CANGGU · ID RR-2127

Zamaya: wille z dwiema sypialniami i basenem wśród pól ryżowych w Tibubeneng, Canggu

Dla inwestora, który chce wynajmować dom, a nie apartament: jedenaście dwupoziomowych willi na północy Tibubeneng, każda 127 m² na działce 149 m², z dwiema sypialniami, prywatnym basenem i patio na dachu. Ceny od Rp 4,78 mld z umeblowaniem. Leasehold trwa 25 lat z możliwością przedłużenia o kolejne 25.

Leasehold 25 + 25 lat
Fundamenty
Prywatny basen
Umeblowane

2sypialnie
3łazienki
127 m²dom
149 m²działka
Leasehold25 + 25 lat
11willi w projekcie

Nieruchomość

Co kupujesz

Zamaya powstaje w Tibubeneng, na północnym skraju Canggu, przy Jl. Poh Gading. Wokół są pola ryżowe i ciche uliczki, a do plaży Berawa jest ok. 4,7 km. Wszystkie jedenaście willi ma ten sam projekt: dwie kondygnacje, dwie sypialnie, prywatny basen na podwórzu i patio na dachu z tarasem do opalania.

Każdy dom ma 127 m² na działce 149 m². Na dole jest salon z wyspą kuchenną, jadalnia i łazienka dla gości. Na górze obie sypialnie mają własne łazienki. Cena obejmuje kuchnię, AGD i meble według specyfikacji dewelopera, a rzuty potwierdzają jego rysunki.

Nasza baza ofert umieszcza grunt w strefie mieszkaniowej, co musi potwierdzić wypis z RDTR. Leasehold to 25 lat z przedłużeniem o kolejne 25. Każda willa ma tę samą cenę, Rp 4,78 mld. Wniosek o pozwolenie na budowę (PBG) złożono pod numerem 510306-14102025-019 i jest na etapie kontroli kompletności dokumentów. Harmonogram wpłat dewelopera jeszcze się do końca nie spina, więc go uzgadniamy.

Cennik dewelopera

Zamaya: rodzaje lokali i ceny

Ceny z cennika dewelopera. Dochód netto każdego lokalu jest na jego stronie – szukaj oznaczenia „z wyliczeniem”.

Rodzaj	Powierzchnia	Sypialnie	Cena	Wyliczenie
Willa 2 sypialnie z basenem	Dom 127 m² · działka 149 m²	2	Rp 4,78 mld	z wyliczeniem →

Metraże i cena pochodzą z naszej bazy ofert i folderu dewelopera. Projekt ma jeden typ willi. Przy rezerwacji potwierdzamy aktualną cenę i to, które działki są jeszcze wolne.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Zamaya: brutto i netto

Deweloper nie pokazuje rentowności w materiałach sprzedażowych. Liczymy Rp 2,7 mln za noc dla willi z dwiema sypialniami i basenem w śródlądowym Canggu i odejmujemy zarządzanie, podatek, zużycie i utrzymanie.

Brutto 14,2%≈ Rp 678 mln rocznie przy obłożeniu 70% i cenie Rp 2,7 mln za noc Netto 8,5%≈ Rp 407 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 11,7 lat

18%Firma zarządzająca10%Podatek12%Zużycie i utrzymanie 60%Zostaje na czysto

Przychód z najmu bruttoRp 678 mln14,2% ceny · Rp 2,7 mln za noc, obłożenie 70%
Firma zarządzającaRp 122 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
PodatekRp 67,8 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
Zużycie i utrzymanieRp 81,4 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
Zostaje nettoRp 407 mln8,5% ceny · okres zwrotu ≈ 11,7 lat

Scenariusze obłożenia: Zamaya
Obłożenie	Przychód brutto	Koszty 40%	Netto	% ceny	Okres zwrotu
60%ostrożny	Rp 581 mln	Rp 233 mln	Rp 349 mln	7,3%	13,7 lat
70%bazowy	Rp 678 mln	Rp 271 mln	Rp 407 mln	8,5%	11,7 lat
80%optymistyczny	Rp 775 mln	Rp 310 mln	Rp 465 mln	9,7%	10,3 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera: Deweloper nie podaje w materiałach stopy zwrotu, więc model opiera się wyłącznie na danych rynkowych.
Cena za noc: Rp 2,7 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Canggu to Rp 3,9 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie: Rynek Canggu: średnio 37,5% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 60%, bazowy 70% i optymistyczny 80%.
Koszty: 40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty: BASE Canggu · Willa z 1 sypialnią, 50 m²: 9,3% netto przy obłożeniu 70%; BASE Canggu · Willa z 1 sypialnią, 40 m²: 9,4% netto przy obłożeniu 70%; White Palm · Willa z 2 sypialniami: 7,3% netto przy obłożeniu 70%.
Raporty i dane: AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Poproś o wyliczenie na WhatsApp

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Forma własności to leasehold na 25 lat z przedłużeniem o kolejne 25, według dewelopera. Dokumenty zaczynają się od MOU i pierwszej wpłaty 30%, potem jest PPJB, a na końcu rejestracja leasehold u notariusza. Wniosek o PBG jest w rozpatrzeniu. SLF i licencję na najem willa może dostać dopiero po zakończeniu budowy.

