CANGGU · ID RR-5477

Zamaya: willa z dwiema sypialniami, 127 m², prywatny basen, Tibubeneng w Canggu

Willa z basenem zamiast apartamentu przy plaży: w Zamaya, na północy Tibubeneng, dostajesz 127 m² na dwóch kondygnacjach, dwie sypialnie, trzy łazienki i patio na dachu na działce 149 m². Meble są w cenie Rp 4,78 mld. Leasehold obejmuje 25 lat z przedłużeniem o 25, a deweloper planuje odbiór na marzec 2027 r.

Lokal w projekcie Zamaya

  • Leasehold 25 + 25 lat
  • Fundamenty
  • Prywatny basen
  • Umeblowane
  • 2sypialnie
  • 3łazienki
  • 127 m²dom
  • 149 m²działka
  • Leasehold25 + 25 lat
  • marzec 2027odbiór

Nieruchomość

Co kupujesz

Ta willa to jeden z jedenastu identycznych domów, które Elysium Group Bali buduje w Zamaya. Teren leży w Tibubeneng, na północy Canggu, przy Jl. Poh Gading, wśród pól ryżowych i cichych uliczek. Do plaży Berawa jest ok. 4,7 km.

Dostajesz 127 m² na dwóch kondygnacjach na działce 149 m². Na parterze jest salon z wyspą kuchenną, łazienka dla gości i stół jadalny. Obie sypialnie na piętrze mają własne łazienki. Prywatny basen wypełnia podwórze, na dachu jest patio z tarasem do opalania, a cena obejmuje meble, kuchnię i AGD według specyfikacji dewelopera.

Według bazy ofert działka leży w strefie mieszkaniowej – sprawdzimy to wypisem z RDTR. Leasehold trwa 25 lat, a deweloper deklaruje kolejne 25. Cena to Rp 4,78 mld, z czego 30% płaci się przy podpisaniu MOU. Wniosek o pozwolenie na budowę nr 510306-14102025-019 jest wciąż w rozpatrzeniu, a deweloper planuje odbiór na marzec 2027 r.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Zamaya · Willa z 2 sypialniami: brutto i netto

Deweloper nie publikuje rentowności – ani w folderze, ani nigdzie indziej. Tabela zakłada średnią stawkę Rp 2,7 mln za noc dla willi z dwiema sypialniami w śródlądowym Canggu, po odjęciu prowizji za zarządzanie, podatku, zużycia i utrzymania.

Brutto 14,2%≈ Rp 678 mln rocznie przy obłożeniu 70% i cenie Rp 2,7 mln za noc Netto 8,5%≈ Rp 407 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 11,7 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 678 mln14,2% ceny · Rp 2,7 mln za noc, obłożenie 70%
  • Firma zarządzającaRp 122 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 67,8 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 81,4 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 407 mln8,5% ceny · okres zwrotu ≈ 11,7 lat
Scenariusze obłożenia: Zamaya · Willa z 2 sypialniami
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
60%ostrożnyRp 581 mlnRp 233 mlnRp 349 mln7,3%13,7 lat
70%bazowyRp 678 mlnRp 271 mlnRp 407 mln8,5%11,7 lat
80%optymistycznyRp 775 mlnRp 310 mlnRp 465 mln9,7%10,3 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Deweloper nie podaje w materiałach stopy zwrotu, więc model opiera się wyłącznie na danych rynkowych.
Cena za noc
Rp 2,7 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Canggu to Rp 3,9 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Rynek Canggu: średnio 37,5% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 60%, bazowy 70% i optymistyczny 80%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
BASE Canggu · Willa z 1 sypialnią, 50 m²: 9,3% netto przy obłożeniu 70%; BASE Canggu · Willa z 1 sypialnią, 40 m²: 9,4% netto przy obłożeniu 70%; White Palm · Willa z 2 sypialniami: 7,3% netto przy obłożeniu 70%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Willa jest w leasehold na 25 lat, który według dewelopera można przedłużyć o kolejne 25. Droga prowadzi od MOU z wpłatą 30% do PPJB, a potem do notarialnej umowy leasehold przy odbiorze. Wniosek o PBG nie przeszedł jeszcze rozpatrzenia. SLF i licencja na najem czekają na koniec budowy.

