CANGGU
desde Rp 2.480 millones/ 27 años
Aster Apartment
Canggu · Edificio de apartamentos
- 1–3 dormitorios
- 48–108 m²
- leasehold 27
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CANGGU · ID RR-2343
Aster Apartment: apartamento de tres dormitorios en dos niveles, 108 m², en Batu Bolong, Canggu
Tres dormitorios repartidos en dos niveles caben en los 108 m² de este apartamento, pensado para una familia o un grupo de huéspedes. Cuesta Rp 4.950 millones con un leasehold de 27 años. La promotora terminó el edificio, a 500 metros de la playa de Batu Bolong, en 2025.
Unidad de Aster Apartment · unidades publicadas: 2
- Leasehold 27 años
- Terminado
- Amueblado
- 3dormitorios
- 108 m²superficie del apartamento
- 2 nivelescon altillo
- Leasehold27 años
- Listoterminado en 2025
- 500 ma la playa de Batu Bolong
Inmueble
Qué compras
Con 108 m², es la tipología grande de Aster: tres dormitorios, uno de ellos en un altillo sobre el salón. El edificio está a medio kilómetro de la playa de Batu Bolong. Echo Beach queda a cuatro minutos en moto, y hay cafés y tiendas en las calles de alrededor.
Las 92 unidades de Aster comparten piscina, bar y café en la azotea, además de gimnasio y sauna. Según el anuncio, muebles y electrodomésticos van incluidos. Con tres dormitorios el ahorro se nota, porque amueblar tanto espacio sale caro. Pedimos el inventario y lo metemos en el contrato.
El arrendamiento del suelo es de 27 años. El anuncio describe la prórroga como garantizada a precio de mercado, lo que deja abierto su coste. Esta tipología cuesta Rp 4.950 millones. Young Properties terminó el edificio en marzo de 2025, y los papeles del SLF y de la licencia de alquiler turístico (NIB) siguen en nuestra lista.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Aster Apartment · Apartamento de 3 dormitorios: bruta y neta
La promotora no da cifra para esta tipología. Tres dormitorios y 108 m² suben la tarifa de AirROI para Canggu hasta Rp 2,7 millones por noche, antes de gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento.
Bruta 13,7 %≈ Rp 678 millones al año con una ocupación del 70 % y Rp 2,7 millones por noche
Neta 8,2 %≈ Rp 407 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 12,2 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 678 millones13,7 % del precio · Rp 2,7 millones por noche, ocupación del 70 %
- GestoraRp 122 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
- ImpuestosRp 67,8 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
- Desgaste y mantenimientoRp 81,4 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
- Neto para tiRp 407 millones8,2 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 12,2 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 40 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 60%prudente | Rp 581 millones | Rp 233 millones | Rp 349 millones | 7,0% | 14,2 años |
| 70%base | Rp 678 millones | Rp 271 millones | Rp 407 millones | 8,2% | 12,2 años |
| 80%optimista | Rp 775 millones | Rp 310 millones | Rp 465 millones | 9,4% | 10,6 años |
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
- Tarifa por noche
- Rp 2,7 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 3,9 millones el ingreso medio por anuncio en Canggu (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
- Ocupación
- la media de Canggu en todos los anuncios de AirROI es del 37,5 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 60 %; base, con un 70 %, y optimista, con un 80 %.
- Gastos
- 40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
- Comparables del catálogo
- BASE Canggu · Villa de 1 dormitorio, 50 m²: 9,3 % neto con un 70 % de ocupación; BASE Canggu · Villa de 1 dormitorio, 40 m²: 9,4 % neto con un 70 % de ocupación; White Palm · Villa de 2 dormitorios: 7,3 % neto con un 70 % de ocupación.
- Informes y datos
- AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
Lo que compras aquí es un leasehold de 27 años sobre el apartamento. El anuncio incluye una garantía de prórroga, pero nadie fija su precio de mercado hasta que llega el momento, así que primero revisamos la cláusula. Los papeles van del PPJB a un leasehold inscrito ante notario. Las copias del SLF y del PBG siguen en nuestra lista de peticiones.