Prawo i pozwolenia: Zamaya
Forma własności	LeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold	25 + 25 latPozostały okres liczymy od odbioru, a nie od daty zakupu, a warunki przedłużenia wpisujemy do umowy.
Strefa (RDTR)	Mieszkaniowa, według bazy ofertRozstrzyga wypis z RDTR. Najem na doby wymaga strefy turystycznej albo osobnego potwierdzenia.
Pozwolenie na budowę (PBG)	Wniosek 510306-14102025-019 w rozpatrzeniuPrzed rezerwacją prosimy o wypis z wydanego pozwolenia.
Deweloper	Elysium Group Bali, podmiot prawny do potwierdzeniaSprawdzamy podmiot prawny i budynki, które deweloper już oddał.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)	Po zakończeniu budowyBez SLF nie ma licencji na najem, dlatego każdą wpłatę wiążemy z zakończonym etapem, a nie z datą.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)	Do potwierdzeniaAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)	Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow dewelopera	Brak, rynek działa bez niegoChroni Cię konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara za opóźnienie oddania zapisana w kontrakcie.
Wyposażenie i odbiór	Umeblowane, odbiór w marcu 2027Specyfikacja mebli i AGD trafia do umowy jako załącznik.

Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.

Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali

Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Zamaya?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.09:41

Warunki

Harmonogram wpłat – Zamaya

RezerwacjaPodpisujesz MOU i wpłacasz 30% z góry, według materiałów dewelopera.
Etapy budowyKolejne raty idą za budową; podział dla Twojej willi potwierdzamy.
OdbiórOstatnia wpłata idzie za komplet dokumentów i odbiór techniczny.

Materiały dewelopera nie zamykają pełnego harmonogramu. Pierwsza wpłata 30% jest jasna. Potem jeden dokument mówi o 30% po postawieniu stanu surowego, inny o ratach 15 + 15 + 10. Uzgadniamy je i zapisujemy wynik w PPJB.

Położenie

Położenie: Tibubeneng · Canggu

Północne Canggu zamienia plażowe życie na pola ryżowe, ciche ulice i metraż, który bliżej wybrzeża kosztuje mniej więcej dwa razy tyle. Minus to 12–15 minut skuterem do plaży i nadmorskich kawiarni.

Zamaya: rząd willi widziany od strony pól ryżowych — Canggu · Badung · Jl. Poh Gading

Plaża Berawa≈ 4,7 km
Najbliższy sklep≈ 660 m
Nextdoor Coffee and Kitchen≈ 750 m
Lotnisko Ngurah Rai≈ 50 min

Kupujący wybierają śródlądowe Canggu, żeby za cenę apartamentu przy plaży mieć dom z działką i basenem. Płacą za to codziennym dojazdem nad ocean.

Tibubeneng · Canggu · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

71hotele
24restauracje
14atrakcje
7przychodnie
7kawiarnie
5szkoły
4sklepy

Najbliższe miejsca

Goddess Lashspa · 519 m
De Chy Massagespa · 609 m
Gravity Stretching Canggusiłownia · 612 m
Bali MMAsiłownia · 636 m
UD Trisna Putrasklep · 659 m
Pondok Gede Eco-Lodgehotel · 685 m
Pancing Balisklep · 714 m
Nextdoor Coffee and Kitchenrestauracja · 753 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Zamaya

Ile Rise Real Bali bierze za zakup w Zamaya?

Nic. Naszą prowizję płaci deweloper, a cena z cennika się nie zmienia. Przegląd dokumentów przed rezerwacją też nic Cię nie kosztuje. W Zamaya sprawdzamy leasehold 25 + 25 lat i warunki przedłużenia, strefę w wypisie z RDTR i pozwolenie na budowę. Wniosek ma numer, a o wypis z wydanego pozwolenia prosimy, zanim wpłacisz rezerwację.

Czy willę w Zamaya można kupić bez lotu na Bali?

Tak. Budowę oglądasz przez Zoom, u notariusza podpisuje Twój pełnomocnik, a odbiór na miejscu bierzemy na siebie. Projekt jest na etapie fundamentów, a deweloper planuje odbiór w marcu 2027 r. Prosimy o harmonogram rat dla Twojej willi i wiążemy każdą wpłatę z etapem budowy. Ostatnia idzie za komplet dokumentów.

Skąd się biorą liczby o rentowności?

Punktem wyjścia jest cena za noc z AirROI dla Canggu, skorygowana o typ: willa z dwiema sypialniami i własnym basenem, 4,7 km od plaży, wynajmuje się taniej niż wille przy Batu Bolong. Obłożenie odpowiada segmentowi z profesjonalnym zarządzaniem. Koszty w modelu to 40% przychodu, a wynik to nasz szacunek, nie gwarantowany dochód.

Co obejmuje cena Rp 4,78 mld?

Willę 127 m² na działce 149 m² z prywatnym basenem, patio na dachu z tarasem do opalania i wyposażeniem: kuchnią, AGD i meblami według specyfikacji dewelopera. Tę specyfikację dołączamy do umowy. Podatki transakcyjne, notariusz i przedłużenie leasehold są poza ceną i liczymy je osobno przed rezerwacją.

Czy willę w Zamaya można wynajmować na doby?

Nie, dopóki nie ma dokumentów. Najem na doby wymaga ważnej licencji (NIB), a regencja wydaje ją dopiero po pozwoleniu na użytkowanie (SLF). Nasza baza ofert umieszcza ten grunt w strefie mieszkaniowej, więc przed rezerwacją sprawdzamy to wypisem z RDTR. Dopóki licencji nie ma, dochód liczymy z najmu długoterminowego, a nie na doby.

Lokale w tym projekcie