Hiszpania wprowadziła jeden rejestr najmu krótkoterminowego na cały kraj
Od 1 lipca 2025 r. każdy apartament wynajmowany na doby w Hiszpanii musi mieć numer w Registro Único de Arrendamientos – jednym, krajowym rejestrze przy księgach wieczystych, wprowadzonym Real Decreto 1312/2024 z 23 grudnia 2024 r. Numer trzeba odnawiać co roku, a bez niego platformy rezerwacyjne, takie jak Airbnb czy Booking, nie mogą już legalnie publikować oferty.
To ten sam ruch, co na Bali: od 1 sierpnia 2026 r. indonezyjskie ministerstwo turystyki usuwa z platform obiekty bez licencji (NIB). Różnica jest w skali – Hiszpania zrobiła to jednym rozporządzeniem krajowym, na Bali licencję trzeba mieć na konkretną spółkę i konkretną nieruchomość.
Źródło: BOE-A-2024-26931, Real Decreto 1312/2024 z 23 grudnia 2024 r.; Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, wejście w życie 1 lipca 2025 r.
Ile zostaje z czynszu w Hiszpanii, a ile na Bali
Rentowność brutto z najmu mieszkania w całej Hiszpanii spadła pod koniec 2025 r. do około 3% – po raz pierwszy w tym pomiarze poniżej rentowności dziesięcioletnich obligacji skarbowych (Banco de España). Od tej liczby trzeba jeszcze odjąć podatek, opłatę wspólnotową, ubezpieczenie i licencję – w popularnych kierunkach wakacyjnych zostaje niewiele ponad zero do paru procent netto, zanim doliczysz polski podatek.
Na Bali liczymy inaczej, bo mierzymy netto od razu: dobrze zarządzana willa daje 6–10% rocznie, a w najsilniejszych lokalizacjach 8–12% (nasz model, wrzesień 2026). Willa kosztuje więcej uwagi – masz basen, ogród i personel zamiast wspólnoty mieszkaniowej – ale to, co zostaje po kosztach, jest zwykle wyższe.
| Bali, zarządzana willa | Hiszpania, apartament wakacyjny | Dubaj, dla porównania | |
|---|---|---|---|
| Stopa zwrotu | 6–10% netto, 8–12% w najlepszych lokalizacjach | Rentowność brutto w kraju spadła do ok. 3% (2025); netto zwykle niżej | Około 5% netto w JVC, przed podatkiem miejscowym |
| Podatek od czynszu | 10% zryczałtowany (rezydent), 20% u źródła (nierezydent) | IRNR 19% netto (UE/EOG) albo 24% brutto (spoza UE) | Brak podatku dochodowego od najmu długoterminowego |
| Forma własności | Leasehold 25–30 lat albo Hak Pakai dla rezydentów | Pełna własność (freehold) | Freehold w wyznaczonych strefach |
Źródło: Banco de España, Documento Ocasional 24/32, „El mercado del alquiler de vivienda residencial en España”, dane za 2025 r., za Vozpópuli, 2026; Agencia Tributaria, stawki IRNR; model stopy zwrotu Rise Real Bali, wrzesień 2026; dane o Dubaju z naszego porównania <a href="/poradniki/bali-czy-dubaj/">Bali czy Dubaj</a>
Chcesz wyliczenie dla swojego budżetu?
Gusti Ayu wyśle na WhatsApp wyliczenie stopy zwrotu netto dla Twojego budżetu.
Podatek w Hiszpanii: Polska jest w Unii, to się liczy
To, ile zostaje z czynszu w Hiszpanii, mocno zależy od Twojej rezydencji podatkowej. Polska jest w Unii Europejskiej, więc jako polski rezydent podatkowy płacisz IRNR według stawki 19% i to od dochodu netto – możesz odjąć koszty, w tym opłatę wspólnotową, ubezpieczenie, prowizję zarządcy i amortyzację. Właściciel spoza UE i EOG płaci 24% od całego przychodu, bez żadnych odliczeń.
Rozliczenie idzie przez formularz 210 (Modelo 210), kwartalnie przy najmie krótkoterminowym albo raz w roku przy najmie długoterminowym. To rozliczenie hiszpańskie – osobne od tego, co czeka Cię w Polsce.
Źródło: Agencia Tributaria, Impuesto sobre la Renta de no Residentes, stawki i zasady 2026; Real Decreto Legislativo 5/2004, art. 25
Drugi podatek czeka w Polsce
Polski rezydent podatkowy płaci od dochodów z całego świata, więc czynsz z Hiszpanii trzeba wykazać także w Polsce. Od 2023 r. najem prywatny – krajowy i zagraniczny łącznie – rozlicza się ryczałtem: 8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki. Przychód w euro przeliczasz na złote po średnim kursie NBP z ostatniego dnia roboczego przed jego otrzymaniem.
