NYANYI
desde Rp 11.240 millones/ plena propiedad (freehold), estructura por confirmar
The Pavilions
Nyanyi · Complejo de villas
- 3–5 dormitorios
- 149–233 m²
- plena propiedad (freehold)
Ver detalles
KEDUNGU · ID RR-1994
The Residences: 40 villas de 3 a 5 dormitorios en Kedungu, junto a Nuanu
OXO Living construye 40 villas junto a Nuanu Creative City, de tres a cinco dormitorios, con 193–293 m² construidos y parcelas de 300–643 m². Alexis Dornier diseñó el conjunto alrededor de una casa club común, y los precios empiezan en Rp 13.270 millones. Nuestra base de anuncios las da en plena propiedad (freehold); para un comprador extranjero eso se traduce en un HGB a través de una PT PMA. La entrega, según los mismos datos, llega en el cuarto trimestre de 2026.
- Plena propiedad según anuncio
- Sobre plano
- Casa club
- Servicio de alquiler
- 3–5dormitorios por villa
- 193–293 m²superficie de la villa
- 300–643 m²parcela
- 40villas en el proyecto
- Casa clubsalón, barbacoa, gimnasio
- 4.º trim. 2026entrega (por confirmar)
Inmueble
Qué compras
El conjunto linda con Nuanu Creative City, en Kedungu, regencia de Tabanan. El colegio ProEdGlobal queda a unos 850 metros, y el océano en Tanah Lot, a 1,4 km. Las 40 villas tienen tres, cuatro o cinco dormitorios, 193–293 m² construidos y parcelas de 300 a 643 m². Alexis Dornier mantuvo los volúmenes bajos, con lamas de madera, piedra oscura y grandes cristaleras hacia el jardín.
El conjunto gira en torno a una casa club con salón, zona de barbacoa, gimnasio y parque infantil. Paneles solares, cargadores para coche eléctrico y depuración de agua propia resuelven dos problemas muy de Bali: los cortes de luz y lo caro que sale el agua limpia en la estación seca. OXO lleva el alquiler y la gestión con su propio equipo.
Nuestra base de anuncios sitúa el suelo en zona turística y de uso mixto y registra una licencia de obra (PBG). También da las villas en plena propiedad. Un particular extranjero no puede tener Hak Milik, así que la vía es una PT PMA titular de un derecho de superficie (HGB). Las de tres dormitorios empiezan en Rp 13.270 millones y las de cuatro, en Rp 15.480 millones. OXO aún no ha puesto precio a la de cinco, y le hemos pedido el calendario de pagos y una fecha exacta de terminación.
Lista de precios de la promotora
The Residences: tipos de unidad y precios
Precios de la lista de la promotora. Las unidades marcadas «con cálculo» tienen el neto en su propia ficha.
| Tipo | Superficie | Dormitorios | Precio | Los números |
|---|---|---|---|---|
| Villa de 3 dorm. | parcela de 388 m² | 3 | Rp 13.270 millones | a consultar |
| Villa de 4 dormitorios | parcela de 429 m² | 4 | Rp 15.480 millones | a consultar |
| Villa de 5 dorm. | parcela de 643 m² | 5 | Precio por confirmar | a consultar |
Precios y superficies de parcela salen de nuestra base de anuncios. La descripción del proyecto da la superficie construida solo como horquilla de 193–293 m², sin desglose por distribución. OXO no ha publicado precio para la villa de cinco dormitorios.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
Nuestros datos de anuncios dicen plena propiedad, pero un comprador extranjero no puede tenerla a su nombre. Funcionan dos estructuras: una PT PMA con derecho de superficie HGB, válido 30 años más prórrogas, o un leasehold sobre la parcela. Decidimos la opción con un notario antes de la reserva y la dejamos en el PPJB. El SLF y la licencia de alquiler turístico llegan tras terminar la obra.
