Qué compra el mismo presupuesto en cada isla
Toma Rp 4.000 millones. En Canggu paga una villa de dos dormitorios en leasehold con piscina en el jardín. En Phuket son unos 50 m² (un condominio de un dormitorio). Los condominios nuevos de Phuket se vendieron a una mediana de THB 144.000 por m² (C9 Hotelworks, mayo de 2025), unos Rp 78 millones al cambio de septiembre de 2026.
Nuestro catálogo de Bali sale más barato por metro: Rp 41,8 millones por m² para la villa mediana y Rp 61,4 millones para el apartamento mediano. La calidad no explica la diferencia. Tailandia vende a extranjeros sobre todo condominios, porque es donde pueden tener la propiedad total, y una torre de condominios lleva el vestíbulo, los ascensores y la piscina común dentro del precio.
| Qué | Bali | Phuket |
|---|---|---|
| Condominio o apartamento nuevo, mediana | Rp 61,4 millones | Unos Rp 78 millones |
| Villa, mediana | Rp 41,8 millones | Plena propiedad no abierta a extranjeros |
| Qué compran Rp 4.000 millones | Villa de 2 dormitorios con piscina | Condominio de 1 dormitorio, unos 50 m² |
Fuente: Catálogo de Rise Real Bali, septiembre de 2026; C9 Hotelworks vía Thaiger, 13 de mayo de 2025; baht convertido a unos Rp 540 (Trading Economics, 23–24 de septiembre de 2026)
Propiedad: el cupo de plena propiedad de Tailandia contra el leasehold de Bali
Tailandia da al extranjero algo que Indonesia no: un título en plena propiedad a su nombre. La condición está en la Ley de Condominios. Entre todos los compradores extranjeros no pueden pasar del 49 % de la superficie vendible de un edificio, y el dinero tiene que llegar desde fuera, respaldado por el justificante de cambio de divisas del banco. Una propuesta para subir el cupo al 75 % lleva en estudio desde finales de 2024 y no se ha convertido en ley.
El suelo y las villas son otra historia. Un extranjero no puede tener suelo tailandés, así que los vendedores ofrecen villas en leasehold, y la ley tailandesa registra un leasehold de 30 años como máximo. En marzo de 2025 el Tribunal Supremo (caso 4655/2566) resolvió que los tribunales no harán cumplir las prórrogas pactadas en la firma —el conocido «30+30+30»— más allá del primer plazo. El Gobierno aparcó un plan de leaseholds a 99 años en septiembre de 2025.
En Bali el extranjero tampoco es dueño del suelo. La mayoría compra un leasehold de 25–30 años con una prórroga fijada en el contrato. Los residentes pueden inscribir Hak Pakai, el derecho de uso, en una casa desde Rp 5.000 millones, y se renueva por ley. Para un alquiler comercial, una PT PMA, la sociedad de capital extranjero, tiene el suelo con un derecho de superficie (HGB).
Phuket
- Condominio en plena propiedad a tu nombre, mientras los compradores extranjeros no superen el 49 % del edificio
- Villas y suelo en leasehold de hasta 30 años
- Sin prórrogas exigibles
- El dinero de la compra entra por transferencia desde fuera
Bali
- Leasehold de 25–30 años, prórroga por contrato
- Hak Pakai para residentes en casas desde Rp 5.000 millones
- Una PT PMA con derecho de superficie (HGB), para un negocio de alquiler
- Sin plena propiedad del suelo para extranjeros
Fuente: Ley de Condominios de Tailandia, sección 19; Código Civil y Comercial, sección 540; sentencia del Tribunal Supremo 4655/2566 de 18 de marzo de 2025, vía Addleshaw Goddard y Siam Legal; Nation Thailand, septiembre de 2025; PP 18/2021; Kepmen ATR/BPN 1241/2022
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Rentabilidad del alquiler: bruta en Phuket, neta en Bali
La mayoría de las cifras de rentabilidad que verás de Phuket son brutas. Global Property Guide situó la media de Tailandia en el 6,49 % bruto en el primer trimestre de 2026, y las agencias que venden en Phuket citan un 5–8 % bruto y un 4–6 % neto para condominios. Nadie publica ocupación medida de unidades privadas en Phuket, así que trata cualquier cifra suelta con cautela.
Nuestra cifra de Bali es neta: 6–10 % al año en una villa gestionada, después de gestora, mantenimiento, noches vacías e impuesto, y 8–12 % en las mejores zonas. Esa es la comparación que importa. Nuestra guía de rentabilidad del alquiler muestra cómo llegamos a esas cifras zona por zona.
Muchos condominios nuevos de Phuket llevan un retorno garantizado los primeros años. Esa garantía es un contrato de la promotora, no una medida del mercado, y termina en una fecha fija. Pregunta qué rinden unidades parecidas sin esa garantía.
