CANGGU
desde Rp 2.480 millones/ 27 años
Aster Apartment
Canggu · Edificio de apartamentos
- 1–3 dormitorios
- 48–108 m²
- leasehold 27
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CANGGU · ID RR-2336
Aster Apartment: apartamento de un dormitorio, 48,5 m², en Batu Bolong, Canggu
Por Rp 2.480 millones tienes en Aster un apartamento amueblado de un dormitorio y 48,5 m², a 500 metros de la playa de Batu Bolong. El edificio está terminado desde marzo de 2025, con piscina, bar y café en la azotea. Se compra en leasehold de 27 años.
Unidad de Aster Apartment · unidades publicadas: 2
- Leasehold 27 años
- Terminado
- Amueblado
- 1dormitorio
- 48,5 m²superficie del apartamento
- 92apartamentos en el edificio
- Leasehold27 años
- Listoterminado en 2025
- 500 ma la playa de Batu Bolong
Inmueble
Qué compras
Es la más pequeña de las dos tipologías de Aster. Echo Beach queda a cuatro minutos en moto, y los cafés y las tiendas están en las mismas calles del edificio.
Aster tiene 92 unidades. Los vecinos comparten piscina en la azotea con bar y café, gimnasio y sauna. Según el anuncio, el apartamento se vende totalmente amueblado y con electrodomésticos, lo que te ahorra el presupuesto de muebles antes del primer huésped. Aun así, pedimos el inventario detallado y lo adjuntamos al contrato.
Se compra con un arrendamiento del suelo de 27 años y una prórroga que el anuncio da por garantizada a precio de mercado. Esta tipología cuesta Rp 2.480 millones. La obra terminó en marzo de 2025. A la promotora le pedimos el SLF y el estado de la licencia de alquiler turístico (NIB).
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Aster Apartment · Apartamento de 1 dormitorio: bruta y neta
La promotora no ha declarado rentabilidad. Con los datos de Canggu, un apartamento de un dormitorio de este tamaño sale a Rp 1,5 millones por noche; de ahí salen la comisión de gestión, los impuestos, el desgaste y el mantenimiento.
Bruta 15,5 %≈ Rp 384 millones al año con una ocupación del 70 % y Rp 1,5 millones por noche
Neta 9,3 %≈ Rp 231 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,7 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 384 millones15,5 % del precio · Rp 1,5 millones por noche, ocupación del 70 %
- GestoraRp 69,2 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
- ImpuestosRp 38,4 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
- Desgaste y mantenimientoRp 46,1 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
- Neto para tiRp 231 millones9,3 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,7 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 40 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 60%prudente | Rp 329 millones | Rp 132 millones | Rp 198 millones | 8,0% | 12,5 años |
| 70%base | Rp 384 millones | Rp 154 millones | Rp 231 millones | 9,3% | 10,7 años |
| 80%optimista | Rp 439 millones | Rp 176 millones | Rp 264 millones | 10,6% | 9,4 años |
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
- Tarifa por noche
- Rp 1,5 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 3,9 millones el ingreso medio por anuncio en Canggu (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
- Ocupación
- la media de Canggu en todos los anuncios de AirROI es del 37,5 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 60 %; base, con un 70 %, y optimista, con un 80 %.
- Gastos
- 40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
- Comparables del catálogo
- BASE Canggu · Villa de 1 dormitorio, 50 m²: 9,3 % neto con un 70 % de ocupación; BASE Canggu · Villa de 1 dormitorio, 40 m²: 9,4 % neto con un 70 % de ocupación; White Palm · Villa de 2 dormitorios: 7,3 % neto con un 70 % de ocupación.
- Informes y datos
- AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
El apartamento sería tuyo en leasehold de 27 años. La prórroga figura como garantizada en el anuncio, pero su precio de mercado se fija más adelante, así que pesa más la cláusula que la promesa. La firma va del PPJB al leasehold ante notario. El edificio está terminado y estamos reuniendo las copias de su SLF y su PBG antes del depósito.
