto de 2026 (Cavendish Maxwell), unos Rp 86 millones por m² al cambio de septiembre. El índice de ValuStrat salió más bajo, AED 1.513, o Rp 79 millones. La villa mediana de nuestro catálogo de Bali pide Rp 41,8 millones por m², y los apartamentos están en una mediana de Rp 61,4 millones.

A ese cambio, Rp 4.000 millones son unos AED 820.000. En Jumeirah Village Circle (JVC), uno de los distritos de alquiler más activos de Dubái, los pisos pedían AED 1.470 por pie cuadrado en el primer semestre de 2026 (Bayut), así que el dinero compra un piso de un dormitorio de unos 52 m². En Canggu compra una villa de dos dormitorios con piscina.

Fuente: Cavendish Maxwell vía Khaleej Times, 7 de septiembre de 2026; ValuStrat, agosto de 2026; Bayut Dubai Sales Market Report, primer semestre de 2026; dirham convertido a unos Rp 4.874 (Bank Indonesia, JISDOR, 24 de septiembre de 2026)

Las rentabilidades de Dubái casi siempre se citan en bruto: el alquiler de un año dividido por el precio. Las estimaciones para toda la ciudad en 2026 están entre el 6,3 % y el 6,7 % según la fuente. Bayut sitúa los pisos de JVC en el 7,15 % y los de Dubai Marina en el 5,88 %, ambos sobre precio de anuncio.

Para comparar de verdad, hay que quitar los costes. El piso de un dormitorio en JVC se alquila por unos AED 59.000 al año. Paga una cuota de servicio de unos AED 12–18 por pie cuadrado, cerca de AED 8.400 en esta unidad, más cerca de un mes de vacío y un 5 % por gestión del alquiler. Eso deja cerca de un 5 % neto, y sin impuesto sobre la renta en un arrendamiento largo.

Alquilada a Rp 2,5 millones el 60 % de las noches, la villa de Canggu se queda con cerca de un 8,2 % neto para un residente fiscal indonesio, tras gestora, mantenimiento, noches vacías y el 10 % de impuesto final. Un no residente, incluido uno que resida en los EAU, paga el 20 % de retención en su lugar, y queda cerca del 6,8 %.

Fuente: Bayut, primer semestre de 2026, para rentabilidad y precio en JVC; Driven Properties y Luxhabitat sobre cuotas de servicio 2026; modelo de rentabilidad de Rise Real Bali; PP 34/2017; ley del impuesto sobre la renta, artículo 26

En las zonas de plena propiedad de Dubái, un extranjero es dueño total del piso y puede dejarlo en herencia. En Bali, la mayoría de los extranjeros compran un leasehold, y cada año que consumes es un año que el siguiente comprador no va a pagar. En un leasehold a 30 años, eso es cerca de un 3,3 % del precio al año.

Resta eso de la rentabilidad de Bali y la diferencia se cierra. Un propietario residente se queda en torno al 8,2 % menos el 3,3 %, unos 4,9 %, frente al 5,2 % en JVC. Un no residente cae cerca del 3,5 %. Bali gana en caja cada año. Dubái gana en lo que queda al final, si los precios aguantan.

Bali no es solo leasehold. Los residentes también tienen una opción registrada, Hak Pakai, un derecho de uso que se renueva por ley y se abre en casas desde Rp 5.000 millones. Nuestra guía de propiedad explica cada vía.

Fuente: Modelo de Rise Real Bali, septiembre de 2026

Dubái cobra una tasa de transmisión del 4 % del Dubai Land Department, más cerca de un 2 % de comisión de agencia con un 5 % de IVA sobre ella y varias tasas administrativas fijas. Cuenta un 7–10 % sobre el precio. Bali también ronda el 10 % en un leasehold, sobre todo notario, muebles y reserva de caja, sin impuesto de transmisión porque un leasehold no se inscribe como título.

El alquiler a corto plazo cambia la cuenta en Dubái. Una vivienda vacacional necesita permiso del Departamento de Economía y Turismo, y el huésped paga un Tourism Dirham de AED 10–15 por habitación ocupada y noche los primeros 30 días. Al pasar los AED 375.000 de facturación te registras para el IVA del 5 %. Con ingresos de actividad por encima de AED 1.000.000 al año llega un impuesto de sociedades del 9 % sobre el beneficio que supere AED 375.000.

En Bali, el alquiler a corto plazo también necesita licencia. Desde el 1 de agosto de 2026, las plataformas de reserva están retirando los alquileres sin licencia. Nuestra guía de la licencia cubre lo que necesita una villa.

Fuente: Property Finder, 3 de julio de 2026; Pearlshire, 2026; Mazeed, 21 de enero de 2026; Houst, 2026; Autoridad Federal de Impuestos, guía CTGREI1, octubre de 2024; Ministerio de Turismo de Indonesia

Los precios de Dubái cayeron un 1,7 % interanual en agosto de 2026, la primera bajada anual desde principios de 2021 (Cavendish Maxwell). ValuStrat midió una caída del 3,1 %. CBRE contó un 29 % menos de transacciones en el segundo trimestre que un año antes, y los alquileres bajaron un 6,2 % en el trimestre, mientras las promotoras entregaban unas 18.000 unidades nuevas en el primer semestre.

En Bali la presión se nota en el alquiler más que en el precio. El ingreso por anuncio de corta estancia cayó un 23,1 % en Canggu y un 27,9 % en Pererenan en el último año, con los anuncios creciendo más rápido que los huéspedes (AirROI). Las llegadas se mantuvieron cerca de su récord, 3,90 millones de enero a julio de 2026, un 1,98 % menos.

Fuente: Cavendish Maxwell vía The Week, 8 de septiembre de 2026; ValuStrat, agosto de 2026; CBRE UAE Real Estate Market Review T2 2026 vía Gulf News; AirROI, septiembre de 2026; BPS Bali vía Antara, 1 de septiembre de 2026

Dubái une las dos cosas directamente. Una propiedad de AED 2.000.000, unos Rp 9.700 millones, da acceso al Golden Visa a 10 años, y un único propietario ya no necesita un valor mínimo para el visado de propiedad a dos años (Middle East Briefing, mayo de 2026).

Indonesia funciona al revés. Hace falta la residencia primero, un KITAS o el visado Second Home, antes de poder tener un derecho de uso. Un leasehold no exige ningún permiso.

Fuente: Middle East Briefing, 29 de mayo de 2026; PP 18/2021

La cifra de rentabilidad rara vez lo decide. Decide primero si estás comprando un título para guardar décadas o caja que puedas gastar ahora.

Fuente: Práctica de compradores de Rise Real Bali, 2023–2026

Mándanos la unidad de Dubái que estás valorando, con su cuota de servicio y el alquiler previsto. La ponemos junto a villas de nuestro catálogo con el mismo presupuesto y comparamos las dos en cifras netas, con el consumo del leasehold incluido. Para el panorama completo a diez años, mira nuestro modelo a 10 años.

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