- 8–12 %
- 6–10 %
- 4–6 %
Fuente: Global Property Guide, rentabilidades de alquiler en Tailandia, T1 2026; estimaciones de agencias de Phuket, 2026; modelo de rentabilidad de Rise Real Bali, septiembre de 2026
Impuestos al comprar, mantener y alquilar
Comprar en Tailandia cuesta una tasa de transmisión del 2 % sobre el valor tasado, casi siempre repartida entre las partes. Luego el vendedor paga un impuesto de actividad del 3,3 %, si ha tenido la unidad menos de cinco años, o un timbre del 0,5 %. La famosa tasa de transmisión del 0,01 %, prorrogada hasta el 30 de junio de 2027, solo se aplica a compradores tailandeses.
El alquiler es donde más se separan los dos sistemas. Tailandia retiene el 15 % del alquiler bruto a un no residente. Un residente fiscal tailandés paga tipos progresivos del 0–35 % tras una deducción estándar del 30 %. Indonesia cobra un 10 % de impuesto final fijo a los residentes y retiene el 20 % a los no residentes, sin declaración que presentar sobre ese ingreso.
| Impuesto | Bali | Phuket |
|---|---|---|
| Al comprar | Impuesto de transmisión hasta el 5 % en títulos, ninguno en leasehold | Tasa de transmisión 2 %, casi siempre repartida |
| Al vender | Impuesto final del 2,5 % en títulos | Impuesto de actividad 3,3 % o timbre 0,5 % |
| Cada año | IBI indonesio hasta el 0,5 % del valor catastral | 0,02–0,10 % en vivienda residencial |
| Alquiler, residente | 10 % final | 0–35 % tras deducción del 30 % |
| Alquiler, no residente | Retención del 20 % | Retención del 15 % |
Fuente: Tilleke & Gibbins y Nation Thailand, julio de 2026; HLB Thailand, 2026; Hacienda tailandesa (Revenue Department); Ley 1/2022, artículos 46–47; PP 34/2017; PP 34/2016; ley del impuesto sobre la renta, artículo 26
Oferta y demanda en 2026
Las dos islas están digiriendo una ola de oferta nueva. Colliers contó un 44 % de los lanzamientos de condominios de Phuket en 2025 en una sola zona, Bang Tao. La ocupación hotelera de Phuket cayó un 6 % en 2025 mientras las tarifas subían un 5 % (C9 Hotelworks, marzo de 2026).
Bali muestra el mismo patrón en sus zonas de villas. Pererenan sumó un 45,6 % más de oferta de corta estancia en un año mientras cada anuncio ganaba un 27,9 % menos (AirROI, septiembre de 2026). Las llegadas se han estabilizado en las dos: las de Tailandia bajaron un 3,08 % de enero a agosto de 2026, y las de Bali un 1,98 % de enero a julio.
Fuente: Colliers Thailand, 25 de marzo de 2026; C9 Hotelworks, Phuket Hotel & Tourism Market Update, marzo de 2026; Ministerio de Turismo y Deportes de Tailandia vía Nation Thailand, 3 de septiembre de 2026; BPS Bali vía Antara, 1 de septiembre de 2026; AirROI
Residencia: Tailandia la vende aparte
En Tailandia, comprar propiedad no trae un visado. La residencia es un producto propio. La membresía Thailand Privilege va desde THB 900.000 por cinco años (Gold) hasta THB 1,5 millones por diez (Platinum), y el nivel Bronze cierra el 30 de septiembre de 2026. El visado LTR a 10 años para solicitantes con patrimonio elevado exige unos Rp 18.000 millones en activos, cerca de la mitad invertida en Tailandia.
En Indonesia la relación va al revés. Un derecho de uso necesita antes un permiso de estancia como el KITAS o el visado Second Home. Tener un leasehold no exige ningún permiso, y por eso la mayoría de los compradores extranjeros empiezan por ahí.
Fuente: Thailand Privilege, comparativa de niveles, 2026; Emerhub y HLB Thailand sobre el LTR, 2026; PP 18/2021
Qué isla encaja con qué comprador
Decide primero qué debe hacer el dinero: ganar alquiler o guardar un título permanente.
Phuket encaja si
- Quieres un título en plena propiedad
- Prefieres tener un piso a llevar una villa, con su personal, piscina y reservas
- Una rentabilidad neta más baja es un precio aceptable por un título permanente
Bali encaja si
- Quieres una villa con piscina con un presupuesto medio
- El objetivo es un ingreso neto por alquiler por encima del 6 %
- El plazo del leasehold ya está metido en lo que pagas
Fuente: Práctica de compradores de Rise Real Bali, 2023–2026
Compara una villa real de Bali con tu preselección de Phuket
Mándanos la unidad de Phuket que estás mirando y tu presupuesto. La emparejamos con villas de nuestro catálogo al mismo precio y corremos las dos en cifras netas, con el plazo del leasehold metido en la cuenta. Si el lado de Bali no gana en neto, te lo diremos. Nuestro modelo a 10 años en ¿Merece la pena invertir en Bali? muestra cómo tratamos la salida.
Qué significa para el comprador
- Rp 4.000 millones compran una villa de dos dormitorios con piscina en Canggu o un condominio de un dormitorio de unos 50 m² en Phuket.