| Forma de tenencia | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del leasehold | 27 años, prórroga a precio de mercadoNuestro anuncio recoge una prórroga garantizada a precio de mercado, así que nadie puede ponerle cifra todavía. Hacemos las cuentas con los años que quedan y fijamos las condiciones de la prórroga en el contrato. |
| Zonificación | Turística y de uso mixto, según la base de anunciosEl anuncio indica turística y mixta. Confirmamos la zona con un extracto del RDTR antes del depósito. |
| Licencia de obra (PBG) | Declarada, copia solicitadaTenemos una mención del PBG, pero ni su número ni una copia. Las dos cosas nos llegan antes de que pagues nada. |
| Promotora | Young Properties, sociedad del proyecto por confirmarRevisamos la sociedad que usa Young Properties para este proyecto, sus edificios entregados y el arrendamiento del suelo de Aster. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Edificio terminado, copia del SLF solicitadaLos propietarios ya ocupan el edificio. Necesitamos la copia del SLF de la promotora, porque la regencia liga a él la licencia de alquiler turístico (NIB). |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que el apartamento tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | No hay; en Bali no es lo habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Totalmente amueblado, según la base de anunciosTu contrato lleva un anexo que enumera cada mueble y cada electrodoméstico. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Aster Apartment · Apartamento de 3 dormitorios?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Aster Apartment · Apartamento de 3 dormitorios
- ReservaUn depósito asegura el apartamento de tres dormitorios. Esperamos a que la promotora diga el importe.
- Pagos por fasesEn los materiales de la promotora no hay calendario. Pedimos uno a la medida de este apartamento.
- EntregaEl último pago sale solo contra una documentación ya comprobada.
El plan de pagos lo escribimos en el PPJB tras nuestras comprobaciones, porque la promotora no publica ninguno.
Ubicación
Dónde está: Batu Bolong · Canggu
En Batu Bolong ya está todo: carreteras, cafés, escuelas de surf y un flujo constante de huéspedes. La contrapartida es la saturación. La media de la zona es de Rp 3,9 millones por noche, pero la ocupación se queda en el 37,5 % porque la oferta crece más rápido que la demanda.
- Playa de Batu Bolong≈ 500 m · 3 min
- Echo Beach≈ 900 m · 4 min
- Berawa y los beach clubs≈ 1,6 km · 6 min
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 40 min
La mayoría de compradores viene a Canggu por la facilidad de salida: aquí una vivienda se revende antes que en cualquier otra parte de Bali. La otra cara es la competencia en alquiler, con casi 4.000 anuncios.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 136hoteles
- 135restaurantes
- 67cafeterías
- 32spas
- 25bares
- 21tiendas
- 9lugares de interés
Lo más cercano
- Hotel Canguhotel · 37 m
- The Kayurihotel · 84 m
- Bali Climbing Canggu Canggugimnasio · 103 m
- Grass terrassecafetería · 131 m
- Roti Canai Street Kitchen & Dining Roomrestaurante · 133 m
- Villa Sandhya VHMhotel · 146 m
- Bali Climbing Bouldering Gymgimnasio · 146 m
- Perissos Echo Beach Cangguhotel · 146 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre Aster Apartment · Apartamento de 3 dormitorios
¿Cuánto me cobra Rise Real Bali por el apartamento de 3 dormitorios de Aster?
Nada. Nuestra comisión la paga Young Properties, así que tu precio es el de su lista. La revisión legal previa al depósito no te cuesta nada y cubre las copias del PBG y del SLF, la zonificación según el RDTR, la sociedad de la promotora y la cláusula de prórroga. Te entregamos las conclusiones por escrito, con los puntos abiertos bien claros.
¿Puedo comprar este apartamento de tres dormitorios sin viajar a Bali?
Sí. Grabamos un recorrido estancia por estancia de este apartamento, con los dos niveles, y comprobamos cada acabado y electrodoméstico contra la memoria de calidades. Firmas ante notario con un poder. El pago de la compra va contra documentación ya revisada, y el depósito no sale de tu cuenta hasta que los papeles están en orden.
¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?
AirROI nos da la tarifa por noche de Canggu, que ajustamos a tres dormitorios y 108 m² hasta llegar a Rp 2,7 millones. El cálculo prueba una ocupación del 60, 70 y 80 % para una unidad gestionada y resta de entrada el 40 % de la facturación por gastos de explotación. El escenario base da cerca de un 8,2 % neto, que es una estimación y no una garantía.
¿Por qué la rentabilidad del de 3 dormitorios es menor que la del de 1?
El precio sube más deprisa que la tarifa por noche. El de tres dormitorios cuesta casi el doble que el de uno, Rp 4.950 millones frente a Rp 2.480 millones, mientras que nuestra tarifa pasa de Rp 1,5 millones a Rp 2,7 millones. Con un 70 % de ocupación, el cálculo da cerca de un 8,2 % neto aquí y un 9,3 % en la unidad pequeña. Compras espacio, no más rentabilidad.
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