Kredyt hipoteczny na willę na Bali? Jakie finansowanie naprawdę istnieje

Kredyt hipoteczny z polskiego banku wymaga zabezpieczenia na nieruchomości, którą bank może wpisać do księgi wieczystej i, w razie czego, przejąć według polskiego prawa. Nieruchomości za granicą, w tym willi na Bali, to po prostu nie dotyczy – żaden polski bank nie ustanowi na niej hipoteki.

Do tego dochodzi strona indonezyjska. Indonezyjski kredyt zabezpiecza Hak Tanggungan, obciążenie wpisane do rejestru gruntów. Ustawa 4/1996 wymienia, na czym może powstać: pełna własność (Hak Milik), HGU, prawo zabudowy (HGB) i zarejestrowane, zbywalne Hak Pakai. PP 18/2021 potwierdza, że terminowe Hak Pakai można zastawić.

Leasehold na tej liście nie ma. To umowa między Tobą a właścicielem gruntu, podpisana u notariusza i nigdy niewpisana do rejestru gruntów. Willa postawiona na dzierżawionym gruncie może co najwyżej zabezpieczyć pożyczkę przez fiducję, zastaw na rzeczach ruchomych, którego żaden bank nie używa do finansowania zakupu domu.

Większość willi w naszym katalogu sprzedaje się właśnie na leasehold, więc dla nich pytanie o kredyt kończy się w tym miejscu.

Źródło: Ustawa 4/1996 o Hak Tanggungan, art. 4; PP 18/2021; Hukumonline, 25 czerwca 2024 r.; ILS Law Firm

Cudzoziemiec może mieć dom na Bali na Hak Pakai dopiero powyżej pewnej ceny. Dekret ministerialny ATR/BPN 1241/2022 ustala próg na Rp 5 000 000 000 dla domu z gruntem. Dla apartamentu to Rp 2 000 000 000. Wszystko tańsze nie może być wpisane na Twoje nazwisko, więc nie ma tytułu, który bank mógłby przejąć.

W naszym katalogu około czterech willi na dziesięć jest tańszych niż Rp 5 mld, a mniej więcej co trzeci apartament jest tańszy niż Rp 2 mld. Ci kupujący zamykają transakcję przez leasehold albo spółkę, a finansowanie przez lokalny bank w ogóle nie wchodzi w grę. Kto się kwalifikuje, opisuje nasz poradnik o Hak Pakai.

Źródło: Kepmen ATR/BPN 1241/SK-HK.02/IX/2022; Hukumonline, 8 lutego 2023 r.; KF Map, 13 października 2023 r.; katalog Rise Real Bali, opublikowane oferty w cenie z cennika

Indonezyjskie banki udzielają kredytów rezydentom-cudzoziemcom, na twardych warunkach. Permata Bank uruchomił 4 czerwca 2025 r. plan finansowania zgodny z szariatem dla cudzoziemców – strukturę najmu z opcją wykupu (IMBT) dla posiadaczy KITAS lub KITAP zatrudnionych w Indonezji, z finansowaniem do Rp 15 000 000 000. Zaczął od projektu apartamentowego w Dżakarcie.

Inne banki pojawiają się na listach porównywarek, ale nie publikują warunków dla cudzoziemców. Wymienia się zwykle: NPWP, KITAS lub KITAP, dochód zarabiany w Indonezji, wkład własny 30–50% i okres 10–15 lat. Traktuj to jako punkt wyjścia do rozmowy z bankiem, nie ofertę.

Źródło: Permata Bank, strona produktu PermataKPR iB IMBT; BisnisUpdate, czerwiec 2025 r.; warunki rynkowe z Pashouses i Lamudi, 2025–2026, oznaczone jako źródło wtórne

Bank Indonesia utrzymał stopę referencyjną na 5,75% na posiedzeniu 22–23 września 2026 r., po podniesieniu jej o pełny punkt procentowy w maju i czerwcu (ANTARA i CNBC Indonesia, 23 września 2026 r.). Średnia stopa od wszystkich kredytów bankowych wyniosła 8,86% w lipcu 2026 r., według raportu podaży pieniądza Bank Indonesia.