Umowę między Polską a Hiszpanią z 1979 r. o unikaniu podwójnego opodatkowania reguluje jej art. 23 – dokładny mechanizm zaliczenia hiszpańskiego podatku zależy od rodzaju dochodu, więc przed pierwszym rozliczeniem warto to potwierdzić z doradcą podatkowym [do sprawdzenia z doradcą]. Z Indonezją Polska ma osobną umowę z 1992 r.: podatek zapłacony w Indonezji zalicza się na poczet polskiego, do wysokości podatku przypadającego na ten sam dochód – ten sam kierunek rozliczenia, co przy najmie w Hiszpanii, tylko inna umowa.
Źródło: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, art. 12; umowa polsko-hiszpańska z 15 listopada 1979 r. (Dz.U. 1982 nr 17 poz. 127), art. 23; umowa polsko-indonezyjska z 6 października 1992 r. (Dz.U. 1994 nr 46 poz. 187)
Dlaczego Polacy w ogóle patrzą na Hiszpanię
Polscy kupujący stanowili blisko 4,6% wszystkich zakupów nieruchomości przez cudzoziemców w Hiszpanii w trzecim kwartale 2025 r. – więcej niż większość krajów Europy Środkowej (Colegio de Registradores). To dojrzały rynek: notariusz, księga wieczysta, kredyt hipoteczny nawet dla nierezydenta. Dla porównania na Bali cudzoziemiec nie kupuje gruntu na własność w ogóle – standardem jest leasehold albo, dla rezydentów, Hak Pakai.
To właśnie ta różnica – pełna własność kontra leasehold – najbardziej waży w rozmowie z klientem. Hiszpania sprzedaje trwały tytuł i rynek, który rozumiesz z Polski. Bali sprzedaje wyższy czynsz na terenie, który z czasem trzeba będzie kupić na nowo albo przedłużyć.
Źródło: Colegio de Registradores, Estadística Registral Inmobiliaria, III kw. 2025, za El Economista, kwiecień 2026
Co pasuje do jakiego kupującego
Sama stopa zwrotu rzadko rozstrzyga. Zdecyduj, czy chcesz trwały tytuł na rynku, który znasz, czy wyższy czynsz na willi, którą trzeba samemu prowadzić.
Hiszpania pasuje, jeśli
- Zależy Ci na pełnej własności (freehold), do dziedziczenia
- Wolisz rynek i prawo zrozumiałe z Polski, z notariuszem i księgą wieczystą
- Niższa stopa zwrotu netto to akceptowalna cena za dojrzały, drogi rynek
Bali pasuje, jeśli
- Celem jest wyższa stopa zwrotu netto z najmu, 6–10% w naszym modelu
- Budżet wejścia liczysz od Rp 1,61 mld, niżej niż typowy apartament na Costa del Sol
- Liczysz okres leasehold jako część ceny, nie jako pomijalny szczegół
Źródło: Praktyka zakupowa Rise Real Bali, 2023–2026
Policz swój przypadek
Masz już apartament w Hiszpanii albo wahasz się między obu kierunkami? Napisz, jaki budżet rozważasz i czy liczysz na czynsz, czy na tytuł własności – zestawimy to z konkretną willą z naszego katalogu i policzymy netto po polskim i indonezyjskim podatku, tak jak w naszym 10-letnim modelu.
Co to znaczy dla kupującego
- Od 1 lipca 2025 r. każdy najem krótkoterminowy w Hiszpanii wymaga numeru w krajowym Registro Único de Arrendamientos.
- Jako rezydent Polski, kraju Unii Europejskiej, płacisz w Hiszpanii IRNR według niższej stawki 19% netto, nie 24% brutto jak nierezydent spoza Unii.
- Czynsz z Hiszpanii trzeba i tak wykazać w Polsce – ryczałtem 8,5% do 100 000 zł i 12,5% powyżej, z zaliczeniem podatku zapłaconego w Hiszpanii.
- Willa na Bali w naszym modelu daje netto więcej niż przeciętny apartament wakacyjny w Hiszpanii, ale to leasehold, nie pełna własność.
Następny krok: Ile kosztuje działka na Bali: ceny za ar według lokalizacji
Częste pytania
Czy Polak może wynająć krótkoterminowo mieszkanie w Hiszpanii bez licencji?