- Bali rinde más: 6–10 % en una villa gestionada frente al 4–6 % que citan las agencias para condominios de Phuket.
- Tailandia ofrece plena propiedad de condominio dentro de un cupo extranjero del 49 %, pero los leaseholds de villas paran en 30 años sin prórrogas exigibles.
- Compara solo en rentabilidad neta, y mete el plazo del leasehold de Bali dentro del precio.
Siguiente paso: Más allá de Bali: invertir en Lombok, Sumba, Flores y Nusa Penida
Preguntas frecuentes
¿Es mejor comprar en Bali o en Phuket?
Para ingresos netos por alquiler, Bali suele ganar: 6–10 % neto en una villa gestionada frente al 4–6 % neto que citan las agencias para condominios de Phuket. En propiedad gana Phuket, porque los extranjeros pueden tener un condominio en plena propiedad dentro del cupo extranjero del 49 % del edificio.
¿Puede un extranjero comprar una villa en Phuket?
No en plena propiedad. El suelo tailandés está cerrado a la propiedad extranjera, así que los vendedores ofrecen villas en leasehold registrado de hasta 30 años. El Tribunal Supremo resolvió en marzo de 2025 (caso 4655/2566) que los tribunales no harán cumplir las prórrogas pactadas en la firma más allá de ese primer plazo.
¿Qué impuesto paga un extranjero por el alquiler en Phuket y en Bali?
Tailandia retiene el 15 % del alquiler bruto a los no residentes, y los residentes pagan un 0–35 % tras una deducción del 30 %. Indonesia cobra a los residentes fiscales un 10 % final y retiene el 20 % a los no residentes.
¿Cuánto cuesta un condominio en Phuket por metro cuadrado?
Los condominios nuevos se vendieron a una mediana de THB 144.000 por m² (C9 Hotelworks, mayo de 2025), unos Rp 78 millones al cambio de septiembre de 2026. El apartamento mediano de nuestro catálogo de Bali pide Rp 61,4 millones por m².
¿Comprar propiedad en Tailandia da un visado?
No. Tailandia vende la residencia aparte, con las membresías Thailand Privilege, desde THB 900.000 por cinco años, o el visado LTR a 10 años. En Indonesia, hace falta primero un permiso de estancia para tener un derecho de uso, y un leasehold no necesita ninguno.
Cómo lo sabemos
Los precios por metro cuadrado de Bali son medianas de nuestro catálogo de anuncios publicados en septiembre de 2026. Los de Phuket vienen de C9 Hotelworks, y los convertimos a unos Rp 540 por baht, el tipo de cambio de mercado del 23–24 de septiembre de 2026. La rentabilidad neta de Bali es nuestro modelo: tarifa por noche por la ocupación, menos gestión al 18 %, mantenimiento y vacío al 12 % y el impuesto del propietario. Las rentabilidades de Phuket son las cifras publicadas por Global Property Guide y por agencias locales. Allí no existe una medida independiente de la ocupación de unidades privadas. Los puntos legales se apoyan en la Ley de Condominios y el Código Civil y Comercial de Tailandia y en la sentencia del Tribunal Supremo 4655/2566, y en el PP 18/2021 de Indonesia. Trata los tipos impositivos como orientación. Tu caso concreto depende de tu residencia y del convenio fiscal entre Indonesia o Tailandia y tu país.
- C9 Hotelworks, informes de mercado de Phuket, mayo de 2025 y marzo de 2026
- Colliers Thailand, mesa redonda residencial de Phuket, 25 de marzo de 2026
- Global Property Guide, rentabilidades de alquiler en Tailandia, T1 2026
- Ley de Condominios de Tailandia, sección 19; Código Civil y Comercial, sección 540
- Tribunal Supremo de Tailandia, sentencia 4655/2566, 18 de marzo de 2025, vía Addleshaw Goddard y Siam Legal
- Tilleke & Gibbins y Nation Thailand sobre tasas de transmisión, julio de 2026; HLB Thailand sobre el impuesto al alquiler, 2026
- Thailand Privilege, niveles de membresía, 2026
- Ministerio de Turismo y Deportes de Tailandia, llegadas enero–agosto de 2026; BPS Bali, llegadas enero–julio de 2026
- PP 18/2021; Kepmen ATR/BPN 1241/2022; PP 34/2017; ley del impuesto sobre la renta, artículo 26
- AirROI, datos de alquiler a corto plazo en Bali, septiembre de 2026; catálogo y modelo de rentabilidad de Rise Real Bali
Por Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
Rise Real Bali es una agencia inmobiliaria en Bali. Escribimos a partir de las operaciones que llevamos y de datos públicos, y citamos nuestras fuentes.
Este informe se publica con licencia CC BY 4.0. Puedes citar, republicar y usar las cifras y el texto con fines comerciales si mencionas a «Rise Real Bali», indicas la licencia y enlazas a esta página. Las fotos y los renders no están cubiertos por la licencia: sus derechos pertenecen a las promotoras y a otros titulares.
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