Ile kosztuje metr kwadratowy na Bali?
Mediana dla wszystkich nowych inwestycji na wyspie to Rp 53,3 mln za metr kwadratowy. Połowa typów lokali mieści się między Rp 41,0 mln a Rp 65,4 mln.
Dla skali: to Rp 5,31 mld za willę o powierzchni 100 m² albo około Rp 2,23 mld za apartament 42 m². Tyle wynosi mediana powierzchni apartamentu z jedną sypialnią. To minimalne ceny cennikowe dla każdego typu lokalu.
Źródło: Baza projektów Rise Real Bali (Airtable), cenniki i prezentacje deweloperów, stan na 9 października 2026
Które rejony Bali są najdroższe, a które najtańsze?
Najwyższa mediana jest w Nuanu: Rp 70,7 mln za m². To nowa dzielnica na zachodnim wybrzeżu, zaprojektowana jako kompletne miejsce do życia. Kupujący płacą tu za całe otoczenie domu.
Canggu nie jest już najdroższe: jego mediana Rp 53,1 mln to dokładnie średnia wyspy. Droższe są dziś sąsiednie Pererenan i Seseh, a na południu Uluwatu i Nusa Dua. Ubud jest o 13–35% tańszy niż wybrzeże.
| Rejon | Mediana za m² | Środkowa połowa rynku | Projekty |
|---|---|---|---|
| Nuanu | Rp 70,7 mln | Rp 52,7 mln – Rp 77,3 mln | 13 |
| Pererenan | Rp 59,0 mln | Rp 45,0 mln – Rp 63,5 mln | 15 |
| Uluwatu | Rp 59,0 mln | Rp 42,1 mln – Rp 70,4 mln | 74 |
| Nusa Dua | Rp 57,4 mln | Rp 48,1 mln – Rp 67,6 mln | 19 |
| Seseh | Rp 57,1 mln | Rp 46,9 mln – Rp 62,0 mln | 11 |
| Sanur | Rp 55,8 mln | Rp 40,9 mln – Rp 57,3 mln | 12 |
| Pandawa | Rp 53,2 mln | Rp 47,3 mln – Rp 66,9 mln | 10 |
| Canggu | Rp 53,1 mln | Rp 39,5 mln – Rp 65,0 mln | 65 |
| Kerobokan | Rp 47,5 mln | Rp 36,5 mln – Rp 53,1 mln | 7 |
| Ungasan | Rp 47,3 mln | Rp 40,8 mln – Rp 63,2 mln | 28 |
| Ubud | Rp 46,0 mln | Rp 36,8 mln – Rp 57,1 mln | 53 |
| Cemagi | Rp 44,6 mln | Rp 32,6 mln – Rp 54,4 mln | 10 |
| Umalas | Rp 44,2 mln | Rp 34,7 mln – Rp 50,6 mln | 12 |
Źródło: Baza Rise Real Bali; rejony z co najmniej 15 typami lokali; Bukit, Pecatu i Bingin liczone w Uluwatu
Chcesz wyliczenie dla swojego budżetu?
Gusti Ayu wyśle na WhatsApp wyliczenie stopy zwrotu netto dla Twojego budżetu.
Czy bliżej plaży znaczy drożej?
Nie zawsze. Najdroższy metr kwadratowy jest 300 m – 1 km od plaży: Rp 62,0 mln. Tuż przy wodzie deweloperzy zwykle budują duże wille na dużych działkach, gdzie każdy metr kosztuje mniej. W zasięgu spaceru do plaży powstają kompaktowe apartamenty, a ich metr jest droższy.
Dalej niż 3 km od morza metr kwadratowy jest o około jedną czwartą tańszy niż w strefie spacerowej.
- Rp 54,2 mln
- Rp 62,0 mln
- Rp 52,7 mln
- Rp 46,7 mln
Źródło: Baza projektów Rise Real Bali (Airtable), cenniki i prezentacje deweloperów, stan na 9 października 2026
Dlaczego m² apartamentu jest droższy niż m² willi?
Metr kwadratowy willi jest średnio o 30% tańszy: Rp 43,9 mln wobec Rp 63,1 mln w apartamentach. Pierwszy powód to wielkość. Mediana apartamentu z jedną sypialnią to 42 m², willi z jedną sypialnią 65 m², z dwiema 120 m², z trzema 192 m². W małym lokalu kuchnia, łazienka i instalacje rozkładają się na mniej metrów.
Drugi powód to części wspólne: baseny, recepcję i siłownie opłacają kupujący apartamenty. Apartament i willę porównuj więc po dochodzie i kosztach utrzymania, jak w naszym zestawieniu rentowności najmu według rejonów, a nie po cenie za m².
- Rp 63,2 mln
- Rp 63,1 mln
- Rp 56,9 mln
- Rp 45,8 mln
- Rp 43,9 mln
Źródło: Baza Rise Real Bali: studia 97, apartamenty 310, wille 524, domy szeregowe 44, penthouse'y 34 typy lokali
Co jest droższe za m²: inwestycja w budowie czy gotowy dom?
W projektach w budowie mediana ceny metra kwadratowego to Rp 55,9 mln, w ukończonych Rp 48,0 mln. Różnica wynosi około 16%.
Nasza interpretacja: ukończone projekty ruszyły wcześniej, gdy ziemia i budowa były tańsze. Nowe inwestycje wyceniają dzisiejszą ziemię. Rabat dla pierwszych kupujących w obrębie jednego projektu jest realny. Ale nowej inwestycji i dawno ukończonego sąsiada nie da się porównać po cenie za m². Zobacz zakup willi off-plan na Bali.
Źródło: Baza projektów Rise Real Bali (Airtable), cenniki i prezentacje deweloperów, stan na 9 października 2026
Ile kosztuje zakup willi lub apartamentu na Bali?
