Louer ou acheter à Bali : le calcul sur cinq ans

Bali ne publie aucune statistique officielle sur les loyers de longue durée. Nous avons donc constitué notre propre échantillon : 480 annonces de location au mois et à l'année, réparties sur neuf quartiers et relevées le 7 septembre 2026. L'écart à l'intérieur d'un même quartier dépasse celui qui sépare les quartiers. Voyez chaque médiane comme le milieu d'une fourchette et négociez à partir de là, surtout sur les durées longues.

Une villa de deux chambres à Canggu s'affiche à un loyer médian de Rp 36 M par mois. Pererenan et Ubud en sont proches. Umalas et Uluwatu sont nettement plus chers, et Kedungu et Tabanan sont les moins chers de l'échantillon.

Source : Échantillon de Rise Real Bali de 480 annonces de location longue durée, 7 septembre 2026. Prix demandés, pas des contrats signés.

Sur 41 paires comparables de quartier et de type de villa, le contrat annuel ressort à 22 % sous le tarif mensuel, en médiane. Le deux-chambres de Canggu passe de Rp 36 M à environ Rp 28 M par mois, soit Rp 337 M pour l'année. Les remises vont de presque rien à 58 %, les plus fortes concernant les grandes villas.

Le point faible, c'est la trésorerie. À Bali, la plupart des baux annuels exigent le paiement de l'année entière avant l'emménagement, plus un dépôt de garantie, en général un mois de loyer. L'électricité se paie à part, au compteur : comptez Rp 2 à 4 M par mois pour une villa climatisée avec piscine. Payer deux ou trois ans d'avance fait souvent gagner encore 15 à 20 %.

Source : Échantillon locatif de Rise Real Bali, 7 septembre 2026 ; Knowmads Bali et Bali Villa Hub sur les dépôts de garantie et le paiement d'avance, 2026

Une villa de deux chambres à Canggu s'affiche à un prix médian de Rp 4,96 Md dans notre catalogue. Nous modélisons donc Rp 5 Md pour un leasehold dont le bail court encore 25 ans. Le premier coût, c'est le temps. Un bail perd de la valeur à mesure qu'il s'épuise : dans cinq ans, vous revendriez une villa dont il reste 20 ans. Lissé, cet amortissement représente Rp 200 M par an.

Viennent ensuite les frais courants. Nous provisionnons chaque année 3 % de la valeur de la villa pour les réparations et le remplacement de ce que le climat use, plus environ Rp 15 M pour les taxes sur le terrain et le bâtiment et l'assurance. À l'achat, il faut régler les frais de notaire (1 % de l'acte au maximum), une vérification juridique et un pack mobilier. Nous amortissons le tout sur les cinq ans. Les charges d'usage sont les mêmes que vous louiez ou possédiez : nous les laissons de côté.

Source : Modèle de coûts de Rise Real Bali, septembre 2026 ; médiane du catalogue de Rise Real Bali pour les villas de 2 chambres à Canggu ; PP 24/2016 sur les honoraires de notaire

Mettez les options face à face : l'acheteur qui occupe la villa à plein temps est perdant. Cinq ans de contrats annuels coûtent environ Rp 1,68 Md. La détention coûte environ Rp 2,10 Md. La location au mois est la formule la plus chère pour vivre ici, à Rp 2,16 Md : si vous restez, passez d'abord au bail annuel.

Un dernier ajustement, pour rester honnête : vos Rp 5 Md pourraient rapporter quelque chose ailleurs. À 5 % par an, cela représente Rp 250 M de manque à gagner chaque année côté propriétaire, et l'écart se creuse jusqu'à environ Rp 1,7 Md sur cinq ans.

Source : Modèle et échantillon locatif de Rise Real Bali, septembre 2026

L'achat devient rentable pendant les mois où vous êtes absent et où la villa rapporte. Dans notre modèle de rendement, un deux-chambres à Canggu à Rp 2,5 M la nuit et 60 % de taux d'occupation laisse à un propriétaire résident fiscal indonésien environ Rp 27 M par mois loué, après gestion, entretien et impôt.

L'écart entre la détention et un bail annuel est d'environ Rp 84 M par an. Trois mois de location le couvrent. Un non-résident garde moins, car la retenue sur les loyers est de 20 % au lieu de 10 % : comptez plutôt quatre mois. Si vous intégrez aussi le rendement de 5 % auquel vous renoncez, même une année entière de location ne comble pas tout à fait l'écart à ce prix. L'achat se justifie quand vous le traitez comme un investissement que vous utilisez aussi, et la location en règle exige une licence, comme l'explique notre guide de la licence de location.

Source : Modèle de rendement de Rise Real Bali : le propriétaire garde environ 60 % des revenus en tant que résident fiscal ; PP 34/2017 ; Income Tax Law, article 26 ; Magnum Estate, juin 2026

Nous dissuadons des acheteurs plus souvent qu'on ne le croirait. Voici les situations où louer est la réponse honnête.

Source : Pratique de Rise Real Bali auprès des acheteurs, 2023–2026

Un bail n'a pas besoin du notaire pour être valable, mais un acte notarié a la plus grande force probante en cas de litige. Un contrat avec une partie étrangère doit être rédigé en indonésien en plus de l'anglais. Sauf clause contraire, la version indonésienne prévaut : lisez-la ou faites-la lire.

Deux points vous protègent. Selon le Code civil (article 1576), la vente de la villa ne met pas fin à votre bail, et le nouveau propriétaire reprend les obligations du bailleur. Cette protection ne vaut que si le contrat est signé, daté et décrit le bien. Vérifiez aussi que votre bailleur déclare votre séjour à l'immigration comme la loi l'exige, afin que votre adresse dans le système corresponde à l'endroit où vous habitez.

Source : Civil Code, articles 1576 et 1870 ; Law 24/2009, article 31, et Presidential Regulation 63/2019, article 26, via Hukumonline, 10 juin 2024 ; Law 6/2011 sur l'immigration, article 72

Changez le prix, le quartier ou le nombre de mois d'absence, et la réponse bouge. Notre guide sur le prix d'une villa à Bali donne les prix demandés par quartier, et celui sur les charges courantes détaille la facture mensuelle. Envoyez-nous la villa que vous hésitez à acheter et vos projets pour les cinq prochaines années : nous ferons les deux colonnes pour vous. Vous pouvez aussi parcourir le catalogue.

Questions fréquentes