CANGGU · ID RR-2127

Zamaya: فلل بغرفتي نوم ومسابح بين حقول الأرز في تيبوبينينج، كانجو

لمستثمر الإيجار الذي يريد بيتاً لا شقة: إحدى عشرة فيلا من طابقين في شمال تيبوبينينج (Tibubeneng)، لكل منها 127 م² مبنية على قطعة أرض 149 م²، وغرفتا نوم، ومسبح خاص، وتراس على السطح. الأسعار من 4.78 مليار روبية مع الأثاث. عقد الإيجار 25 سنة قابل للتمديد 25 سنة أخرى.

  • إيجار طويل 25 + 25 سنة
  • الأساسات
  • مسبح خاص
  • مفروشة
  • 2غرف نوم
  • 3حمامات
  • 127 م²المنزل
  • 149 م²قطعة الأرض
  • إيجار طويل الأمد25 + 25 سنة
  • 11فيلا في المشروع

العقار

ماذا تشتري

يُبنى Zamaya في تيبوبينينج، على الطرف الشمالي من كانجو (Canggu) قرب شارع Poh Gading. حول الموقع حقول أرز وأزقة هادئة، وشاطئ بيراوا على بعد نحو 4.7 كم. الفلل الإحدى عشرة بتصميم واحد: طابقان، وغرفتا نوم، ومسبح خاص في الفناء، وتراس على السطح بمنطقة للتشمس.

لكل منزل 127 م² على قطعة أرض 149 م². في الطابق الأرضي غرفة معيشة مع جزيرة مطبخ، ومنطقة طعام، وحمام ضيوف. في الطابق العلوي غرفتا نوم لكل منهما حمامها. السعر يشمل المطبخ والأجهزة والأثاث وفق مواصفات المطوّر، ورسومات المطوّر تدعم المخططات.

قاعدة إعلاناتنا تضع الأرض في منطقة سكنية، ويجب أن يؤكد ذلك مستخرج من المخطط التنظيمي (RDTR). عقد الإيجار 25 سنة مع تمديد 25 سنة أخرى. كل الفلل بسعر واحد: 4.78 مليار روبية. قُدِّم طلب رخصة البناء (PBG) برقم 510306-14102025-019، وهو في مرحلة التحقق من اكتمال المستندات. جدول دفعات المطوّر لا يتطابق كلياً حتى الآن، فنحن نوفّق بين بنوده.

قائمة أسعار المطوّر

Zamaya: أنواع الوحدات وأسعارها

الأسعار من قائمة أسعار المطوّر. الدخل الصافي لكل وحدة في صفحتها، عليها علامة «مع الحساب».

النوعالمساحةغرف النومالسعرالأرقام
فيلا بغرفتي نوم ومسبحمنزل 127 م² · أرض 149 م²24.78 مليار روبيةمع الحساب ←

المساحات والسعر من قاعدة إعلاناتنا وكتيّب المطوّر. في المشروع نوع واحد من الفلل. عند الحجز نؤكد السعر الحالي والقطع التي ما زالت متاحة.

حساب هذا العقار

عائد Zamaya: الإجمالي والصافي

لا يعرض المطوّر أي عائد في مواد البيع. نحسب 2.7 مليون روبية لليلة لفيلا بغرفتي نوم ومسبح في كانجو الداخلية، بعد خصم الإدارة والضرائب والاستهلاك والصيانة.

