CANGGU
Rp 4,78 Md/ 25 + 25 ans
Zamaya · villa 2 chambres
Canggu · Villa 2 chambres
- 2 chambres
- 127 m²
- leasehold 25+25
Voir le détail
CANGGU · ID RR-2127
Zamaya : villas de deux chambres avec piscine au milieu des rizières, à Tibubeneng, Canggu
Les investisseurs locatifs qui préfèrent une maison à un appartement trouvent onze villas sur deux niveaux dans le nord de Tibubeneng, chacune de 127 m² habitables sur une parcelle de 149 m², avec deux chambres, une piscine privée et un patio sur le toit. Les prix démarrent à Rp 4,78 Md, meublées. Le leasehold (bail de longue durée) dure 25 ans, prolongeable de 25 ans.
- Leasehold 25 + 25 ans
- Fondations
- Piscine privée
- Meublée
- 2chambres
- 3salles de bain
- 127 m²maison
- 149 m²parcelle
- Leasehold25 + 25 ans
- 11villas dans le projet
Bien
Ce que vous obtenez
Zamaya sort de terre à Tibubeneng, à la lisière nord de Canggu, près de Jl. Poh Gading. Rizières et rues calmes entourent le site, et la plage de Berawa est à environ 4,7 km. Les onze villas partagent un seul plan : deux niveaux, deux chambres, une piscine privée dans le jardin et un patio sur le toit avec solarium.
Chaque maison offre 127 m² sur une parcelle de 149 m². Au rez-de-chaussée, un séjour avec îlot de cuisine, un coin repas et une salle de bains d'invités. À l'étage, les deux chambres ont chacune leur salle de bains. Le prix comprend la cuisine, l'électroménager et le mobilier selon le descriptif du promoteur, et les plans du promoteur confirment la distribution.
Notre base classe le terrain en zone résidentielle, ce qu'un extrait du RDTR (plan de zonage détaillé) doit confirmer. Le bail est de 25 ans, avec une prolongation de 25 ans. Chaque villa est au même prix, Rp 4,78 Md. La demande de permis de construire (PBG) a été déposée sous le numéro 510306-14102025-019 et en est à la vérification de complétude du dossier. L'échéancier de paiement du promoteur n'est pas encore cohérent : nous le rapprochons.
Grille de prix du promoteur
Zamaya : types de lots et prix
Prix issus de la grille du promoteur. Les lots marqués « avec calcul » ont leur revenu net sur leur propre page.
| Type | Surface | Chambres | Prix | Les chiffres |
|---|---|---|---|---|
| Villa 2 chambres avec piscine | Maison de 127 m² · parcelle de 149 m² | 2 | Rp 4,78 Md | avec calcul → |
Les surfaces et le prix viennent de notre base et de la brochure du promoteur. Le projet n'a qu'un seul type de villa. À la réservation, nous confirmons le prix en vigueur et les parcelles encore libres.
Les chiffres de ce bien
Zamaya : rendement brut et net
Le promoteur n'affiche aucun rendement dans ses documents de vente. Nous modélisons Rp 2,7 M la nuit pour une villa de deux chambres avec piscine dans l'intérieur de Canggu, après déduction de la gestion, des taxes, de l'usure et de l'entretien.
Brut 14,2 %≈ Rp 678 M par an avec 70 % d'occupation et Rp 2,7 M la nuit
Net 8,5 %≈ Rp 407 M par an · amorti en ≈ 11,7 ans
- Revenus locatifs brutsRp 678 M14,2 % du prix · tarif Rp 2,7 M, occupation 70 %
- Société de gestionRp 122 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
- ImpôtsRp 67,8 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
- Usure et entretienRp 81,4 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
- Net pour vousRp 407 M8,5 % du prix · amorti en ≈ 11,7 ans
| Taux d'occupation | Revenu brut | Charges 40 % | Net | % du prix | Durée d'amortissement |
|---|---|---|---|---|---|
| 60 %prudent | Rp 581 M | Rp 233 M | Rp 349 M | 7,3 % | 13,7 ans |
| 70 %base | Rp 678 M | Rp 271 M | Rp 407 M | 8,5 % | 11,7 ans |
| 80 %optimiste | Rp 775 M | Rp 310 M | Rp 465 M | 9,7 % | 10,3 ans |
D'où viennent les chiffres
- Chiffres du promoteur
- Les documents du promoteur n’indiquent pas de rendement : le modèle repose donc uniquement sur les données du marché.
- Tarif par nuit
- Rp 2,7 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 3,9 M le revenu moyen par annonce à Canggu (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
- Taux d’occupation
- la moyenne à Canggu sur toutes les annonces AirROI est de 37,5 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 60 %, central à 70 % et optimiste à 80 %.
- Charges
- 40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
- Annonces comparables
- BASE Canggu · Villa 1 chambre, 50 m² : 9,3 % net avec 70 % d’occupation; BASE Canggu · Villa 1 chambre, 40 m² : 9,4 % net avec 70 % d’occupation; White Palm · villa 2 chambres : 7,3 % net avec 70 % d’occupation.
- Rapports et données
- AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.
Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.
