CANGGU · ID RR-2343

Aster Apartment : appartement 3 chambres sur deux niveaux, 108 m², à Batu Bolong, Canggu

Trois chambres sur deux niveaux, avec une mezzanine, donnent à cet appartement de 108 m² la place d'accueillir une famille ou un groupe de voyageurs. Il coûte Rp 4,95 Md en leasehold (bail de longue durée) de 27 ans. Le promoteur a achevé l'immeuble, à 500 mètres de la plage de Batu Bolong, en 2025.

Lot dans Aster Apartment · lots publiés : 2

  • Leasehold 27 ans
  • Achevé
  • Meublée
  • 3chambres
  • 108 m²taille de l'appartement
  • 2 niveauxavec mezzanine
  • Leasehold27 ans
  • Prêtterminé en 2025
  • 500 mjusqu'à la plage de Batu Bolong

Bien

Ce que vous obtenez

Avec 108 m², c'est le grand modèle d'Aster : trois chambres, dont une sur une mezzanine au-dessus du séjour. L'immeuble se trouve à un demi-kilomètre de la plage de Batu Bolong. Echo Beach est à quatre minutes en scooter, et cafés et commerces bordent les rues voisines.

Les 92 unités d'Aster se partagent une piscine, un bar et un café sur le toit, ainsi qu'une salle de sport et un sauna. Selon l'annonce, mobilier et électroménager sont compris. Pour trois chambres, c'est une vraie économie, car meubler une telle surface coûte cher. Nous demandons l'inventaire et l'intégrons au contrat.

Le bail foncier court sur 27 ans. L'annonce décrit la prolongation comme garantie au prix du marché, ce qui laisse son coût ouvert. Ce modèle coûte Rp 4,95 Md. Young Properties a achevé l'immeuble en mars 2025, et les documents du certificat de conformité (SLF) et de la licence de location restent sur notre liste.

Les chiffres de ce bien

Aster Apartment · Appartement 3 chambres : rendement brut et net

Le promoteur ne donne aucun chiffre pour ce modèle. Trois chambres et 108 m² portent le prix AirROI de Canggu à Rp 2,7 M la nuit, avant gestion, taxes, usure et entretien.

Brut 13,7 %≈ Rp 678 M par an avec 70 % d'occupation et Rp 2,7 M la nuit Net 8,2 %≈ Rp 407 M par an · amorti en ≈ 12,2 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 678 M13,7 % du prix · tarif Rp 2,7 M, occupation 70 %
  • Société de gestionRp 122 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 67,8 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 81,4 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 407 M8,2 % du prix · amorti en ≈ 12,2 ans
Scénarios d'occupation : Aster Apartment · Appartement 3 chambres
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
60 %prudentRp 581 MRp 233 MRp 349 M7,0 %14,2 ans
70 %baseRp 678 MRp 271 MRp 407 M8,2 %12,2 ans
80 %optimisteRp 775 MRp 310 MRp 465 M9,4 %10,6 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Les documents du promoteur n’indiquent pas de rendement : le modèle repose donc uniquement sur les données du marché.
Tarif par nuit
Rp 2,7 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 3,9 M le revenu moyen par annonce à Canggu (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Canggu sur toutes les annonces AirROI est de 37,5 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 60 %, central à 70 % et optimiste à 80 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
BASE Canggu · Villa 1 chambre, 50 m² : 9,3 % net avec 70 % d’occupation; BASE Canggu · Villa 1 chambre, 40 m² : 9,4 % net avec 70 % d’occupation; White Palm · villa 2 chambres : 7,3 % net avec 70 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Le droit porte ici sur un leasehold de 27 ans sur l'appartement. L'annonce mentionne une garantie de prolongation, mais personne ne fixe son prix de marché avant l'échéance : nous examinons donc d'abord la clause. Les formalités vont du PPJB à un bail enregistré chez un notaire. Les copies du SLF et du PBG restent sur notre liste de demandes.