إجمالي 14.2%≈ 678 مليون روبية سنوياً بإشغال 70% و2.7 مليون روبية لليلة صافٍ 8.5%≈ 407 مليون روبية سنوياً · الاسترداد خلال ≈ 11.7 سنة
  • إيراد الإيجار الإجمالي678 مليون روبية14.2% من السعر · سعر الليلة 2.7 مليون روبية، الإشغال 70%
  • شركة الإدارة122 مليون روبية18% من الإيراد · في السوق بين 15 و25%
  • الضرائب67.8 مليون روبية10% من دخل الإيجار · النسبة تتبع هيكل الحيازة
  • الاستهلاك والصيانة81.4 مليون روبية12% من الإيراد · أيام الفراغ بين الحجوزات والمستهلكات والإصلاحات
  • الصافي لك407 مليون روبية8.5% من السعر · الاسترداد خلال ≈ 11.7 سنة
سيناريوهات الإشغال: Zamaya
الإشغالالدخل الإجماليالمصاريف 40%الصافي% من السعرفترة استرداد رأس المال
60%متحفظ581 مليون روبية233 مليون روبية349 مليون روبية7.3%13.7 سنة
70%أساسي678 مليون روبية271 مليون روبية407 مليون روبية8.5%11.7 سنة
80%قوي775 مليون روبية310 مليون روبية465 مليون روبية9.7%10.3 سنة

من أين الأرقام

أرقام المطور
لا تذكر مواد المطور أي عائد، لذلك يعتمد النموذج على بيانات السوق وحدها.
سعر الليلة
2.7 مليون روبية، تقديرنا للمنطقة: تقدّر AirROI متوسط إيراد الإعلان في Canggu بنحو 3.9 مليون روبية (آخر 12 شهراً حتى يوليو 2026)، مع تعديلها بحسب نوع العقار ومساحته ومستوى التشطيب.
نسبة الإشغال
يبلغ الإشغال في سوق Canggu نحو 37.5% على جميع إعلانات AirROI؛ بلغ متوسط إشغال فنادق بالي 73.2% في 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). للعقارات المؤجرة عبر شركة إدارة محترفة نحسب ثلاثة سيناريوهات: متحفظ 60%، وأساسي 70%، وقوي 80%.
المصاريف
40% من الإيراد: شركة الإدارة 18% (النطاق في السوق 15–25%)، والضريبة 10%، والاستهلاك والصيانة 12%.
عقارات مماثلة
BASE Canggu · فيلا بغرفة نوم، 50 م²: 9.3% صافٍ بإشغال 70%; BASE Canggu · فيلا بغرفة نوم، 40 م²: 9.4% صافٍ بإشغال 70%; White Palm · فيلا بغرفتي نوم: 7.3% صافٍ بإشغال 70%.
التقارير والبيانات
AirROI (بيانات سوق الإيجار قصير الأمد، آخر 12 شهراً حتى يوليو 2026)؛ Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (مارس 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; تقريرنا عن سوق بالي 2026; عائد الفلل في كانجو وبيريرينان.

هذا تقدير من Rise Real Bali، وليس ضماناً للدخل. نعيد حساب سعر الليلة والإشغال لوحدتك ولشركة الإدارة التي تختارها؛ وبيانات العقار من مواد المطوّر. منهجيتنا وما لا نضمنه مشروحان في المعلومات القانونية.

الملكية

الملكية وما تحصل عليه فعلاً

الحيازة إيجار طويل 25 سنة مع تمديد 25 سنة أخرى، بحسب المطوّر. تبدأ الأوراق بمذكرة تفاهم (MOU) ودفعة أولى 30%، ثم عقد البيع الأولي (PPJB)، وتنتهي بتسجيل عقد الإيجار أمام كاتب العدل. طلب رخصة البناء (PBG) قيد الدراسة. ولا تحصل الفيلا على شهادة SLF ورخصة التأجير إلا بعد انتهاء البناء.