| Forma de tenencia | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del leasehold | 27 años, prórroga a precio de mercadoEl anuncio recoge una prórroga garantizada a precio de mercado, así que hoy no se sabe cuánto costará prorrogar. Contamos el plazo que de verdad vas a usar y metemos el mecanismo de la prórroga en tu contrato. |
| Zonificación | Turística y de uso mixto, según la base de anunciosEl anuncio indica zonificación turística y mixta. La comprobamos en un extracto del RDTR antes de que se mueva el dinero. |
| Licencia de obra (PBG) | Declarada, copia solicitadaEn nuestro expediente consta que el PBG existe, pero aún sin número ni copia. Conseguimos las dos cosas antes del depósito. |
| Promotora | Young Properties, sociedad del proyecto por confirmarRevisamos la sociedad del proyecto de Young Properties, lo que ha entregado y el arrendamiento del suelo que hay debajo. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Edificio terminado, copia del SLF solicitadaEn el edificio ya vive gente. El SLF lo tiene la promotora, y necesitamos copia porque sin él no hay licencia de alquiler turístico (NIB). |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que el apartamento tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | No hay; en Bali no es lo habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Totalmente amueblado, según la base de anunciosCada mueble y cada electrodoméstico figuran en un anexo del contrato. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Aster Apartment · Apartamento de 1 dormitorio?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Aster Apartment · Apartamento de 1 dormitorio
- ReservaTu depósito reserva el apartamento mientras hacemos las comprobaciones. La promotora no ha fijado el importe.
- Pagos por fasesNingún material de la promotora trae calendario, así que pedimos uno para esta unidad.
- EntregaEl resto se paga contra la documentación completa.
Los materiales de la promotora no incluyen plan de pagos. El nuestro va al PPJB cuando terminamos las comprobaciones.
Ubicación
Dónde está: Batu Bolong · Canggu
Estás en el centro de Canggu, donde la demanda tiene largo historial y casi no queda suelo edificable. La tarifa media por noche es de Rp 3,9 millones, la ocupación ronda el 37,5 % y la oferta va por delante de los huéspedes.
- Playa de Batu Bolong≈ 500 m · 3 min
- Echo Beach≈ 900 m · 4 min
- Berawa y los beach clubs≈ 1,6 km · 6 min
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 40 min
La razón para tener algo aquí es la liquidez: en Canggu un inmueble encuentra comprador antes que en cualquier otra parte de Bali, aunque compartes el mercado de alquiler con casi 4.000 anuncios.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 136hoteles
- 135restaurantes
- 67cafeterías
- 32spas
- 25bares
- 21tiendas
- 9lugares de interés
Lo más cercano
- Hotel Canguhotel · 37 m
- The Kayurihotel · 84 m
- Bali Climbing Canggu Canggugimnasio · 103 m
- Grass terrassecafetería · 131 m
- Roti Canai Street Kitchen & Dining Roomrestaurante · 133 m
- Villa Sandhya VHMhotel · 146 m
- Bali Climbing Bouldering Gymgimnasio · 146 m
- Perissos Echo Beach Cangguhotel · 146 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre Aster Apartment · Apartamento de 1 dormitorio
¿Cuánto cobra Rise Real Bali por comprar este apartamento?
No nos pagas nada: nuestra comisión la cubre la promotora con su precio de lista. Antes del depósito hacemos nosotros la revisión legal: pedimos el PBG y el SLF, contrastamos la zonificación con el RDTR, miramos la sociedad de la promotora y leemos las condiciones de la prórroga. Cada cuestión abierta acaba en un informe por escrito que recibes antes de la compra.
¿Puedo comprar el apartamento de 1 dormitorio de Aster a distancia?
Sí. Como el edificio está terminado, recorremos en vídeo este apartamento en concreto y comparamos acabados y electrodomésticos con la memoria de calidades. Con tu poder, un notario completa la firma sin que salgas de casa. El pago sigue a la documentación, y no mandamos ningún depósito hasta haber comprobado los papeles nosotros mismos.
¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?
La tarifa es de Rp 1,5 millones por noche. Sale de los datos de AirROI para Canggu, escalados a un apartamento de un dormitorio de 48,5 m². Probamos una ocupación del 60, 70 y 80 %, los niveles que alcanzan las unidades con gestión profesional. Los gastos de explotación se llevan el 40 % de la facturación. Con el 70 %, el cálculo deja cerca de un 9,3 % neto sobre el precio. Es una estimación, no una garantía.
¿El apartamento de 1 dormitorio de Aster se puede alquilar ya?
Físicamente, sí: está terminado y amueblado. La parte legal no está confirmada. La promotora aún nos debe el SLF y la prueba de la licencia de alquiler turístico (NIB). Las plataformas retiran los anuncios de estancias cortas sin licencia en vigor, así que, hasta que la licencia esté comprobada, cuenta con inquilinos de larga estancia y no con huéspedes por noches.
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