Investir à Bali en location longue durée : baux annuels et mensuels

C'est un placement régulier, pas un placement élevé. Sur une villa de Canggu à Rp 4 000 000 000 louée un an à la fois, nous modélisons environ 8 % brut et 5 à 6,5 % net pour un résident fiscal. Un locataire qui signe pour douze mois paie en général l'année d'avance : la villa reste rarement vide.

Les chiffres publiés vont dans les deux sens. Global Property Guide a placé le rendement brut moyen des villas de Bali à 4,24 % au troisième trimestre 2026, à partir de loyers et de prix affichés. Bali Villa Realty, une agence, cite 7 à 11 % net sur les locations mensuelles en août 2026. Notre modèle se situe entre les deux. L'écart tient aux villas que l'on moyenne et aux charges que l'on compte.

Les trois sources utilisent des prix demandés, pas des baux signés.

Source : Global Property Guide, rendements locatifs bruts en Indonésie, T3 2026, mis à jour en août 2026 (données d'annonces de Lamudi) ; Bali Villa Realty, Bali rental yield 2026, 25 août 2026 ; modèle de Rise Real Bali

Au mois, les loyers demandés pour deux chambres affichent une médiane de Rp 36,0 M à Canggu, et de Rp 37,2 M à Pererenan. Nous les avons tirés de 480 annonces relevées le 7 septembre 2026. S'engager pour une année pleine a réduit le loyer demandé de 22 % en médiane. À Canggu, cela laisse environ Rp 28 M par mois, soit Rp 337 M sur l'année.

D'autres sources donnent des fourchettes plus larges. La plateforme de location Inivie situe les contrats de 12 mois sur l'île à Rp 15–35 M par mois, Canggu et Seminyak en haut. Le tableau met ses loyers mensuels à côté des rendements nets publiés par une agence.

Des analyses du secteur placent la remise du contrat annuel plus bas, à 10–17 % (Propertia et Knowmads Bali, 2026). Modélisez votre villa à 10–22 % et demandez un vrai devis.

Source : Notre relevé de septembre 2026 de 480 annonces de longue durée, des prix demandés et non des baux signés ; Inivie, Monthly villa rental in Bali, 25 septembre 2026 ; Bali Villa Realty, Bali rental yield 2026, 25 août 2026 ; Propertia et Knowmads Bali, 2026

Sur une villa à Rp 4 Md louée Rp 28 M par mois, un propriétaire résident garde environ Rp 231 M par an. C'est un rendement net de 5,8 %, avec un mois vide entre deux locataires. Le loyer brut atteint Rp 308 M, soit 7,7 %.

Nous avons retranché trois charges. L'impôt libératoire est de 10 % du loyer brut. L'entretien de la piscine et du jardin coûte environ Rp 1,5 M par mois, selon notre estimation. Les réparations, les remplacements et la taxe foncière ajoutent Rp 28 M par an. Le locataire paie l'électricité, l'eau et internet : les charges restent bien plus légères que sur une villa louée à la nuit.

Un propriétaire non-résident paie 20 % au lieu de 10 %, et le rendement net baisse d'environ 0,8 point.

Source : Calcul de Rise Real Bali, hypothèses illustratives ; notre guide des charges d'exploitation, 2026

La location à la nuit rapporte plus une bonne année, et demande beaucoup plus de travail. Notre modèle courte durée sur la même villa de Canggu à Rp 4 Md, à 60 % d'occupation, donne 8,2 % net pour un résident fiscal. Un bail annuel donne 5 à 6,5 % net. Cet écart de deux à trois points paie moins de voyageurs, moins de ménage et un revenu prévisible.

Tout dépend de l'occupation. À 50 %, le modèle à la nuit tombe à 6,8 %, près d'un bail long. AirROI a mesuré 36,2 % d'occupation sur les annonces de Canggu pour les 12 mois jusqu'en juillet 2026. Dans notre pratique, une villa bien gérée tient 60 à 75 %, mais une villa neuve met six à neuf mois à y arriver. Un locataire annuel supprime ce délai.

L'exemple chiffré d'une agence place les deux formules à 0,1 point l'une de l'autre, vers 8,8–8,9 % net (Bali Villa Realty, août 2026). Notre modèle montre un écart plus large. Le calcul complet à la nuit se trouve dans notre guide du rendement locatif, et Airbnb ou réservations directes montre ce que prennent les frais de plateforme.

La location à la nuit exige aussi une licence touristique, que traite notre guide de la licence. La campagne de retrait des annonces du ministère, lancée le 1er août 2026, vise l'hébergement vendu sur les plateformes de réservation. Un bail d'un an à un seul foyer n'y est pas vendu, mais confirmez votre projet avec un avocat.