الملكية والتراخيص: Zamaya
شكل الحيازةإيجار طويل الأمدلا يحق للأجنبي التملك الحر (Hak Milik) باسمه. الطرق القانونية ثلاث: الإيجار طويل الأمد (leasehold)، وحق الانتفاع (Hak Pakai) للمقيم الحاصل على إقامة، وشركة برأس مال أجنبي (PT PMA) تحمل حق المساطحة (HGB).
مدة الإيجار25 + 25 سنةنحسب المدة المتبقية من التسليم، لا من تاريخ الشراء، ونكتب شروط التمديد في العقد.
تصنيف الأرضسكني، بحسب بيانات الإعلانمستخرج المخطط التنظيمي (RDTR) يحسم الأمر. التأجير بالليلة يحتاج منطقة سياحية أو تأكيداً منفصلاً.
رخصة البناء (PBG)الطلب 510306-14102025-019، قيد الدراسةنطلب مستخرج الرخصة الصادرة قبل دفعة الحجز.
المطوّرElysium Group Bali، والكيان القانوني قيد المراجعةنراجع الكيان القانوني والمباني التي سلّمها المطوّر.
شهادة صلاحية الاستخدام (SLF)بعد انتهاء البناءمن دون SLF لا رخصة تأجير، لذلك نربط كل دفعة بمرحلة منجزة لا بتاريخ.
رخصة التأجير السياحي (NIB)قيد المراجعةمنصات الحجز مثل Airbnb وBooking.com تحذف الفلل التي لا تحمل رخصة تأجير سياحي سارية (NIB). وإلى أن يحصل هذا العقار على رخصته، نحسب العائد على التأجير طويل الأمد فقط.
التسجيل باسم مواطن إندونيسي (nominee)لا نعتمدهتسجيل العقار باسم مواطن محلي مخاطرة جنائية بموجب اللائحة الإقليمية Perda 4/2026، وقد تخسر العقار عند أول نزاع. لا نتولى صفقات من هذا النوع.
حساب ضمان لدى المطوّر (escrow)لا يوجد، والسوق يعمل من دونهالحماية في هيكل الصفقة: دفعات مرتبطة بمراحل بناء نتحقق منها، وغرامة تأخير في التسليم منصوص عليها في العقد.
الأثاث والتسليممفروشة، التسليم مارس 2027مواصفات الأثاث والأجهزة تدخل العقد كملحق.
قبل دفعة الحجز نراجع الأرض والتراخيص وهوية البائع، ثم نسلّمك تقريراً مكتوباً بكل ما بقي مفتوحاً.
Gusti Ayuوسيطة عقارية · Rise Real Bali
على واتساب

هلا، معك جوستي. أرسل لك قائمة الأسعار الكاملة وخطة السداد لـ Zamaya؟

اترك رقمك على واتساب وأرسلها لك اليوم، مع حساب العائد الصافي.

الشروط

جدول دفعات Zamaya

  1. الحجزتوقّع مذكرة تفاهم (MOU) وتدفع 30% مقدماً، بحسب مواد المطوّر.
  2. مراحل البناءالأقساط التالية تتبع البناء، ونؤكد تقسيمها لفيلتك.
  3. التسليمالدفعة الأخيرة مقابل حزمة المستندات والمعاينة.

مواد المطوّر لا تحسم الجدول كاملاً. الدفعة الأولى 30% واضحة. بعدها، وثيقة تطلب 30% عند اكتمال الهيكل، وأخرى تطلب أقساطاً 15 + 15 + 10. نوفّق بينهما ونثبّت النتيجة في عقد البيع الأولي (PPJB).

الموقع

الموقع: تيبوبينينج · كانجو

شمال كانجو يستبدل صخب الشاطئ بحقول الأرز والشوارع الهادئة ومساحة تكلف قرب الساحل ضعف السعر تقريباً. العيب: 12–15 دقيقة بالسكوتر إلى الشاطئ والمقاهي البحرية.

Zamaya: صف الفلل كما يبدو من حقول الأرز
كانجو · بادونج · شارع Poh Gading
  • شاطئ بيراوا≈ 4.7 كم
  • أقرب متجر≈ 660 م
  • Nextdoor Coffee and Kitchen≈ 750 م
  • مطار نغوراه راي≈ 50 دقيقة

يختار المشترون كانجو الداخلية ليحصلوا على بيت بأرض ومسبح بسعر شقة قرب الشاطئ. والثمن مشوار يومي إلى البحر.