Prawo i pozwolenia: Zamaya · Willa z 2 sypialniami
Forma własnościLeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold25 + 25 latLiczy się czas od odbioru, a nie od zakupu. Warunki przedłużenia trafiają do umowy.
Strefa (RDTR)Mieszkaniowa, według bazy ofertProsimy o wypis z RDTR. Najem krótkoterminowy wymaga strefy turystycznej albo osobnego potwierdzenia.
Pozwolenie na budowę (PBG)Wniosek 510306-14102025-019 w rozpatrzeniuPrzed rezerwacją prosimy o wypis pokazujący wydane pozwolenie.
DeweloperElysium Group Bali, podmiot prawny do potwierdzeniaSprawdzamy podmiot prawny i projekty, które Elysium Group Bali już oddało.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Po zakończeniu budowyLicencja na najem wymaga najpierw SLF, dlatego raty idą za etapami budowy, a nie za kalendarzem.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Do potwierdzeniaAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak, rynek działa bez niegoChroni Cię konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara za opóźnienie oddania zapisana w kontrakcie.
Wyposażenie i odbiórUmeblowane, odbiór w marcu 2027Listę mebli i AGD dołączamy do umowy.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Zamaya · Willa z 2 sypialniami?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – Zamaya · Willa z 2 sypialniami

  1. RezerwacjaMOU idzie w parze z pierwszą wpłatą 30%, według dewelopera.
  2. Etapy budowyRaty idą za etapami budowy; dokładny podział dla tej willi ustalamy.
  3. OdbiórOstatnią wpłatę robisz po odbiorze technicznym, w zamian za komplet dokumentów.

W materiałach dewelopera harmonogram nie jest ostateczny. Po pierwszej wpłacie 30% jeden dokument mówi o 30% po stanie surowym, inny o 15 + 15 + 10. Wersję ustalamy z deweloperem i wpisujemy do PPJB.

Położenie

Położenie: Tibubeneng · Canggu

Północne Tibubeneng daje widok na pola ryżowe, ciche ulice i mniej więcej dwa razy więcej metrażu, niż te same pieniądze kupią na wybrzeżu. Na plażę i do nadmorskich kawiarni trzeba liczyć 12–15 minut skuterem.

Zamaya: wille w rzędzie wzdłuż pól ryżowych
Canggu · Badung · Jl. Poh Gading
  • Plaża Berawa≈ 4,7 km
  • Najbliższy sklep≈ 660 m
  • Nextdoor Coffee and Kitchen≈ 750 m
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 50 min

Kupujący w śródlądowym Canggu rezygnują ze spaceru na plażę, żeby za pieniądze apartamentu mieć dom z własną działką i basenem. Płacą za to dojazdem nad ocean – codziennie.

Tibubeneng · Canggu · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 71hotele
  • 24restauracje
  • 14atrakcje
  • 7przychodnie
  • 7kawiarnie
  • 5szkoły
  • 4sklepy

Najbliższe miejsca

  • Goddess Lashspa · 519 m
  • De Chy Massagespa · 609 m
  • Gravity Stretching Canggusiłownia · 612 m
  • Bali MMAsiłownia · 636 m
  • UD Trisna Putrasklep · 659 m
  • Pondok Gede Eco-Lodgehotel · 685 m
  • Pancing Balisklep · 714 m
  • Nextdoor Coffee and Kitchenrestauracja · 753 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Zamaya · Willa z 2 sypialniami

Ile Rise Real Bali bierze za zakup tej willi w Zamaya?

Nic nam nie płacisz. Obowiązuje cena z cennika dewelopera, a deweloper pokrywa naszą prowizję. Przy tej willi sprawdzamy, na jakim etapie jest wniosek o PBG, strefę w RDTR i dzierżawę gruntu na 25 + 25 lat. Ten przegląd robimy przed Twoją rezerwacją i sami za niego płacimy. Otwarte punkty dostajesz na piśmie.

Czy mogę kupić willę zdalnie, gdy jest jeszcze w budowie?

Tak. Oglądanie odbywa się przez Zoom, a dokumenty i umowę u notariusza podpisuje Twój pełnomocnik. Odbiór na miejscu bierzemy na siebie. Kompleks wciąż rośnie, więc każda rata odpowiada etapowi, który sprawdzamy na budowie i dokumentujemy zdjęciami. Ostatnia wpłata idzie za dokumenty, a żadna rezerwacja nie wychodzi, zanim dokumenty się zgodzą.

Skąd się biorą liczby o rentowności?

Stawka Rp 2,7 mln za noc wychodzi od danych AirROI dla Canggu, skorygowanych w dół o typ: willa z dwiema sypialniami i basenem 4,7 km od plaży zarabia mniej niż wille przy Batu Bolong. Przy obłożeniu 70%, naszym wariancie bazowym, model pokazuje 8,5% netto. Koszty zabierają 40% przychodu. Całość to nasz szacunek, a nie gwarancja dochodu.

Co dostaję z willą za Rp 4,78 mld?

Dom 127 m² z basenem na podwórzu i patio na dachu, a do tego meble, kuchnię i AGD według specyfikacji dewelopera. Rysunki dewelopera potwierdzają rzuty. Specyfikację mebli dołączamy do umowy, żeby przy odbiorze było z czym porównać. Wszystkie jedenaście willi ma tę samą cenę; różni się tylko położenie działki.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →