Bali, España o Portugal: dónde rinde más una vivienda turística en neto

«Neto» quiere decir una cosa: lo que queda después de gestora, mantenimiento, noches vacías e impuesto, no la factura de un fin de semana bueno. Con esa vara, comparamos tres compras: una villa en Canggu, un piso turístico en una zona costera española y un apartamento en Lisboa o Oporto.

El problema es que ni el Instituto Nacional de Estadística (INE) ni el INE portugués publican una rentabilidad neta del alquiler turístico. Los dos publican precio de la vivienda, y eso es lo que citamos como oficial. La rentabilidad de España y Portugal que circula en la prensa inmobiliaria sale de agencias y portales privados, no de una estadística pública, así que en este análisis no la convertimos en una cifra con nuestro sello: la señalamos como lo que es.

El precio medio de la vivienda en España llegó a un equivalente de Rp 48,0 millones por m² en el segundo trimestre de 2026, al cambio de referencia de septiembre, un máximo histórico y un 12,5 % más que un año antes, según la estadística de valor tasado del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, publicada el 17 de septiembre de 2026. El Índice de Precios de Vivienda del INE, una estadística distinta y también oficial, dio una subida interanual del 12,2 % en el mismo trimestre, la vigésima subida trimestral seguida por encima del 10 %.

En Portugal, el Índice de Preços da Habitação del INE subió un 17,8 % interanual en el primer trimestre de 2026, con la vivienda usada al 19,7 % y la nueva al 12,6 %. El precio medio nacional rondó un equivalente de Rp 47,7 millones por m² en ese trimestre, al mismo cambio, también según el INE.

En Bali, el precio por metro de una villa se mueve por otra lógica: nuestro catálogo pide una mediana de Rp 41,8 millones por m², algo por debajo de las dos cifras europeas. La diferencia sube poco de un año a otro porque el activo es un leasehold, no un título en propiedad: quien compra no está apostando a que el suelo suba, sino a que el alquiler pague.

Fuente: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, estadística de valor tasado, T2 2026, publicada el 17 de septiembre de 2026; INE, Índice de Precios de Vivienda, T2 2026; INE (Portugal), Índice de Preços da Habitação, T1 2026; catálogo de Rise Real Bali, septiembre de 2026

Aquí está la parte incómoda. Ni el INE ni el INE portugués miden lo que le queda al propietario de un alquiler turístico después de gastos e impuestos. Lo que ves en portales y blogs del sector —«6–8 % neto en la Costa Blanca», «neta del 5 % en Lisboa»— es un cálculo de agencia, no un dato público, y este análisis no lo trata como si lo fuera.

Lo único que sí podemos poner en la mesa con la misma vara en los tres mercados es nuestro propio modelo de Bali, que sí publicamos con su metodología completa: una villa de dos dormitorios en Canggu, alquilada al 60 % de las noches, deja cerca de un 6–10 % neto al año para un residente fiscal indonesio, después de gestora, mantenimiento y el impuesto final del 10 %. Nuestro modelo a 10 años desglosa cada línea.

Para Tailandia sí existe una referencia publicada, aunque también privada: Global Property Guide sitúa la rentabilidad bruta media en el 6,49 % en el primer trimestre de 2026, y las agencias de Phuket citan un 4–6 % neto para condominios, como recoge nuestro análisis de Bali contra Phuket. La incluimos aquí como referencia de otro mercado emergente, no como sustituto de un dato oficial español o portugués, que sencillamente no existe.

Fuente: Modelo de rentabilidad de Rise Real Bali, septiembre de 2026; Global Property Guide, rentabilidades de alquiler en Tailandia, T1 2026; comprobado que INE e INE-PT no publican rentabilidad neta de alquiler turístico, septiembre de 2026

España estrenó en 2025 un registro único para el alquiler de corta duración. El Real Decreto 1312/2024, publicado en el BOE el 24 de diciembre de 2024, obliga a inscribir cada vivienda antes de poder anunciarla en una plataforma: sin número de registro, la plataforma no puede publicar el anuncio. El trámite corre por la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, que gestiona el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana junto con los registradores de la propiedad.