تيبوبينينج · كانجو · خريطة Google

دليل المنطقة وكل عقاراتها

ما القريب

الحي والمحيط

ضمن 1 كم من العقار

  • 71فنادق
  • 24مطاعم
  • 14معالم
  • 7عيادات
  • 7مقاهٍ
  • 5مدارس
  • 4متاجر

الأقرب

  • Goddess Lashسبا · 519 م
  • De Chy Massageسبا · 609 م
  • Gravity Stretching Cangguنادٍ رياضي · 612 م
  • Bali MMAنادٍ رياضي · 636 م
  • UD Trisna Putraمتجر · 659 م
  • Pondok Gede Eco-Lodgeفندق · 685 م
  • Pancing Baliمتجر · 714 م
  • Nextdoor Coffee and Kitchenمطعم · 753 م

الأماكن والمسافات: بيانات OpenStreetMap، © مساهمو OpenStreetMap. المسافات بخط مستقيم من العقار.

إجابات مباشرة

أسئلة عن Zamaya

كم تتقاضى Rise Real Bali عند الشراء في Zamaya؟

لا شيء. عمولتنا من المطوّر، والسعر المعلن يبقى كما هو. ومراجعتنا للمستندات قبل الحجز لا تكلفك شيئاً أيضاً. في Zamaya نتحقق من عقد الإيجار 25 + 25 سنة وشروط تمديده، ومن التصنيف بمستخرج المخطط التنظيمي (RDTR)، ومن رخصة البناء. للطلب رقم، ونطلب مستخرج الرخصة الصادرة قبل أن تدفع الحجز.

هل يمكن شراء فيلا في Zamaya من دون السفر إلى بالي؟

نعم. تتابع الموقع عبر Zoom، ويوقّع كاتب العدل عنك بوكالة قانونية، ونتولى نحن الاستلام على الأرض. المشروع في مرحلة الأساسات، والمطوّر يستهدف التسليم في مارس 2027. نطلب جدول أقساط لفيلتك ونربط كل دفعة بمرحلة بناء. الأخيرة تخرج مقابل حزمة المستندات.

من أين أرقام العائد؟

نبدأ من سعر الليلة في AirROI لكانجو، ونصححه للنوع: فيلا بغرفتي نوم ومسبح خاص على بعد 4.7 كم من الشاطئ تؤجَّر بأقل من فلل باتو بولونج. الإشغال بمستوى الفئة المدارة باحتراف. المصاريف 40% من الإيراد في النموذج، والناتج تقديرنا، وليس دخلاً مضموناً.

ماذا يشمل سعر 4.78 مليار روبية؟

فيلا 127 م² على قطعة أرض 149 م² مع مسبح خاص، وتراس على السطح بمنطقة تشمس، والأثاث: مطبخ وأجهزة ومفروشات وفق مواصفات المطوّر. نرفق هذه المواصفات بالعقد. ضرائب الصفقة وكاتب العدل وتمديد الإيجار خارج السعر، ونحسبها على حدة قبل الحجز.

هل يمكن تأجير فيلا Zamaya بالليلة؟

ليس قبل أن تكتمل الأوراق. التأجير بالليلة يحتاج رخصة سارية (NIB)، ولا تمنحها البلدية إلا بعد شهادة صلاحية الاستخدام (SLF). قاعدة إعلاناتنا تضع هذه الأرض في منطقة سكنية، فنتحقق منها بمستخرج المخطط التنظيمي (RDTR) قبل الحجز. وإلى أن توجد رخصة، نحسب الدخل من التأجير طويل الأمد لا من الليالي.

وحدات هذا المشروع

1 وحدة مع حساب العائد

لكل وحدة: سعر المطوّر، والدخل الصافي من نموذجنا، وحالة الأوراق، وجدول الدفعات.

العقارات

عقارات مشابهة

شاهد كل العقارات ←