Casa adosada en venta en Bali: lo que cambia una pared compartida en el precio y el alquiler

Una casa adosada en venta en Bali es una vivienda en hilera. La ley de vivienda indonesia distingue tres formas de hogar: la casa unifamiliar aislada, la vivienda en hilera (rumah deret) y el edificio de apartamentos. Una hilera es un conjunto de viviendas con los laterales unidos, cada una en su propia parcela. En los anuncios en inglés verás la palabra «townhouse».

Los vendedores de Bali usan el término con holgura. En nuestro catálogo cubre varios casos: casas en hilera con piscina privada junto a un arrozal, casas pareadas de dos en dos por una pared medianera, con jardín en lugar de piscina, casas que rodean una piscina gestionada por un hotel y una hilera de casas dentro de un complejo de apartamentos. Lo que te dice qué compras es el documento del suelo y el contrato de leasehold, no el folleto.

Fuente: Ley 1/2011, artículo 22; Hukumonline Klinik, 2012; Reglamento 11/2008; nuestro catálogo, octubre de 2026

Un adosado queda a medio camino entre los otros dos. Como una villa, tiene su propia puerta de entrada y suele tener patio o piscina. Como un apartamento, comparte paredes y paga una cuota por el complejo.

Fuente: Ley 1/2011; Ley 20/2011; Decreto ATR/BPN 1241/2022; Hukumonline Klinik, 2025

La mayoría de los extranjeros tiene el adosado en leasehold (Hak Sewa), un arrendamiento notarial de la casa y la parcela por un plazo fijo. Todos los adosados de nuestra muestra son leasehold, con plazos base de 22 a 30 años, y varios llevan una prórroga que declara la promotora.

El derecho de uso (Hak Pakai) es la alternativa inscrita para extranjeros residentes. Cuando el suelo es de un indonesio en plena propiedad (Hak Milik), dura 30 años, y para renovarlo hace falta una escritura nueva. Si es una casa con terreno, Bali exige a un comprador extranjero un mínimo de Rp 5.000 millones; si es un apartamento, Rp 2.000 millones. No hemos visto un mínimo aparte para las viviendas en hilera: pregunta a tu notario cuál se aplica. Algo más de la mitad de nuestra muestra baja de Rp 5.000 millones.

La propiedad horizontal (strata title) corresponde a las unidades de los edificios de apartamentos, que la ley define como edificios de varias plantas con partes y suelo comunes. Ningún adosado de nuestra muestra se vende así. Cada derecho tiene su guía: leasehold o plena propiedad y Hak Pakai.

Fuente: Decreto ATR/BPN 1241/2022 vía Hukumonline Klinik y KFMap; Smartlegal, abril de 2021; Hukumonline Klinik, 2025

Los adosados de la muestra de nuestro catálogo cuestan entre Rp 2.640 y 9.060 millones. La mediana por metro cuadrado fue de Rp 47,3 millones, frente a Rp 42,1 millones en las villas, que desglosamos por zonas en la guía de precios de villas. Más de la mitad de los adosados cuesta más por m² que esa mediana de villas, así que la pared compartida no te da ningún descuento.

Fuente: Catálogo de Rise Real Bali, 5 de octubre de 2026; cálculo nuestro

Los adosados de dos dormitorios encajan con familias, con dos parejas que viajan juntas y con estancias largas, porque cada grupo tiene su propio dormitorio. Con la misma ocupación, uno de dos dormitorios consigue además una tarifa por noche más alta que uno de un dormitorio, y esa es la razón principal para elegirlo en lugar de dos unidades pequeñas.

Cuatro cosas mueven las cifras: el número de dormitorios, la piscina (privada, compartida o ninguna), las reseñas de la gestora y la cuota del complejo. También pesa el leasehold que queda, porque limita tus años de ingresos. No hemos encontrado datos públicos que aíslen los adosados: las medias de las plataformas mezclan todos los tipos de vivienda.

La tabla usa una tarifa dentro del rango de Rp 1,9–3,0 millones de nuestros modelos de adosados de dos dormitorios, con sus casos de ocupación del 55–75 %. La última columna resta la cuota de la sección siguiente. La parte del 60 % para el dueño se explica en la guía de rentabilidad.

Fuente: Cálculo de Rise Real Bali. Parte del dueño: gestión 18 %, mantenimiento 12 %, impuesto 10 %. Cuota: Rp 24 millones al año

Un complejo factura una cuota mensual por seguridad, caminos, alumbrado, drenaje, jardines y basuras. Las urbanizaciones indonesias la llaman IPL (iuran pengelolaan lingkungan) y a menudo multiplican la superficie por una tarifa por m². Un ejemplo publicado usa Rp 20.000 por m²: con esa tarifa, una casa de 100 m² paga Rp 2 millones al mes, o Rp 24 millones al año (Cermati, junio de 2026, aritmética nuestra). No hemos encontrado una referencia de Bali, y cada complejo fija la suya.

En un adosado de Rp 3.500 millones, eso es un 0,7 % del precio, o unos 0,7 puntos de rentabilidad neta si tu partida de mantenimiento no lo cubre ya. La guía de gastos de mantenimiento pone precio al resto de una casa de Bali. Antes de firmar, pregunta:

• quién paga la limpieza de la piscina y de la fachada
• cómo cambia la tarifa con el tiempo
• si un fondo de reserva cubre las reparaciones grandes
• cuánto cobra el banjar por su lado, en general entre Rp 50.000 y 300.000 al mes

Fuente: Cermati, 18 de junio de 2026; guía del banjar de Rise Real Bali, 2026

Pide el número de la licencia de obra (PBG) del complejo y de tu unidad antes de pagar un depósito. El PBG sustituyó a la IMB en 2021 y se tramita por el sistema en línea SIMBG. Después vienen otros dos documentos: el contrato privado de compraventa (PPJB) y el certificado de habitabilidad (SLF). La guía de compra sobre plano explica los calendarios de pago.

1. 01
   PBG

   Si aún no está concedido, el contrato debe decir cuándo lo estará.

2. 02
   PPJB

   Para firmar el contrato previo de venta de una vivienda hacen falta suelo de situación clara, un PBG, caminos y suministros instalados y un 20 % de obra hecha (PP 12/2021, artículo 22). Las normas apuntan a la venta de viviendas, así que pregunta a tu notario cómo alcanzan a un leasehold.

3. 03
   SLF

   Certifica que el edificio terminado es apto para su uso. En una vivienda unifamiliar o en hilera dura 20 años, y se renueva al menos 60 días antes de que venza. Exígelo como condición de la entrega.

Fuente: Hukumonline Klinik, marzo de 2021; Hukumproperti, septiembre de 2025; Smartlegal, octubre de 2025

Un adosado se vende más por el leasehold que le queda que por su pared. Los leaseholds típicos de Bali duran entre 25 y 30 años. Con menos de 10–15 años por delante, el precio cae con fuerza, porque el siguiente comprador se encuentra con el coste de la prórroga.

Un complejo puede poner a la venta varias unidades idénticas a la vez, así que la tuya compite con la del vecino en precio y en plazo. Quien busca una casa independiente descarta la pared compartida. Un leasehold más largo, una piscina y unos papeles limpios ayudan.

Fuente: Bali Villa Realty, febrero de 2026

Los adosados de nuestro catálogo están en Umalas, Nyanyi, Nusa Dua, Cemagi, Pandawa y Bingin. Míralos en el catálogo y pídenos después el contrato de leasehold, el número del PBG y la tabla de cuotas antes de pagar un depósito.

Preguntas frecuentes