Source : Modèle de rendement de Rise Real Bali ; AirROI, Canggu, 12 mois jusqu'en juillet 2026 ; Bali Villa Realty, 25 août 2026 ; ministère indonésien du Tourisme, Permenpar 6/2025

Un propriétaire résident fiscal paie un impôt libératoire fixe de 10 % sur le loyer brut (règlement gouvernemental 34/2017), et un non-résident 20 % selon l'article 26 de la loi sur l'impôt sur le revenu. Aucun des deux taux n'autorise de déduction. L'entretien, la sécurité et les charges de service entrent dans le brut, même quand le bail les facture sur une ligne à part.

Un locataire société retient l'impôt et le reverse à votre place. Un locataire particulier ne le fait pas : vous payez vous-même. Le paiement est dû avant le 15 du mois suivant le loyer, et la déclaration avant le 20 dans l'e-Bupot de Coretax. L'administration fiscale a indiqué en août 2026 qu'il ne s'agit pas d'un nouvel impôt pour 2027.

La résidence fixe le taux. Vous êtes résident dès que vous passez plus de 183 jours ici sur 12 mois, comme l'explique notre guide de la résidence fiscale. Les conventions fiscales laissent en général les loyers d'un bien au pays où il se trouve : elles ne baissent donc pas le taux. Sur Rp 336 M de loyer, cela fait Rp 33,6 M contre Rp 67,2 M. La location à la nuit et la taxe régionale figurent dans notre guide de l'impôt sur les revenus locatifs.

Source : Règlement gouvernemental 34/2017 et loi sur l'impôt sur le revenu 7/1983 (article 26(1)(c)) ; Ortax, impôt libératoire sur la location de terrains et de bâtiments ; DDTC, précision de la DGT, 18 août 2026 ; DDTC, charges de service dans l'assiette de l'impôt locatif, 16 mai 2024 ; PwC Worldwide Tax Summaries, Indonésie, revu le 11 juin 2026

Fixez six points par écrit : la durée, l'échéancier de paiement, le dépôt de garantie, qui paie les charges, ce qui se passe en cas de départ anticipé et ce qui se passe si vous vendez.

Le dépôt vaut un mois de loyer, parfois deux pour une villa neuve ou très meublée. Les locataires annuels paient en général six à douze mois d'avance, et cette avance est du loyer, pas un dépôt. Écrivez que la part inutilisée est rendue au prorata si l'une des parties met fin au bail plus tôt, et gardez le dépôt sur une ligne à part.

Vendre une villa louée laisse le bail en place. L'article 1576 du Code civil reprend l'ancienne règle selon laquelle une vente ne rompt aucun bail, sauf clause contraire (Hukumonline, 14 décembre 2025). L'acheteur d'une villa occupée hérite du locataire. Si vous pouvez vendre en cours de bail, prévoyez une clause de sortie dès la signature.

Ajoutez le passeport du locataire et son permis de séjour valide, ainsi qu'une interdiction de sous-louer et de louer à la nuit. L'électricité est facturée au compteur et se place hors loyer. PLN facture Rp 1 699,53 par kWh au-delà de 3 500 VA ce trimestre, et les estimations du secteur situent une facture mensuelle à Rp 2–4 M pour une villa avec climatisation et piscine. Notre guide des charges d'exploitation détaille la facture, et la liste de contrôle de remise des clés fournit un inventaire à joindre à l'emménagement.

Source : Pratique des baux de Rise Real Bali, septembre 2026 ; Bali Management Villas, glossaire du contrat de location annuelle ; Hukumonline, koop breekt geen huur, 14 décembre 2025 ; tarif PLN, juillet–septembre 2026 ; Kompas, 4 juin 2026

Dans notre pratique, les locataires sont des télétravailleurs, des expatriés et des familles qui veulent une base pour un an ou deux. Ils se concentrent là où les loyers ci-dessus sont les plus élevés. Canggu et Pererenan sont les marchés les plus profonds, avec des médianes de Rp 36,0 M et Rp 37,2 M pour deux chambres. Notre guide Canggu ou Pererenan compare les deux, et les pages quartier Canggu, Pererenan, Seminyak, Ubud et Sanur donnent les prix actuels.

Sur une villa en leasehold, le loyer n'est pas tout le rendement, car le droit sur le terrain s'érode chaque année. Une villa avec 25 ans restants rapporte le même loyer la première et la dixième année, mais sa valeur de revente diminue. Voyez leasehold ou pleine propriété et les prolongations avant de comparer les rendements.

Un gestionnaire qui s'occupe des locataires et des réparations coûte moins cher que celui qui gère des séjours à la nuit, mais c'est quand même un coût ; notre guide des frais donne les fourchettes. Testez une villa précise dans le calculateur de rendement, ou parcourez le catalogue. Le prix est celui du promoteur ou du vendeur, et ils paient notre commission : la recherche ne vous coûte rien.

Source : Pratique de Rise Real Bali, 2023–2026 ; notre relevé de loyers de septembre 2026

Questions fréquentes