Tylko 7% typów lokali w bazie kosztuje mniej niż Rp 1,77 mld, a 20% mniej niż Rp 2,30 mld. Do ceny dochodzą notariusz, prawnik, meble, jeśli nie są w cenie, i start wynajmu. Przy willi za Rp 4,42 mld to około Rp 460 mln więcej.
| Typ | Mediana | Środkowa połowa rynku |
|---|---|---|
| Studio | Rp 2,27 mld | Rp 1,94 mld – Rp 2,83 mld |
| Apartament z 1 sypialnią | Rp 2,57 mld | Rp 2,12 mld – Rp 3,43 mld |
| Apartament z 2 sypialniami | Rp 5,28 mld | Rp 4,34 mld – Rp 6,99 mld |
| Willa z 1 sypialnią | Rp 3,00 mld | Rp 2,39 mld – Rp 3,89 mld |
| Willa z 2 sypialniami | Rp 5,04 mld | Rp 4,07 mld – Rp 6,16 mld |
| Willa z 3 sypialniami | Rp 7,30 mld | Rp 5,84 mld – Rp 11,13 mld |
| Willa z 4 sypialniami | Rp 12,86 mld | Rp 9,35 mld – Rp 15,48 mld |
Źródło: Baza Rise Real Bali, 1 110 typów lokali w 395 projektach, minimalne ceny cennikowe
Co jeszcze wpływa na cenę: okres dzierżawy, strefa, rentowność
Cena z cennika to nie wszystko. Większość zagranicznych kupujących nabywa leasehold. W 82% projektów z podanym okresem trwa on 30 lat lub krócej, więc porównuj cenę za rok dzierżawy.
Co trzeci projekt stoi na działce w strefie mieszkaniowej. To ważne przy najmie krótkoterminowym: zobacz strefy i pozwolenia nowych inwestycji na Bali. Mediana deklarowanej rentowności to 14%, ale rzadko podaje się ją netto: zobacz deklarowaną rentowność.
Co to znaczy dla kupującego
- Porównuj cenę za m² z medianą rejonu: dużo niżej – zapytaj dlaczego, dużo wyżej – wiedz, za co płacisz.
- Rozrzut cen w obrębie rejonu jest większy niż między rejonami.
- Apartamenty i wille porównuj po dochodzie i kosztach, nie po cenie za m².
- Nowa inwestycja i dawno ukończony dom wyceniają ziemię z różnych lat.
- Zaplanuj około 10% ponad cenę na sfinalizowanie zakupu.
Częste pytania
Ile kosztuje metr kwadratowy na Bali w 2026 roku?
Mediana dla nowych inwestycji na Bali to Rp 53,3 mln za m². Dane: 1 048 typów lokali w 364 projektach z bazy Rise Real Bali, stan na 9 października 2026. Połowa typów lokali mieści się między Rp 41,0 mln a Rp 65,4 mln.
W którym rejonie Bali nieruchomości są najdroższe?
Według mediany ceny za m² w Nuanu: Rp 70,7 mln. Dalej są Pererenan i Uluwatu, po około Rp 59,0 mln. Canggu ma Rp 53,1 mln, czyli średnią wyspy.
Gdzie na Bali nieruchomości są najtańsze?
Wśród rejonów z wystarczająco dużą próbą: Umalas (Rp 44,2 mln za m²), Cemagi (Rp 44,6 mln) i Ubud (Rp 46,0 mln).
Ile kosztuje willa na Bali?
Mediany cen minimalnych: willa z jedną sypialnią Rp 3,00 mld, z dwiema Rp 5,04 mld, z trzema Rp 7,30 mld. Do tego około 10% na notariusza, prawnika, meble i start wynajmu.
Czy można kupić nieruchomość na Bali poniżej Rp 1,77 mld?
Tak, ale rzadko: w naszej bazie to 7% typów lokali, głównie studia i małe apartamenty.
Skąd pochodzą te dane?
Z bazy projektów Rise Real Bali: cenniki deweloperów, tabele dostępności i prezentacje zebrane w jednej tabeli, stan na 9 października 2026. Mediany są dostępne w pliku CSV.
Skąd to wiemy
Źródło: baza projektów Rise Real Bali (Airtable) zbudowana z cenników deweloperów, tabel dostępności i prezentacji; stan na 9 października 2026. 395 projektów z cenami lokali, 1 110 typów lokali. Ceny to minimalna cena cennikowa dla typu lokalu, w rupiach po kursie referencyjnym serwisu. Cenę za m² liczymy z 1 048 typów lokali z ceną i powierzchnią; wartości odstające poniżej Rp 8,9 mln i powyżej Rp 266 mln za m² wyłączono. Rejony z co najmniej 15 typami lokali; Bukit, Pecatu i Bingin liczone w Uluwatu; Lombok i Sumba wyłączone. Środkowa połowa = od pierwszego do trzeciego kwartyla. To statystyka rynkowa, a nie wycena konkretnej nieruchomości.
- Baza projektów Rise Real Bali (Airtable), cenniki i prezentacje deweloperów, stan na 9 października 2026
- Przeliczenie na rupie po kursie referencyjnym serwisu
Autor: Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
Rise Real Bali to agencja nieruchomości na Bali. Piszemy na podstawie transakcji, które prowadzimy, i danych publicznych – i podajemy źródła.
Raport publikujemy na licencji CC BY 4.0. Możesz cytować, przedrukowywać i wykorzystywać liczby i tekst także w celach komercyjnych, jeśli podasz źródło „Rise Real Bali”, nazwę licencji i link do tej strony. Licencja nie obejmuje zdjęć i wizualizacji: prawa do nich mają deweloperzy i inni uprawnieni.
Udostępnij
WhatsApp