Cenniki kredytów hipotecznych na pierwszy rzut oka wyglądają taniej. Cennik BCA, ważny do 31 października 2026 r., zaczyna się od 1,23% stałych na rok i 3,81% na pięć lat. Potem kredyt przechodzi na zmienną stopę 11%, przeglądaną co pół roku. Promocja obejmuje nowe domy od deweloperów-partnerów, a strona BCA nic nie mówi o kredytobiorcach-cudzoziemcach. Każdy indonezyjski kredyt licz po stopie zmiennej.

Przepisy pozwalają na kredyty do 100% wartości do 31 grudnia 2026 r. W BCA kredyty bez wkładu własnego stanowiły mniej niż 1% nowych kredytów na rynku pierwotnym w trzecim kwartale 2025 r. (Kontan).

Źródło: Bank Indonesia, 23 września 2026 r.; ANTARA; CNBC Indonesia; Kontan, sierpień 2026 r. i 2 grudnia 2025 r.; BCA, rumahsaya.bca.co.id

Przy willi na etapie budowy harmonogram dewelopera robi to, co zrobiłby kredyt. W naszym katalogu 157 ofert podaje podział płatności w procentach. Najczęstsza pierwsza wpłata to 30% (66 ofert), potem 50% (26), 10% (20) i 20% (15). Kolejne płatności idą za budową przez 12–24 miesiące, powiązane z fundamentem, konstrukcją, dachem i odbiorem.

Te plany nie są darmowe. Przegląd Anteyac z 2026 r. podaje narzut nad ceną gotówkową na 5–15%. Rozłóż narzut 10% na 18 miesięcy i wychodzi około 6,7% rocznie, wobec 11% zmiennego kredytu. To porównanie jest przybliżone, bo narzut liczy się od całej ceny, a odsetki od salda. Mimo to pokazuje, dlaczego kupujący wybierają harmonogram. Nie potrzeba do niego ani KITAS, ani NPWP, ani zastawionego tytułu.

Źródło: Katalog Rise Real Bali, opublikowane oferty; Anteyac, kupujący willę na Bali za gotówkę czy na kredyt, 2026 r.; nasze wyliczenie

Żaden polski bank nie przyjmie willi na Bali jako zabezpieczenia – to wynika wprost z ograniczeń prawnych: polski bank nie może ustanowić hipoteki na nieruchomości za granicą, a dochodzenie roszczeń musiałoby iść według indonezyjskiego prawa.

Działa za to inny mechanizm: pożyczka hipoteczna albo kredyt zabezpieczony nieruchomością, którą już masz w Polsce – z mieszkaniem czy domem jako zabezpieczeniem, a środkami przeznaczonymi na zakup na Bali. Twój dom w Polsce zostaje wtedy zabezpieczeniem, więc licz to ryzyko razem z kursem walutowym między polskim kredytem a rupiowym kontraktem. Kredyt wprost w zagranicznym banku też jest możliwy, ale zwykle wychodzi drożej niż finansowanie w Polsce.

Źródło: rynekpierwotny.pl, totalmoney.pl, Wise i Credipass, o kredytowaniu nieruchomości za granicą przez polskie banki, 2025–2026

Zacznij od tego, ile gotówki będziesz mieć na każdym etapie, a potem wybieraj wille, których plan płatności do tego pasuje. Nasz poradnik o zakupie na etapie budowy pokazuje, co sprawdzić przed podpisaniem harmonogramu, a przelew pieniędzy do Indonezji tłumaczy, jak przebiega każda płatność.

Powiedz nam swój budżet i termin. Wybierzemy wille z katalogu i w każdej lokalizacji, których plany płatności pasują, i poprosimy o cenę gotówkową, żebyś widział prawdziwy koszt harmonogramu.

Częste pytania