Propriété et permis : Aster Apartment · Appartement 3 chambres
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail27 ans, prolongation au prix du marchéNotre fiche mentionne une prolongation garantie au prix du marché : personne ne peut donc la chiffrer pour l'instant. Nous fondons nos calculs sur les années restantes et fixons les conditions de prolongation dans le contrat.
ZonageUsage touristique et mixte, selon les données de l'annonceL'annonce indique Tourisme/Mixte. Nous confirmons le zonage par un extrait RDTR avant l'acompte.
Permis de construire (PBG)Annoncé, copie demandéeNous avons une mention du permis de construire (PBG), mais ni son numéro ni une copie. Nous obtenons les deux avant tout paiement de votre part.
PromoteurYoung Properties, société du projet à confirmerNous examinons la société que Young Properties utilise pour ce projet, ses immeubles livrés et le bail foncier sur lequel repose Aster.
Certificat de conformité (SLF)Bâtiment achevé, copie du SLF demandéeDes propriétaires occupent déjà l'immeuble. Il nous faut la copie du SLF détenue par le promoteur, car la régence conditionne la licence de location à ce document.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonEntièrement meublé, selon les données des annoncesVotre contrat comporte une annexe qui liste chaque meuble et chaque appareil.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Aster Apartment · Appartement 3 chambres ?

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Conditions

Aster Apartment · Appartement 3 chambres : échéancier de paiement

  1. RéservationUn acompte réserve le trois-chambres. Nous attendons le montant du promoteur.
  2. Versements échelonnésAucun échéancier ne figure dans les documents du promoteur. Nous en demandons un adapté à cet appartement.
  3. LivraisonLe dernier paiement ne part que contre un dossier de documents vérifié.

Nous inscrivons le plan de paiement dans le PPJB après nos vérifications, puisque le promoteur n'en publie aucun.

Localisation

Emplacement : Batu Bolong · Canggu

Routes, cafés, écoles de surf et flux régulier de voyageurs sont en place à Batu Bolong. La contrepartie, c'est la saturation. Le prix moyen du secteur est de Rp 3,9 M la nuit, mais l'occupation n'est que de 37,5 %, car l'offre croît plus vite que la demande.

Aster Apartment : séjour surmonté d'une mezzanine
Canggu · Badung · Batu Bolong
  • Plage de Batu Bolong≈ 500 m · 3 min
  • Echo Beach≈ 900 m · 4 min
  • Berawa et ses beach clubs≈ 1,6 km · 6 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 40 min

La plupart des acheteurs viennent à Canggu pour la rapidité de sortie : les biens s'y revendent plus vite que partout à Bali. Le revers, c'est la concurrence locative, avec près de 4 000 annonces.

Batu Bolong · Canggu · carte Google

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  • Perissos Echo Beach Cangguhotel · 146 m

Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Aster Apartment · Appartement 3 chambres

Combien Rise Real Bali me facture-t-elle pour le 3 chambres d'Aster ?

Aucun frais de votre côté. Young Properties règle notre commission : votre prix est donc son prix catalogue. Les vérifications préalables avant l'acompte sont gratuites pour vous et portent sur les copies du PBG et du SLF, le zonage RDTR, la société du promoteur et la clause de prolongation. Nous vous remettons les conclusions par écrit, avec les points ouverts détaillés.

Puis-je acheter ce bien 3 chambres sans faire le voyage jusqu'à Bali ?

Oui. Nous filmons une visite pièce par pièce de cet appartement, les deux niveaux compris, et contrôlons chaque finition et chaque appareil par rapport au descriptif. Vous signez chez un notaire par procuration. Le prix d'achat suit un dossier de documents que nous avons vérifié, et votre acompte reste chez vous tant que les papiers n'ont pas passé l'examen.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

AirROI nous donne le prix à la nuit de Canggu, que nous ajustons pour trois chambres et 108 m² afin d'atteindre Rp 2,7 M. Le modèle teste 60, 70 et 80 % d'occupation pour une unité gérée et retranche d'emblée 40 % des revenus pour les charges d'exploitation. Le scénario central donne environ 8,2 % net : c'est une estimation, pas une garantie.

Pourquoi le rendement du 3 chambres est-il inférieur à celui du 1 chambre ?

Le prix grimpe plus vite que le prix à la nuit. Le trois-chambres coûte environ deux fois plus que l'une-chambre, Rp 4,95 Md contre Rp 2,48 Md, alors que notre prix à la nuit passe de Rp 1,5 M à Rp 2,7 M. À 70 % d'occupation, le modèle donne environ 8,2 % net ici et 9,3 % sur la plus petite unité. Vous achetez de l'espace, pas un rendement supplémentaire.

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