Portugal exige desde antes un registro parecido, el RNAL (Registo Nacional de Alojamento Local), gestionado por Turismo de Portugal: sin número de registro no se puede operar. El Decreto-Lei 76/2024, de 23 de octubre, cambió el régimen y, en varios municipios bajo presión de vivienda, dejó en suspenso las inscripciones nuevas, aunque las ya concedidas siguen vigentes.

En Bali la pieza equivalente es la licencia de alquiler turístico (NIB). Desde el 1 de agosto de 2026 las plataformas de reserva están retirando los anuncios sin ella, como explica nuestra guía de la licencia. El patrón es el mismo en los tres mercados: la licencia dejó de ser un trámite opcional y pasó a decidir si la vivienda puede facturar.

Fuente: BOE-A-2024-26931 (RD 1312/2024); Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, Ventanilla Única Digital de Arrendamientos; Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de octubre (Diário da República); Turismo de Portugal, Registo Nacional de Alojamento Local; Ministerio de Turismo de Indonesia

En España, el alquiler turístico tributa como rendimiento del capital inmobiliario (o de actividad económica, si hay empleado a jornada completa), y en los dos casos entra en la base general del IRPF, con la escala progresiva normal, del 19 % al 47 % según tramo. No aplica la reducción del 60 % reservada al alquiler de vivienda habitual, porque un alquiler turístico no es una vivienda permanente, según explica la propia sede electrónica de la Agencia Tributaria.

En Portugal, el alquiler de corta duración tributa por defecto en la categoría F del IRS, a un tipo especial del 28 % sobre el rendimiento neto, sin necesidad de abrir actividad; quien sí tiene actividad abierta puede tributar en la categoría B, con un coeficiente del 35 % sobre el ingreso bruto como base imponible. La reforma de 2024 (Lei n.º 35/2024, Diário da República n.º 152 de 7 de agosto de 2024) retiró además la contribución extraordinaria que pesaba sobre el alojamiento local desde 2023, con efecto retroactivo al 31 de diciembre de 2023.

En Bali, el propietario paga un impuesto final fijo del 10 % del alquiler bruto si es residente fiscal indonesio, o una retención del 20 % si no lo es, sin escala progresiva y sin declaración adicional sobre ese ingreso: lo explica nuestra guía de impuestos al alquiler en Indonesia. La diferencia con España y Portugal no es solo el tipo, es la forma: un impuesto final y plano contra una escala progresiva sobre la renta total.

Fuente: Agencia Tributaria, sede electrónica, Tributación del alquiler de apartamentos turísticos, consultado en septiembre de 2026; Lei n.º 35/2024, Diário da República n.º 152, 7 de agosto de 2024; Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de octubre; Código do IRS, artículo 72; PP 34/2017 e ley del impuesto sobre la renta, artículo 26, Indonesia

Ninguno de los tres mercados está libre de riesgo, y no es el mismo riesgo. En España y Portugal el activo sube de precio con fuerza —doce o dieciocho puntos en un año, según el mercado—, pero cada vez más ayuntamientos limitan o congelan las licencias de alquiler turístico en las zonas de más presión, y esa regla puede cambiar durante la vida de la inversión. En Bali el riesgo no está en el precio del suelo, sino en el reloj del leasehold: cada año que pasa es un año menos que pagará el siguiente comprador, y por eso el rendimiento tiene que venir del alquiler, no de la revalorización.

El otro riesgo compartido es la licencia. Los tres mercados han convertido el registro en una condición para operar, y una vivienda sin él no puede legalmente facturar por plataformas, tenga el precio que tenga.

• Comprueba si el municipio español o portugués que miras tiene el registro de alquiler turístico abierto o suspendido antes de reservar
• Pide el tipo impositivo exacto de tu caso, no una cifra genérica: en España depende de tu tramo de IRPF, en Portugal de si eliges categoría F o B
• En Bali, pide los años que le quedan al leasehold antes de mirar la rentabilidad
• No compares una rentabilidad «neta» de un blog español con nuestro modelo de Bali: pide siempre la metodología completa

Fuente: Práctica de Rise Real Bali, 2023–2026

Mándanos el piso o el apartamento que estás mirando en España o Portugal, con su precio y el impuesto que te corresponde. Lo ponemos junto a una villa de nuestro catálogo en Bali, con la misma metodología del modelo a 10 años, y te decimos en qué se diferencian de verdad: revalorización contra caja, escala progresiva contra impuesto final, título contra leasehold.

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