Propriété
Propriété : ce que vous obtenez réellement
Le bien s'acquiert en leasehold de 25 ans, avec une prolongation de 25 ans selon le promoteur. Les formalités commencent par un MOU et un premier paiement de 30 %, passent par un PPJB et s'achèvent par l'enregistrement du bail devant notaire. La demande de PBG est à l'examen. Ce n'est qu'après la fin du chantier que la villa pourra obtenir son SLF et une licence de location.
| Forme de propriété | LeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB). |
|---|---|
| Durée du bail | 25 + 25 ansNous comptons la durée restante à partir de la remise des clés, pas de la date d'achat, et inscrivons les conditions de prolongation au contrat. |
| Zonage | Résidentiel, selon les données de l'annonceUn extrait du RDTR tranche. La location à la nuitée exige une zone touristique ou une confirmation distincte. |
| Permis de construire (PBG) | Demande 510306-14102025-019, en cours d'examenNous demandons l'extrait de l'autorisation délivrée avant l'acompte. |
| Promoteur | Elysium Group Bali, société à confirmerNous vérifions l'entité juridique et les bâtiments que le promoteur a livrés. |
| Certificat de conformité (SLF) | Après les travauxSans certificat de conformité (SLF), pas de licence de location : nous lions donc chaque paiement à une étape achevée plutôt qu'à une date. |
| Licence de location courte durée (NIB) | À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée. |
| Nominee indonésien | Non utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier. |
| Séquestre du promoteur | Aucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat. |
| Mobilier et livraison | Meublée, livraison mars 2027Le descriptif du mobilier et de l'électroménager entre au contrat en annexe. |
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Zamaya ?
Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.
Conditions
Zamaya : échéancier de paiement
- RéservationVous signez un protocole d'accord (MOU) et versez 30 % à la signature, d'après les documents du promoteur.
- Étapes du chantierLes versements suivants suivent l'avancement du chantier ; nous confirmons la répartition pour votre villa.
- LivraisonLe paiement final se fait contre le dossier de documents et l'inspection.
Les documents du promoteur ne règlent pas tout l'échéancier. Le premier paiement de 30 % est clair. Ensuite, un document demande 30 % une fois le gros œuvre terminé, un autre des versements de 15 + 15 + 10. Nous les rapprochons et fixons le résultat dans le PPJB.
Localisation
Emplacement : Tibubeneng · Canggu
Le nord de Canggu échange l'ambiance de la plage contre des rizières, des rues calmes et une surface qui coûte à peu près deux fois plus près de la côte. Contrepartie : 12 à 15 minutes de scooter jusqu'à la plage et aux cafés du front de mer.
- Plage de Berawa≈ 4,7 km
- Commerce le plus proche≈ 660 m
- Nextdoor Coffee and Kitchen≈ 750 m
- Aéroport Ngurah Rai≈ 50 min
On choisit l'intérieur de Canggu pour obtenir une maison avec parcelle et piscine au prix d'un appartement en bord de plage. La contrepartie : un trajet quotidien jusqu'à l'océan.
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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.
Réponses directes
Questions sur Zamaya
Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète chez Zamaya ?
Rien. Notre commission vient du promoteur, et le prix catalogue reste inchangé. Notre examen des documents avant acompte ne vous coûte rien non plus. À Zamaya, nous vérifions le bail de 25 + 25 ans et ses conditions de prolongation, le zonage par un extrait du RDTR et l'autorisation de construire. La demande a un numéro, et nous réclamons l'extrait du permis délivré avant que vous versiez un acompte.
Puis-je acheter une villa Zamaya sans me rendre à Bali ?
Oui. Vous suivez le site sur Zoom, et un notaire signe pour vous sur procuration, tandis que nous gérons la réception sur place. Le projet en est au stade des fondations, et le promoteur vise une livraison en mars 2027. Nous demandons un échéancier pour votre villa et lions chaque paiement à une étape de construction. Le dernier part contre le dossier de documents.
D'où viennent les chiffres de rendement ?
Nous partons du tarif à la nuit d'AirROI pour Canggu, corrigé pour ce type de bien : une villa de deux chambres avec piscine privée, à 4,7 km de la plage, se loue moins cher que les villas proches de Batu Bolong. L'occupation suit le segment géré par des professionnels. Les charges représentent 40 % des revenus dans le modèle, et le résultat est notre estimation, pas un revenu garanti.
Que comprend le prix de Rp 4,78 Md ?
Une villa de 127 m² sur une parcelle de 149 m², avec piscine privée, patio sur le toit avec solarium et mobilier : cuisine, électroménager et équipements selon le descriptif du promoteur. Nous annexons ce descriptif au contrat. Les taxes de transaction, le notaire et la prolongation du bail ne sont pas compris dans le prix ; nous les calculons séparément avant l'acompte.
Puis-je louer une villa Zamaya à la nuitée ?
Pas avant que les documents existent. La location à la nuitée exige une licence de location valide (NIB), que l'administration du kabupaten n'accorde qu'après le certificat de conformité (SLF). Notre base place ce terrain en zone résidentielle : nous le vérifions donc par un extrait du RDTR avant l'acompte. Tant qu'aucune licence n'existe, nous calculons le revenu sur de la location longue durée, pas sur des séjours à la nuitée.
Lots de ce projet
1 lot avec calcul
Chaque fiche indique le prix du promoteur, le revenu net selon notre modèle, l'état des documents et l'échéancier de paiement.
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