| Tipo de derecho | Plena propiedad, según el anuncioLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo de titularidad | Depende de la estructuraA través de una PT PMA, el derecho HGB dura 30 años con prórrogas. En leasehold, el plazo es el del contrato de arrendamiento. El PPJB recoge la vía elegida y sus fechas. |
| Zonificación | Turística y de uso mixto, según el anuncioUn extracto del RDTR de la parcela y su estado en el OSS confirman la zona antes de cualquier reserva. |
| Licencia de obra (PBG) | Registrada en los datos del anuncioOXO todavía nos debe el número de la licencia y el extracto del OSS. |
| Promotora | OXO Living, PT OXO Group IndonesiaNuestra revisión cubre los derechos sobre el suelo de todo el conjunto, la sociedad vendedora y los proyectos que OXO ya ha entregado. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Al terminar la obraLa licencia de alquiler turístico solo se tramita cuando existe el SLF. Tus cuotas siguen hitos de obra, diga lo que diga el calendario. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Acabados por confirmarUn inventario de muebles y electrodomésticos va al contrato. Antes de firmar dejamos claro qué cubre el precio y qué son extras de pago. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de The Residences?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando todo.
Condiciones
Calendario de pagos de The Residences
- ReservaUna reserva con contrato de reserva saca tu villa del mercado.
- Fases de obraLos tramos corresponden a hitos comprobados, nunca a fechas fijas.
- EntregaEl resto vence en la recepción, después de que revisemos acabados, instalaciones y la lista de muebles.
OXO no pone su plan de pagos en los folletos. Lo pedimos por escrito, y el PPJB lo fija cuando termina nuestra revisión.
Ubicación
Dónde está: Kedungu · Tabanan
Kedungu es una playa de surf de Tabanan que sigue a Nyanyi, y crece alrededor de Nuanu Creative City, con su colegio, sus espacios de arte y su beach club. Aún no hay una calle de cafeterías de verdad, así que para eso se va en moto a Canggu.
- Colegio ProEdGlobal≈ 850 m
- Nuanu Creative City≈ 900 m
- Océano en Tanah Lot≈ 1,4 km
- Playa de Kedungu≈ 2,1 km
- Canggu≈ 20–25 min
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 60 min
Este sitio se elige por la tranquilidad y el verde, con Nuanu al lado para el día a día. Lo que se pierde es tener a pie cafeterías de especialidad y coworkings, que quedan a 20–25 minutos, en Canggu.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 5lugares de interés
- 3cafeterías
- 1tienda
- 1colegio
Lo más cercano
- Vkusnaya Rybacafetería · 680 m
- Sari Amerta Luwak Coffeecafetería · 698 m
- Hearthlugar de interés · 750 m
- Circle Ktienda · 790 m
- Jungle Kidslugar de interés · 808 m
- ProEdGlobalcolegio · 853 m
- Magic Gardenlugar de interés · 904 m
- Lumeiralugar de interés · 906 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre The Residences
¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro en The Residences?
Nada. El precio de OXO Living es el que pagas, y la promotora cubre nuestra comisión. Las comprobaciones previas a la reserva corren de nuestra cuenta. Aquí cubren el extracto del RDTR de la parcela, el número del PBG con su estado en el OSS, los derechos sobre el suelo del conjunto y la sociedad que te vende.
¿Puedo comprar una villa en The Residences sin viajar a Bali?
Sí. Ves la villa por Zoom, y contratos y pagos se firman ante notario mediante un poder. Nuestro equipo recibe la villa por ti en la entrega, que nuestros datos sitúan en el cuarto trimestre de 2026 mientras la confirmamos con OXO. El dinero sale contra hitos comprobados. En la recepción cotejamos la villa con el plano, los acabados, las instalaciones y la lista de muebles.
¿Puede un extranjero tener una villa de The Residences en plena propiedad?
A su nombre, no. Nuestros datos de anuncios indican plena propiedad, pero el Hak Milik sigue cerrado a extranjeros. La vía que funciona es una PT PMA titular de un HGB (derecho de superficie), válido 30 años con prórrogas. La alternativa es un leasehold sobre la parcela. Calculamos las dos antes de la reserva, incluidos los impuestos y el coste de mantener una sociedad.
¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?
Modelamos una villa concreta cuando nos la pides y te la mandamos. La base es la tarifa por noche de AirROI de la zona, ajustada al tipo de inmueble, con la ocupación del segmento con gestión profesional. En el modelo, los gastos se llevan el 40 % de la facturación. Las cifras de OXO van en una línea aparte, fuera de nuestras cuentas. El resultado es una estimación, no un ingreso seguro.
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