Od 1 lipca 2025 r. nie. Każdy najem na doby wymaga numeru w krajowym Registro Único de Arrendamientos, wprowadzonym Real Decreto 1312/2024. Bez numeru platformy rezerwacyjne nie mogą publikować oferty.
Jaki podatek płaci Polak od najmu mieszkania w Hiszpanii?
Jako rezydent podatkowy kraju UE/EOG płacisz hiszpański IRNR w wysokości 19% od dochodu netto, z możliwością odliczenia kosztów. Nierezydenci spoza UE i EOG płacą 24% od przychodu brutto, bez odliczeń (Agencia Tributaria).
Czy trzeba płacić podatek w Polsce od najmu nieruchomości w Hiszpanii?
Tak. Polski rezydent podatkowy rozlicza przychód z najmu z całego świata. Od 2023 r. najem prywatny – krajowy i zagraniczny łącznie – opodatkowany jest ryczałtem 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie i 12,5% od nadwyżki, z zaliczeniem podatku zapłaconego w Hiszpanii.
Co daje wyższy zwrot: apartament w Hiszpanii czy willa na Bali?
W naszym modelu willa na Bali daje więcej netto – 6–10% rocznie, 8–12% w najlepszych lokalizacjach. Krajowa rentowność brutto z najmu w Hiszpanii spadła pod koniec 2025 r. do około 3% (Banco de España), a to jeszcze przed podatkiem i opłatami.
Czym różni się własność w Hiszpanii od własności na Bali?
W Hiszpanii kupujesz nieruchomość na pełną własność (freehold), którą dziedziczą spadkobiercy. Na Bali cudzoziemiec zwykle kupuje leasehold na 25–30 lat; rezydenci mogą zarejestrować Hak Pakai, prawo użytkowania, na dom od Rp 5 mld.
Skąd to wiemy
Dane o rejestrze najmu w Hiszpanii i stawkach IRNR pochodzą z tekstów aktów prawnych (BOE) oraz oficjalnych stron Agencia Tributaria i Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Rentowność najmu w Hiszpanii to dane Banco de España za 2025 r., nie nasz szacunek. Stawki polskiego ryczałtu i mechanizm rozliczenia dochodu zagranicznego opieramy na ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym oraz na tekstach umów o unikaniu podwójnego opodatkowania z Hiszpanią (1979) i Indonezją (1992), dostępnych w internetowym systemie aktów prawnych Sejmu (ISAP). Dokładny mechanizm zaliczenia podatku hiszpańskiego zależy od rodzaju dochodu – przed rozliczeniem warto to sprawdzić z doradcą podatkowym. Dane o kupujących z Polski w Hiszpanii pochodzą od Colegio de Registradores. Stopa zwrotu z Bali to nasz model, wrzesień 2026, opisany szerzej w tekście „Czy warto inwestować na Bali?”. To materiał orientacyjny, nie porada podatkowa ani prawna.
- BOE-A-2024-26931, Real Decreto 1312/2024 z 23 grudnia 2024 r.
- Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, Registro Único de Arrendamientos, wejście w życie 1 lipca 2025 r.
- Agencia Tributaria, Impuesto sobre la Renta de no Residentes, stawki IRNR 2026; Real Decreto Legislativo 5/2004, art. 25
- Banco de España, Documento Ocasional 24/32, „El mercado del alquiler de vivienda residencial en España”, za Vozpópuli, 2026
- Colegio de Registradores, Estadística Registral Inmobiliaria, III kw. 2025, za El Economista, kwiecień 2026
- Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, art. 12
- Umowa między Polską a Hiszpanią o unikaniu podwójnego opodatkowania z 15 listopada 1979 r. (Dz.U. 1982 nr 17 poz. 127), art. 23
- Umowa między Polską a Indonezją o unikaniu podwójnego opodatkowania z 6 października 1992 r. (Dz.U. 1994 nr 46 poz. 187)
- Model stopy zwrotu i katalog Rise Real Bali, wrzesień 2026
Autor: Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
Rise Real Bali to agencja nieruchomości na Bali. Piszemy na podstawie transakcji, które prowadzimy, i danych publicznych – i podajemy źródła.
Raport publikujemy na licencji CC BY 4.0. Możesz cytować, przedrukowywać i wykorzystywać liczby i tekst także w celach komercyjnych, jeśli podasz źródło „Rise Real Bali”, nazwę licencji i link do tej strony. Licencja nie obejmuje zdjęć i wizualizacji: prawa do nich mają deweloperzy i inni uprawnieni.
Udostępnij
WhatsApp
